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年報觀察 | 雅居樂毛利急降

時間 : 2023-03-31 05:59:40來源 : 觀點網

觀點網 2022年業(yè)績顯示,雅居樂扭贏為虧,其中毛利率水平驟降24.1個百分點,積極償債后的2023依舊困難重重。

收入方面,2022年雅居樂錄得營業(yè)收入540.34億元,相較于去年同期減少26%;營業(yè)成本方面無明顯波動,共計約530.33億元,同比減少1.9%。由此可以看到,在利潤結轉的第一步,毛利與2021年相比減少約180億元,后續(xù)指標便很難達到盈利狀態(tài)。


【資料圖】

因此,毛利空間的急速下降是我們最為關注的核心話題。

在資產方面,變化較為明顯的是投資物業(yè)與現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物。2022年投資物業(yè)余額為93.68億元,相較于2021年年末(115.15億)同期下降18.6%,主要原因系轉至持有待售的資產處置與項目出售增加所致。

這一下降數值對應的是雅居樂2022年1-9月期間的一系列項目出售和股權轉讓行為。

現(xiàn)金及其等價物的下降幅度更加明顯,截止至去年12月31日,余額僅為84.63億元,較之于年初減少了約140億元。盡管該科目的具體明細尚未披露,但極大可能是與短期償債行為有關,一部分原因是物業(yè)、產房設備等資產并無明顯增長,另一部分因為限制資金也出現(xiàn)同等幅度的降幅。這是融資通道緊縮后,民營房企不得不面對的事實。

負債方面,雅居樂的“瘦身”效果還是十分顯著的,長期借款同比下降34.7%,短期借款同比下降18.6%;短期負債中的非計息貿易款項同比下降約11.9%。非流動負債下降約28.6%,流動負債下降約6.8%。

但是,盡管致力于償還債務,雅居樂集團的凈負債比率依舊上升6.5%至57.3%,主要因是由于股權轉讓等行為造成的所有者權益縮水。

望眼來看,延期的永續(xù)債利息,尚未結束的短期債務,收益能力告急依舊考驗著雅居樂。

毛利率下滑并非只是行業(yè)因素

對于2022年凈虧損約133.7億元,雅居樂表示,主要受到房地產行業(yè)經營環(huán)境不利、外匯波動、按照香港財務報告準則要求計提資產減值增加等因素影響。

另外,合營企業(yè)錄得虧損,出售附屬公司所獲得的收益也有所減少;外匯波動還造成凈匯兌損失和計提減值的增加,都對利潤造成了影響。

其實在去年行業(yè)下滑的環(huán)境中,房企業(yè)績下滑乃至腰斬都成了普遍現(xiàn)象,畢竟很多房企都波及到了生存問題。民營房企中,包括碧桂園、新城控股、旭輝控股、正榮地產、時代中國、雅居樂等房企都發(fā)布了業(yè)績下滑或虧損的公告。

與此同時,有些央企、國企的地產公司的表現(xiàn)也不大樂觀,在預虧名單中華僑城A、大悅城、首開股份都名列其中。

但是像雅居樂如此嚴重的毛利減幅,絕不僅僅是行業(yè)因素的原因。觀點指數統(tǒng)計,近期公布的企業(yè)中,毛利率降幅在4%-10%區(qū)間內,下降超過20%往往是由于自身戰(zhàn)略的原因。

由于急于變現(xiàn)的需求,雅居樂在物業(yè)發(fā)展板塊的資產下降明顯,由2022年年初的2561億元下降至2161億元,同比減少15.62%;相對應的物業(yè)發(fā)展板塊的收入也隨之下降約35.9%。資產規(guī)模的減少與銷售萎靡的大環(huán)境相疊加,致使2022年的全年業(yè)績承壓。

此前雅居樂曾在官方公眾號發(fā)文披露,2022年集團在廣州、佛山、北京、上海等24座城市交付了7.56萬套,711萬平方米。但截至2022年12月31日止十二個月,雅居樂集團連同集團合營公司及聯(lián)營公司以及“雅居樂”項目的預售金額合計為652.3億元,同比下降約53.08%;對應建筑面積為517.9萬平方米,同比下降約46.71%。

數據來源:Wind,企業(yè)公告,觀點指數整理

近年來,雅居樂的盈利水平一直在下降。在2021年以前,憑借物業(yè)與多元化板塊的收入維持著較為中等偏上水平的毛利率水平,且凈利率與毛利率之間維持著約10%-15%的差距。

但2022年,主要由于企業(yè)的減值損益大幅提升以及出售附屬公司所獲得的收益有所減少,進一步拉大了兩者之間的差距。

2023流動性依舊承壓,債務問題亟待解決

雅居樂積極償債的精神值得肯定,但是“變現(xiàn)”與“造血”之后依然存在諸多短期債務問題。觀點指數擔心,業(yè)績下滑的后續(xù)影響或許是更深遠的。

上述現(xiàn)金、負債等數據結果顯示,2022年雅居樂全年債務凈償還超過200億人民幣,為了保持“零違約”的戰(zhàn)績,頻繁虧損變賣資產并積極融資。

據統(tǒng)計,2021年7月至2022年,雅居樂通過拋售資產“造血”約84.96億元,涉及酒店商場、項目公司、雅生活股權等。這一系列資本運作下來,才勉強守住零違約記錄,挺過償債高峰期,但資產規(guī)模下降帶來盈利受限已經在2022年報中充分體現(xiàn)。

此外,雅居樂于2022年將11月25日到期的永續(xù)債利息兌付進行了延期處理,同時還將應于12月4日應付的永續(xù)債利息進行了延遲,這里實際上是利用了游戲規(guī)則。

按照永續(xù)債的特性,利息是允許延期支付的,且不受限制,合同上確實并不算違約。然而,雅居樂的永續(xù)債體量并不小,共三只約130億元,利率重置后為Floating。同樣是永續(xù)債的特殊性,會產生支付利息且每年利率保持浮動狀態(tài)。

觀點指數估計,以現(xiàn)階段的規(guī)模預測,雅居樂仍需每年償付9億-12億元的利息費用。

另一方面,雅居樂依然存在4筆美元債,3筆在2025年,1筆在2026年,票面利率在5.50%-6.05%之間。此外,還有一筆2023年10月份到期的12億私募債。

以短債角度看,雅居樂一年內到期的銀行借款及其他借款為206.80億元,一年內到期的優(yōu)先票據為0億元,一年內到期的境內公司債為33.47億元,合計一年內到期的短期債務合計為239.473億元。以現(xiàn)在公司84.6億元的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物,難于覆蓋。

如此大的資金缺口,即便雅居樂變賣資產補血安穩(wěn)度過了去年,卻不代表今年財務狀況就能輕松,更別提還有消息指出,公司可能存在表外負債及商票逾期。

因此,因債務所形成的流動性危機導致變賣資產進而損害收益能力,下降的利潤空間與短期債務的差額形成了新的債務壓力。

如何打破這一循環(huán)窘境,或許還需期待2023年的樓市恢復。

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