觀點(diǎn)網(wǎng) 經(jīng)過(guò)多方籌措,月初如期清償4.7億美元債的綠景中國(guó),在3月30日晚發(fā)布了2022年全年業(yè)績(jī)。
2022年,綠景中國(guó)實(shí)現(xiàn)總收益約23.41億元,同比下滑約46.5%;毛利約10.33億元,同比下滑約52.8%;毛利率為44.1%,按年降低5.9個(gè)百分點(diǎn)。期內(nèi)虧損約2.97億元,股東應(yīng)占虧損約為7.3億元,分別同比下滑約122.2%及163.3%。
回顧動(dòng)蕩一年,綠景中國(guó)總結(jié)出十個(gè)字:“不馳于空想,不騖于虛聲”。
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1月20日,聯(lián)合國(guó)際宣布將綠景中國(guó)的國(guó)際長(zhǎng)期發(fā)行人評(píng)級(jí)從‘BB-’下調(diào)至‘B’,列入負(fù)面觀察名單。
降級(jí)依據(jù)之一是龐大到期債務(wù)墻,這隨著3月10日前的償債舉措有所緩解;依據(jù)之二,則指向該公司依賴數(shù)量有限的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,存在集中性風(fēng)險(xiǎn)。
當(dāng)人們談?wù)摼G景,多半是在談?wù)摪资蓿裘撾U(xiǎn)希望緊緊系于單個(gè)項(xiàng)目,這本身就是一種風(fēng)險(xiǎn)。
拆分板塊來(lái)看,2022年綠景中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售所產(chǎn)生的收益約為12.11億元,同比下降約64.3%,主要包括銷售珠海綠景喜悅薈及茂名綠景國(guó)際花城,對(duì)應(yīng)總建筑面積約為11.53萬(wàn)平方米,較上年約22.85萬(wàn)平方米接近腰斬。
來(lái)自租賃投資物業(yè)的收益則為7.02億元,較上年的6.43億元上漲9.2%,現(xiàn)持有超過(guò)30個(gè)商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目,總建筑面積約為165.83萬(wàn)平方米,2022年的投資物業(yè)公允價(jià)值收益約20.54億元。
此外,綜合服務(wù)板塊收益約為4.28億元,同比增長(zhǎng)約24.6%。
當(dāng)開(kāi)發(fā)主業(yè)受挫,多元業(yè)務(wù)不僅能提供一定業(yè)績(jī)支撐,還為綠景中國(guó)帶來(lái)了融資端助力。
如二月上旬,綠景中國(guó)以深圳綠景NEO大廈作為資產(chǎn)抵押,獲得一筆10億元銀行貸款融資,優(yōu)先用于償還深圳NEO大廈現(xiàn)存的6億元債務(wù),剩余部分可用于債券償付等其他用途。
在通過(guò)白石洲一期項(xiàng)目“翻盤”之前,綠景中國(guó)需要的正是喘息之機(jī)。
于2022年6月,綠景中國(guó)順利引入萬(wàn)科作為白石洲項(xiàng)目策略性股東,在10月份,由光大銀行牽頭,五家銀行參團(tuán),共計(jì)專項(xiàng)授信金額約207億元。
2022年9月,白石洲一期工程出正負(fù)零,目前已經(jīng)修建到地上十層,預(yù)計(jì)將于2023年三季度正式開(kāi)盤預(yù)售,綠景中國(guó)表示,屆時(shí)大規(guī)模資金將實(shí)現(xiàn)回流。
其他舊改項(xiàng)目方面,深圳福田區(qū)的紅樹(shù)灣壹號(hào)二期項(xiàng)目簽約率已達(dá)至100%并已動(dòng)工,截至2022年底工程進(jìn)度已經(jīng)出正負(fù)零并進(jìn)入地上主體施工,預(yù)計(jì)2023年中可滿足預(yù)售條件。
此外,深圳黎光項(xiàng)目、珠海南溪項(xiàng)目及香港流浮山項(xiàng)目等其他舊改項(xiàng)目年內(nèi)按步推進(jìn);珠海香洲區(qū)南灣豪宅片東橋項(xiàng)目,于2021年10月開(kāi)盤以來(lái)持續(xù)貢獻(xiàn)合約銷售達(dá)約35.69億元,預(yù)計(jì)2023年將繼續(xù)帶來(lái)現(xiàn)金流入。
在綠景中國(guó)的諸多舊改項(xiàng)目中,白石洲項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積約500萬(wàn)平方米,計(jì)容建筑面積約358萬(wàn)平方米,堪稱“舊改航母”。
相比之下,紅樹(shù)灣壹號(hào)二期項(xiàng)目總建面13.93萬(wàn)平方米,深圳黎光項(xiàng)目總建面38.2萬(wàn)平方米,珠海東橋城市更新項(xiàng)目76.5萬(wàn)平方米。拋開(kāi)周邊單價(jià)行情,僅從體量而言,這些項(xiàng)目相加亦遠(yuǎn)不及白石洲。
從整體土儲(chǔ)來(lái)看,截至2022年末,綠景中國(guó)擁有土地儲(chǔ)備約704.8萬(wàn)平方米,其中約79%位于大灣區(qū)內(nèi)的深圳、香港、珠海及東莞等重點(diǎn)城市,這里面大多是通過(guò)舊改拿地。
得益于舊改項(xiàng)目利潤(rùn)優(yōu)勢(shì),2016-2021年,綠景中國(guó)毛利率分別為50.02%、65.3%、59.49%、64.19%、49.14%及50%。
對(duì)于2022年度44.1%的綜合毛利率水平,綠景解釋稱,主要是由于項(xiàng)目組合確認(rèn)收益不同。于2021年,約32.7%的收益來(lái)自位深圳項(xiàng)目,售價(jià)較珠海及化州項(xiàng)目高,而2022年僅有約8.3%收益來(lái)自深圳。
綠景中國(guó)首席財(cái)務(wù)官陳建民曾在2021年中報(bào)會(huì)上表示,等深圳黎光和白石洲項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)時(shí),毛利率就會(huì)回到60%以上。
白石洲之于綠景,一方面牽系著重返高毛利,一方面牽系著擺脫高負(fù)債。
于2022年12月31日,綠景中國(guó)銀行結(jié)余及現(xiàn)金(包括受限制銀行存款)36.05億元,較于2021年12月31日的72.87億元折減50.5%,平均融資成本6.9%,比上年增加0.5個(gè)百分點(diǎn),資產(chǎn)負(fù)債比率68.9%,比上年增加3.6個(gè)百分點(diǎn)。
銀行結(jié)余減少,再疊加優(yōu)先票據(jù)及債券的流動(dòng)負(fù)債部分、合同負(fù)債及借貸增多,綠景中國(guó)2022年末流動(dòng)資產(chǎn)凈值由二零二一年末的334.21億元減少至292.68億元。
同時(shí),綠景中國(guó)的總借貸約為342.53億元,其中以人民幣計(jì)值的有184.92億元,以港元計(jì)值的有85.42億元,以美元計(jì)值的有73.17億元,而該集團(tuán)并無(wú)外幣對(duì)沖政策。
按凈負(fù)債除以總權(quán)益計(jì)算,綠景中國(guó)目前負(fù)債比率已達(dá)到99.3%,比2021年的81.2%升高18.1個(gè)百分點(diǎn),逼近100%。
盡管綠景中國(guó)在年報(bào)中表態(tài)“集團(tuán)能夠利用內(nèi)部資源及債務(wù)及股權(quán)融資滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金需求”,債務(wù)壓力仍不容忽視。
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