記者董紅艷李貝貝北京報道

(相關(guān)資料圖)

近日，濟南國資平臺的一則針對1341套住宅的營銷代理招標引發(fā)眾人關(guān)注。記者通過相關(guān)資料了解到，其中部分房源曾列入濟南首批保障性租賃住房(人才公寓)項目清單。而去年濟南還曾大舉收購3000套存量房用于租賃儲備住房。

業(yè)內(nèi)多方向記者分析指出，本次房產(chǎn)出售將對濟南現(xiàn)有房地產(chǎn)市場形成一定壓力。還表示，此次房產(chǎn)出售或是因為保障性租賃住房的運營資金壓力大，地方債務(wù)壓力重，未來類似的房產(chǎn)出讓動作還將繼續(xù)出現(xiàn)。

甩賣市場影響幾何？

9月1日，濟南國資委下屬的濟南城市發(fā)展集團資產(chǎn)運營管理有限公司(下稱“濟南城市發(fā)展”)在中國招標投標公共服務(wù)平臺發(fā)布了一則房屋營銷代理服務(wù)項目招標公告。公告內(nèi)容顯示，代理服務(wù)的項目為華彤苑198套、九里晴川455套、和唐悅色416套、璟悅府272套共計4個項目的1341套房源。

經(jīng)業(yè)內(nèi)人士測算，本次房源市場總價超過28億元。而將要轉(zhuǎn)手的房源數(shù)量可能還不盡于此。公告內(nèi)容顯示，后續(xù)其他項目將根據(jù)招標人需求逐漸增加。

濟南城市發(fā)展在濟南保障性租賃住房建設(shè)中擔當重要角色。據(jù)2021年12月底濟南住建局公布的首批保障性租賃住房(人才公寓)項目清單，共計5513間的房源中，濟南城市發(fā)展就有4252間住宅型房源在列，是相關(guān)房源最主要的租賃企業(yè)。

值得注意的是，本次濟南城市發(fā)展房屋營銷代理服務(wù)項目中的華彤苑和九里晴川項目均在保障性租賃住房人才公寓項目中。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《》記者推測指出，此批房源應(yīng)該是濟南土地市場火爆時，開發(fā)商配建并移交給政府的保障性租賃住房房源。

此次拋售將對現(xiàn)有市場產(chǎn)生怎樣的影響？李宇嘉表示，如此大體量的房源拿出來賣，將對當前本已經(jīng)開始下行的市場造成比較大的負面影響。58安居客研究院院長張波向《》記者表達了相似的觀點，并補充，購房者可能并不會過于關(guān)注此類房源用途的轉(zhuǎn)變，如果價格和品質(zhì)能夠具有性價比，本批房源或許也能達成預(yù)期的銷售目標。

房產(chǎn)中介人員朱立(化名)向《》記者表示，目前市場上尚未聽說此批房源何時上市，也并未明確相關(guān)房源將會由哪家機構(gòu)代理銷售，以及具體賣什么價格。不過，估計這批房源的售價將和附近的二手房價格差不多。

據(jù)貝殼監(jiān)測數(shù)據(jù)，華彤苑共計有24套房源在售，在近半年的成交均價為22696元/平米，九里晴川共計有49套房源在售，近半年的成交均價為15144元/平米。

“事實上，華彤苑從2021年交房以后，在售房平臺總共只賣出了3套房?！敝炝⑾蛴浾咄嘎?，華彤苑項目的房源臨近馬路，在整個小區(qū)的最北邊的1號樓和2號樓。房子最主要優(yōu)勢在于區(qū)位，如果價格沒有明顯優(yōu)勢的話，總體性價比并不高。華彤苑115平米的房源目前總價約為270萬元，而附近保利華庭120平米的二手房總價可能只需要約240萬元。

為了進一步了解本批房源的相關(guān)信息，9月28日，《》記者擬采訪濟南城市發(fā)展，并向其致電，但是相關(guān)人員表示對于具體的情況并不清楚。

曾大量收購存量房

值得一提的是，在此次甩賣房產(chǎn)之前，多個地區(qū)國資平臺均曾下場收購存量商品住宅。其中，包括2022年8月15日，湖州發(fā)布通知，其中提到對困難房企的滯銷房，鼓勵國有企業(yè)收購，作為保障安置用房；2022年7月下旬，鄭州對外披露，針對已經(jīng)建成或即將建成，但銷售困難、大量積壓房企資金的現(xiàn)房、準現(xiàn)房項目，通過政府購買現(xiàn)房作為安置房，完善保障性租賃住房政策體系、探索保障性租賃住房退出機制等措施，提高存量房去化率。

本次出售房產(chǎn)的濟南城市發(fā)展也在收購之列。2022年9月5日，濟南市國資委官網(wǎng)日前發(fā)布《收購存量房源助力租賃市場—集團公開采購社會優(yōu)質(zhì)存量房作為租賃儲備房源》的通知，其中提及濟南城市發(fā)展集團將在全市收購3000套商品房用于租賃儲備住房，項目資金來源為自籌資金。

彼時，業(yè)內(nèi)多方分析指出，政府、國企下場收購存量房產(chǎn)將有助于緩解樓市壓力，加強保障性租賃住房的供應(yīng)。張波認為，此前收購的房源用作保障性租賃住房，在幫助市場去化的同時，也起到達成保障性租賃住房籌建任務(wù)的作用。

為什么在收購之后又要賣掉相關(guān)房源？朱立表示，華彤苑等項目是正常的商品住房，在小區(qū)內(nèi)部運營保障性租賃住房遭到小區(qū)其他業(yè)主的反對。加上相關(guān)單位可能也沒錢了，就拿出來賣了。

對此，李宇嘉分析認為，目前相關(guān)房源做保障性租賃房的投資回報率不高，運營壓力較大，同時，類似的城發(fā)企業(yè)債務(wù)負擔也很重。張波認為，由于此前所收項目都來源于自籌資金，導(dǎo)致濟南城發(fā)的長期資金面臨壓力，本次房產(chǎn)甩賣應(yīng)該是為了緩解資金壓力。

同時，濟南樓市仍然面臨著一定的下行壓力。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，8月份濟南新房價格環(huán)比下降0.1%，二手房價格環(huán)比下降0.5%。

當前市場環(huán)境之下，相似的情況可能還會出現(xiàn)。張波認為，持有大量保租房需要充足的資金來源作為支撐，一旦市場轉(zhuǎn)暖或者資金壓力過大，持有者都可能會選擇在市場上進行拋售。李宇嘉指出，除了濟南城發(fā)，還有一些市城投和區(qū)城投的手上也有地，也有房。未來這些城投國企的資金等方面的壓力，都會導(dǎo)致其拋售房產(chǎn)。記者了解到，日前，北京朝陽區(qū)住建委以拍賣的方式轉(zhuǎn)讓154套住宅房源。

不過，值得一提的是，9月11日，濟南官宣取消二環(huán)以內(nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)區(qū)域購房限制，商品住房取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》后即可上市交易。濟南自2016年10月起執(zhí)行近7年的住宅商品房限購限售政策全面取消。

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