放松限購(gòu)政策對(duì)樓市的拉動(dòng)有可能是脈沖式的。

近一個(gè)月，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)多重政策利好。其中，限購(gòu)政策的優(yōu)化調(diào)整格外受到關(guān)注。

9月26日，作為近期房地產(chǎn)市場(chǎng)上的活躍地區(qū)，成都也放開(kāi)了樓市限購(gòu)。當(dāng)天，成都住建局發(fā)布了成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化政策措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。

(資料圖)

《通知》明確，四川天府新區(qū)直管區(qū)、成都高新區(qū)南部園區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)繼續(xù)實(shí)施住房限購(gòu)，統(tǒng)一為一個(gè)限購(gòu)區(qū)域。成都市其他區(qū)域不再審核購(gòu)房資格。在限購(gòu)區(qū)域范圍內(nèi)，購(gòu)買(mǎi)144平方米以上（不含144平方米）住房，不再審核購(gòu)房資格。

至此，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，全國(guó)已有沈陽(yáng)、南京、蘭州、濟(jì)南、福州、合肥、鄭州、武漢等8座省會(huì)城市全面取消限購(gòu)，另有西安、廣州、長(zhǎng)沙、太原、成都、杭州等7座省會(huì)城市調(diào)整了限購(gòu)政策。

效果如何？從最新數(shù)據(jù)來(lái)看，放松限購(gòu)帶動(dòng)了剛需客入市，確實(shí)對(duì)樓市有“小幅改善”，但總體反應(yīng)趨向溫和，具體到各省會(huì)城市來(lái)看，效果較為分化。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心顯示，9月（截至24日），重點(diǎn)20城新建商品住宅成交71463套，環(huán)比上漲4.5%，但同比仍下降14.4%。具體到城市而言，調(diào)整限購(gòu)的廣州9月新房成交環(huán)比漲約20%，長(zhǎng)沙則環(huán)比增長(zhǎng)達(dá)90.9%。但作為較早一批全面取消限購(gòu)的省會(huì)城市中，鄭州、福州9月新房成交卻出現(xiàn)了環(huán)比均下降超40%。

“這主要是由于城市樓市穩(wěn)定性存在一定差異造成的。”9月27日，諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪告訴，城市樓市穩(wěn)定性存在一定差異，自身樓市基礎(chǔ)面良好、市場(chǎng)需求相對(duì)堅(jiān)挺以及人口呈流入狀態(tài)的城市，在寬松政策的加持下將會(huì)率先出現(xiàn)積極變化，人口流失導(dǎo)致市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力欠缺的城市往往對(duì)政策的敏感度相對(duì)較弱，樓市成交、市場(chǎng)情緒等反應(yīng)并不顯著。

對(duì)于即將到來(lái)的國(guó)慶假期，受訪的多位專(zhuān)家表示，雖然因大環(huán)境影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能不如往年強(qiáng)勁，但眾多政策利好下，加上傳統(tǒng)的促銷(xiāo)活動(dòng)，市場(chǎng)需求會(huì)有所拉升。

樓市集體承壓

成都在調(diào)整限購(gòu)政策前，曾是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍地區(qū)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年年初，成都樓市領(lǐng)漲全國(guó)。1~3月，成都新房?jī)r(jià)格指數(shù)平均同比上漲8.6%，漲幅高居全國(guó)第一；二手房?jī)r(jià)格指數(shù)平均同比上漲9.1%，同樣位居第一，且較第二名北京4.2%的漲幅高出4.9個(gè)百分點(diǎn)。

除了房?jī)r(jià)的不斷上漲，成都樓市的成交量也沒(méi)有落下。往前回溯看，成都房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)創(chuàng)出新高，新房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)19個(gè)月環(huán)比上漲。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，截至2023年8月 ，成都商品住宅成交面積1373萬(wàn)平方米，與去年同期基本持平，銷(xiāo)供比1.1，出清周期12.2個(gè)月，庫(kù)存平穩(wěn)。

不過(guò)，成都放松限購(gòu)并不意外。成都樓市開(kāi)局成績(jī)亮眼的背后，是一系列的樓市政策的松綁。2022年，成都對(duì)樓市政策的調(diào)整幾乎貫穿全年，包括人才購(gòu)房、公積金提取、自有住房出租購(gòu)房資格、多孩購(gòu)房資格、父母投靠落戶購(gòu)房資格、二手房帶押過(guò)戶等。

但今年以來(lái)，政策效應(yīng)逐漸減弱。進(jìn)入6月份，成都樓市開(kāi)啟了下行通道，8月份的成交面積，更是環(huán)比下降了20.2%。

對(duì)樓市的危機(jī)感不是成都獨(dú)有的。

9月4日晚間，沈陽(yáng)明確取消明確取消二環(huán)內(nèi)限購(gòu)政策，取消住房銷(xiāo)售限制年限規(guī)定。由此，沈陽(yáng)成為全國(guó)范圍內(nèi)首個(gè)全面取消住房限購(gòu)政策的省會(huì)城市。而在此之前，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，沈陽(yáng)二手房?jī)r(jià)環(huán)比已經(jīng)連續(xù)24個(gè)月下跌；截至8月末，沈陽(yáng)可售面積仍處高位，出清周期超過(guò)20個(gè)月。

9月20日，廣州多區(qū)放開(kāi)住房限購(gòu)，成為全國(guó)一線城市中首個(gè)部分放開(kāi)限購(gòu)的城市。這背后是廣州新房市場(chǎng)交易連續(xù)5個(gè)月下跌，絕對(duì)交易水平降至去年11月以來(lái)的新低?？硕鸾y(tǒng)計(jì)的廣州新盤(pán)去化率8月份只有9%。

實(shí)際上，在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)承壓的大環(huán)境下，很難有能“獨(dú)善其身的優(yōu)等生”。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1~8月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、商品房銷(xiāo)售面積、房企到位資金等指標(biāo)降幅均進(jìn)一步擴(kuò)大，其中，商品房銷(xiāo)售面積在去年同期下跌23.0%的情況下，今年再次下降7.1%。同時(shí)，8月房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量繼續(xù)減少，一二線城市二手房?jī)r(jià)降幅擴(kuò)大。

調(diào)整限購(gòu)政策效果分化

從目前的數(shù)據(jù)來(lái)看，盡管15個(gè)省會(huì)城市調(diào)整限購(gòu)的原因大體一致，但政策出臺(tái)后的效果卻不盡相同。

諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，從9月份來(lái)看，截至9月24日，武漢新房成交環(huán)比下降13.8%，合肥下降24%，鄭州、福州則超下降40%。而與武漢同日放開(kāi)限購(gòu)的西安環(huán)比上漲了41.6%、濟(jì)南與廣州分別上漲19.5%、20.1%，長(zhǎng)沙更是高達(dá)90.9%。

具體來(lái)看，9月19日，武漢全面取消限購(gòu)，但該周（9月18日-9月24日）新建商品房住宅成交較此前一周環(huán)比下降了5.11%，而該項(xiàng)數(shù)據(jù)已連續(xù)4周下跌，新政的落地未能拉住走低的成交量。而9月20日，廣州限購(gòu)政策優(yōu)化，當(dāng)周的商品住宅銷(xiāo)售套數(shù)則環(huán)比上漲了23.5%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：各地房管局，諸葛數(shù)據(jù)研究中心整理

“放松限購(gòu)政策對(duì)樓市的拉動(dòng)有可能是脈沖式的?！?月27日，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦告訴，鑒于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的大環(huán)境，“房?jī)r(jià)持續(xù)上漲”的信仰已被打破，市場(chǎng)對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期普遍比較平穩(wěn)。因此，短期內(nèi)，政策可能是出于一個(gè)維穩(wěn)的目標(biāo)。

實(shí)際上，自7月24日政治局會(huì)議提出，“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)”“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”以來(lái)，從中央到地方，房地產(chǎn)利好政策密集出臺(tái)。

不過(guò)，從數(shù)據(jù)上來(lái)看，盡管寬松的利好政策為部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了可觀的增長(zhǎng)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體形勢(shì)未在短期內(nèi)得到根本改變。

根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年9月（截至24日）重點(diǎn)20城新建商品住宅成交71463套，雖環(huán)比上漲4.5%，但同比下降14.4%。此外，根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心建立的情緒指數(shù)模型，重點(diǎn)20城近4周的情緒指數(shù)依次為-0.83、-0.82、-0.83、-0.81，第39周小幅上升0.02，仍處于低迷區(qū)間。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄認(rèn)為，整體來(lái)看，本輪新政發(fā)力較為緩慢，新房、二手房成交效果溫和，“金九”整體成色不及預(yù)期，且新政對(duì)市場(chǎng)整體情緒的提振后勁不足，情緒修復(fù)呈緩慢曲折特征。

不過(guò)，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此持有不同看法。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，部分地區(qū)的樓市在眾多利好政策下，“金9”仍出現(xiàn)環(huán)比下降，可能是因?yàn)?月份的利好政策帶動(dòng)了樓市的超漲幅，“下降只是暫時(shí)的，無(wú)需上升到整體房地產(chǎn)市場(chǎng)?！?/p>

嚴(yán)躍進(jìn)向表示，未來(lái)還可進(jìn)一步推動(dòng)限購(gòu)政策的放開(kāi)，此外，目前普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)存在不適應(yīng)當(dāng)前社會(huì)發(fā)展的情況，未來(lái)也可以酌情調(diào)整。

對(duì)于未來(lái)，盧文曦則認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的真正反彈，可能需要等待經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的修復(fù)。

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