安徽省合肥市日前召開研究謀劃全市房地產(chǎn)工作的專題會議。其中最引人矚目的當數(shù)“探索套內(nèi)面積計價”。易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，合肥此次探索按套內(nèi)面積計價，算是國內(nèi)比較早改革“公攤泡沫”的城市，具有非常好的導(dǎo)向性作用。

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不過，在業(yè)內(nèi)人士看來，取消“公攤面積”不可能一蹴而就，甚至可能會影響到購房者的權(quán)利。嚴躍進也認為，現(xiàn)在即便取消了“公攤面積”，羊毛還是出在羊身上，開發(fā)商也會把房價調(diào)高來填補“公攤面積”的費用。關(guān)鍵在于開發(fā)商要把標準、明細公開，比如在購房合同上明確清楚，讓購房者感受到貨真價實、心里踏實。

合肥舉措

探索套內(nèi)面積計價

據(jù)合肥日報，7月28日下午，安徽省合肥市召開專題會議，研究謀劃全市房地產(chǎn)工作。會議明確，為避免公攤面積比例過大，要積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計價；大膽穩(wěn)妥推進商品房“現(xiàn)房銷售”試點；試行取消商品房的樓層差價率限制，把定價權(quán)交給市場等。

上述舉措中，最引人矚目的是第二條“避免公攤面積比例過大，要積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計價”。

什么是“公攤面積”？2001年6月的《商品房銷售管理辦法》和2007年《物權(quán)法》都明確，商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。

“公攤面積”一般包括兩部分：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室，及為整棟建筑服務(wù)的公共或管理用房建筑面積；二是套(單元)與公用建筑之間的分隔墻以及外墻墻體水平投影面積的一半等。

據(jù)證券時報報道，一般來說，過去的多層和小高層住宅的“公攤面積”較小，得房率普遍在80%以上，一些沒有電梯的多層住宅得房率甚至達到95%以上。而如今越來越多高層及超高層住宅，其得房率普遍只有70%-75%，購房者對此苦不堪言。

近年來，關(guān)于取消公攤面積的聲音從未間斷。2022年兩會期間，全國政協(xié)委員洪洋表示，在商品房銷售中附加公攤面積是普遍現(xiàn)象。取消公攤面積，可以將實際的公攤面積成本核算到實用面積之中，讓老百姓明白付費，放心購房。2021年兩會期間，全國政協(xié)委員周世虹提交了一份“取消公攤面積”的提案。

業(yè)內(nèi)人士

取消公攤不可能一蹴而就

不過，在業(yè)內(nèi)人士看來，取消“公攤面積”不可能一蹴而就，甚至可能會影響到購房者的權(quán)利。

據(jù)央視新聞去年8月報道，《商品房銷售管理辦法》中明確指出：分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔責(zé)任。從購房人的角度來說，“公攤面積”太小，可能意味著狹窄的電梯間、一梯多戶、公共活動區(qū)域減少等配套設(shè)施問題，進而影響居住的質(zhì)量與舒適度。

此外，取消公攤面積后，還會給業(yè)主入住后公攤部位的管理、維護以及后續(xù)產(chǎn)生的安全責(zé)任帶來許多現(xiàn)實問題。因此，完全取消公攤，在實踐過程中可能會出現(xiàn)很多困難和問題。

中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會副會長虞曉芬表示：“(目前)按照建筑面積來計價或產(chǎn)權(quán)確認也是對老百姓權(quán)益的一個保護，因為公用部分也是屬于老百姓所有的，還是有合理性的?！?/p>

值得一提的是，有城市對取消“公攤面積”早有實踐。早在2002年6月，重慶市就通過了《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理條例》，以地方規(guī)定的形式要求商品房現(xiàn)售和預(yù)售，都必須以套內(nèi)使用面積作為計價依據(jù)。這使重慶成為中國率先取消“公攤面積”，直接以套內(nèi)面積售房的城市。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，現(xiàn)在條件下，即便取消了“公攤面積”，羊毛還是出在羊身上，開發(fā)商也會把房價調(diào)高來填補“公攤面積”的費用。他認為，關(guān)鍵在于開發(fā)商要把標準、明細公開，比如在購房合同上明確清楚，讓購房者感受到貨真價實、心里踏實?！斑@沒法簡單地效仿，確實涉及很多方面的利益，而且，‘公攤面積’不算進去，那總要有人來承擔這部分的費用，需要多方面地從長計議?！?/p>

嚴躍進同時表示，合肥此次探索按套內(nèi)面積計價，算是國內(nèi)比較早改革“公攤泡沫”的城市，具有非常好的導(dǎo)向性作用?！按耸赂母镆饬x重大，對于后續(xù)房企拿地部門和戶型設(shè)計部門，以及物業(yè)管理部門等都有非常大的啟發(fā)，從這個角度看，要積極關(guān)注合肥政策，真正做好小區(qū)的規(guī)劃，同時在如何優(yōu)化‘公攤面積’和小區(qū)公共部位設(shè)計方面具備新思路。”

綜合紅星新聞、合肥日報、證券時報、央視新聞報道

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