張蓓

【資料圖】

7月24日、28日連著兩枚“深水炸彈”，短短幾天一舉扭轉(zhuǎn)了房地產(chǎn)此前延續(xù)多年的情緒頹勢(shì)。第一個(gè)是中央政治局會(huì)議重新定調(diào)樓市“供求關(guān)系已發(fā)生重大改變”“應(yīng)適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，第二個(gè)是住建部提出“落實(shí)好認(rèn)房不認(rèn)貸”。

供求關(guān)系改變與適時(shí)調(diào)整優(yōu)化政策，其實(shí)是有因果性的，在供求關(guān)系改變后，政策方向也應(yīng)有適時(shí)的調(diào)整。

回顧上一輪樓市漲跌周期的起點(diǎn)，2014年9月30日，在樓市持續(xù)低迷的背景下，央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)文，放松首套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，二套房由“認(rèn)房又認(rèn)貸”改成“認(rèn)貸不認(rèn)房”，要注意，當(dāng)時(shí)的“認(rèn)貸”意思并不是認(rèn)“貸款記錄”，而是認(rèn)“在途貸款”，“認(rèn)貸不認(rèn)房”就是說只要沒有在途房貸，哪怕名下有一套房，也不影響銀行按照首套房發(fā)放按揭貸款。當(dāng)時(shí)這個(gè)政策已經(jīng)算是非常重磅的提振政策，但是出來后并沒有一舉改變樓市走向，直到2015年12月“去庫存”開啟，才真正意味著筑底結(jié)束。

而從2014年9月30日開始釋放利好之后，可以從當(dāng)時(shí)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)曲線看出，市場(chǎng)端先是下探觸底，之后“穩(wěn)步回溫”，但開發(fā)投資增速的下跌和庫存的增加，等不了市場(chǎng)“慢慢走”，而且當(dāng)時(shí)全國(guó)行情分化，部分地區(qū)庫存積壓非常嚴(yán)重，全國(guó)期房庫存去化周期甚至已經(jīng)長(zhǎng)達(dá)4.5年。“去庫存”大招在當(dāng)時(shí)也算是“千呼萬喚始出來”。

關(guān)鍵點(diǎn)在于之后的樓市行情，很多人記憶猶新，2016年到2017年3月，房地產(chǎn)被推向波峰，市場(chǎng)最為洶涌的時(shí)刻，也引出了史上最為嚴(yán)厲的政策，就是“認(rèn)房又認(rèn)貸”，這回是直接認(rèn)“貸款記錄”，只要你曾經(jīng)做過按揭貸款，哪怕名下無房無在途貸款，買房也只能按二套貸款，首付是80%。在北京，認(rèn)房又認(rèn)貸的“317新政”曾被網(wǎng)友稱為“終結(jié)者”。

當(dāng)時(shí)，爆熱的市場(chǎng)“突然靜音”，令人印象尤為深刻。這也就是此次住建部提到“落實(shí)好認(rèn)房不認(rèn)貸”能夠一石激起千層浪的原因，不少人想知道，如果北京、上海取消認(rèn)房認(rèn)貸，那市場(chǎng)會(huì)否重演“沖向波峰”的歷史？

僅從當(dāng)下來看，在政策破冰之前，各方心態(tài)焦灼，都希望有個(gè)力量能夠“拉自己一把”，包括房企、二手房業(yè)主、中介公司等等，而購房者，面對(duì)市場(chǎng)發(fā)展的不確定性，也希望有政策指路。銷售端能帶來最佳現(xiàn)金流，若市場(chǎng)得以提振，對(duì)資金鏈緊張的房企而言更無疑是雪中送炭。業(yè)主則在3月到7月間，深刻體會(huì)了市場(chǎng)一路趨冷，渴盼“史詩級(jí)”政策，促進(jìn)成交。

直到7月24日政治局會(huì)議一錘定音，中央明確定義目前“供求關(guān)系已改變”，也意味著，后面的政策，是基于新供求關(guān)系的政策，將更加直接有效，不再受限于此前的一些條條框框，這對(duì)各方來說，都是“定心丸”，雖然可能還需要時(shí)間落地，但方向已定，預(yù)期向好，不再存疑。

和上一輪漲跌周期相比，此時(shí)經(jīng)歷過“大風(fēng)大浪”的市場(chǎng)，已經(jīng)有了根本性的變化，市場(chǎng)情緒更加理性，即便北京、上海取消認(rèn)房認(rèn)貸，相信行情啟動(dòng)以后，買房超負(fù)荷貸款、投機(jī)謀漲幅的人也將極少。購房人不會(huì)因?yàn)榭少J額度多了就拼命貸款，而是會(huì)理性評(píng)估收入及穩(wěn)定性，合理貸款。企業(yè)在慢慢回復(fù)元?dú)獾耐瑫r(shí)，也會(huì)更加理性拿地，合理杠桿。這是經(jīng)歷了此前5年的洗禮，換來的成長(zhǎng)。

基于這點(diǎn)，可以判斷，即便北京、上海取消了認(rèn)房認(rèn)貸，購房者入市也會(huì)謹(jǐn)慎貸款，市場(chǎng)得以提振的原因，不是貸款空間變大了，而是信心與預(yù)期的逐步恢復(fù)，是因?yàn)檎邲Q心帶動(dòng)市場(chǎng)情緒。

而從行情來看，目前提振是必然的，眼下市場(chǎng)的筑底狀態(tài)也是肯定的，房?jī)r(jià)從3月攀高后回落直到7月，更多賣家是在“硬扛”等利好，當(dāng)利好已至，價(jià)格有望逐漸回彈至3月水平，買家看到適合房源應(yīng)迅速出手不要猶豫，賣家也不要捂房等漲價(jià)，中長(zhǎng)期市場(chǎng)還需要看產(chǎn)業(yè)和城市發(fā)展。

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