gv在线无码男男gay,亚洲无av码一区二区三区,色窝窝在线无码中文,污污网站在线观看,免费无毒不卡AV网站,精品国产综合成人亚洲区,少妇无码一区二区三区,亚洲午夜老牛国产精品无码 ,中文字幕aⅴ人妻一区二区苍井空,亚洲精品有码在线观看

當前位置:太平洋裝修網(wǎng)裝修資訊企業(yè)資訊

新興區(qū)域成北京寫字樓去化主力 零售物業(yè)及新經(jīng)濟地產(chǎn)投資升溫 每日動態(tài)

時間 : 2023-07-07 16:06:08來源 : 和訊網(wǎng)

7月6日,北京 – CBRE世邦魏理仕發(fā)布《2023年上半年北京房地產(chǎn)市場回顧》。


(資料圖片僅供參考)

2023年上半年,寫字樓市場TMT、能源基建類需求向好,新興區(qū)域成全市去化主力;零售物業(yè)市場供給側去舊迎新,客流復蘇帶動市場活力,租金止跌回穩(wěn);倉儲物流市場北京新租需求及租金漲幅放緩,廊坊需求起勢,未來京津廊各子市場表現(xiàn)更趨分化;商務園區(qū)市場TMT重返季內新租主力需求,區(qū)域之間空置分化明顯;物業(yè)投資市場生命科學及醫(yī)療健康企業(yè)活躍,零售物業(yè)及新經(jīng)濟地產(chǎn)升溫,買方議價能力進一步提升,物業(yè)投資機會窗口開啟。

一、 優(yōu)質寫字樓市場

——TMT、能源基建類需求向好 新興區(qū)域成全市去化主力

2023年第二季度,位于通州區(qū)域的三個新項目交付使用,新增寫字樓租賃面積14.6萬平方米,上半年新增供應共完成全年總量的1/5。新項目未有租戶入駐,全市空置率因而環(huán)比上漲0.5個百分點至19.6%。

市場問詢量和帶看量經(jīng)歷了一季度的集中釋放后,本季度回落至常態(tài)水平。伴隨前期啟動交易的陸續(xù)落地,本季新租交易面積總量環(huán)比上升26%,但仍低于2022年的季度均值。市場近六成新租交易來自搬遷需求,擴租數(shù)量環(huán)比小幅增加。軟件開發(fā)和電信通訊等賽道均有不錯表現(xiàn),TMT板塊新租需求釋放。金融行業(yè)季內環(huán)比交易數(shù)量增加但交易面積縮減,其中證券租戶的擴租活動增多,保險租戶活動以區(qū)位和樓宇升級為主。新能源、基建類國有企業(yè)的升級搬遷及擴租活動表現(xiàn)持續(xù)向好。其他行業(yè)中,醫(yī)藥及生命科學保持穩(wěn)??;在疫情后需求恢復、土地供應釋放等利好因素下,消費服務類、房地產(chǎn)建筑及第三方辦公擴租開始活躍。

全市凈吸納量由負轉正,錄得3.9萬平方米,但上半年累計總量仍為負值。其中新興商務區(qū)凈吸納量本季錄得4.0萬平方米,上半年累計總量達10.1萬平方米,麗澤、石景山、通州依次為全市去化前三區(qū)域。CBD、中關村(000931)等核心商務區(qū)及望京等核心拓展區(qū)退租減少,新租需求亦緩慢回升。市場去化壓力依然嚴峻,空置壓力較大的業(yè)主積極推出特價房源來刺激市場需求。平均成交租金持續(xù)下行,同樣本比環(huán)比下降0.4%至每月每平方米301.8元,燕莎、望京、中關村、王府井(600859)等子市場租金降幅靠前。上半年全市平均租金同樣本比累計下跌1.0%,甲級相對乙級抗跌性更強。

世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務 | 辦公樓部負責人 袁慧指出:“下半年,預計六個項目近61萬平方米的新增供應將集中放量,分布于中關村、東二環(huán)、麗澤、奧體等區(qū)域,繼續(xù)推高空置率,租金仍會承壓下行。因多個新項目已啟動預租并有大面積租戶簽約,預計市場下半年凈吸納量表現(xiàn)將優(yōu)于上半年。五月舉辦的北京中關村論壇及近期陸續(xù)出臺的針對高精尖產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資金獎勵政策,有望進一步促進科技創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)升級和科技成果轉化,提振企業(yè)發(fā)展信心和加快新租需求落地?!?/p>

二、 優(yōu)質零售物業(yè)市場

——供給側去舊迎新,客流復蘇帶動市場活力 租金止跌回穩(wěn)

2023年第二季度,北京零售物業(yè)市場外圍區(qū)域迎來西三旗萬象匯、京西大悅城(000031)等新項目以較高上鋪率開業(yè)。至此,上半年總新增商業(yè)零售物業(yè)體量32.7萬平方米,全部位于非核心區(qū)域,有效提升當?shù)氐纳虡I(yè)氛圍及消費水平。同時,多個老舊零售物業(yè)啟動閉店改造,在消費迭代與經(jīng)營壓力之下,越來越多商業(yè)體面臨轉型壓力。近期政府發(fā)布《北京市商業(yè)消費空間布局專項規(guī)劃(2022-2035年)》,將啟動新一輪的商圈改造升級。在新增項目紅利和既有項目去化的共同帶動下,全市空置率季度環(huán)比回落0.5個百分點至8.1%。

季內租賃需求穩(wěn)中有升,客流持續(xù)復蘇,尤其是節(jié)假日期間王府井、五棵松、中關村等熱門商圈客流量同比增長2-4倍。首店經(jīng)濟持續(xù)發(fā)力,新增項目、核心商圈及社區(qū)屬性較強的購物中心皆有眾多餐飲及零售的北京或區(qū)域首店落位。餐飲需求回暖較快,占據(jù)總新增店鋪數(shù)量的40%(如侘與火、隱泉之語、東粵洋樓)。零售業(yè)態(tài)本季亦表現(xiàn)良好,其中由服飾鞋包(如Badmarket、Blanc&Eclare、JNBY)、輕奢商務(如Sergio Rossi、45R、Atsuro Tayama)及運動休閑(如Kailas、始祖鳥、Satisfy、Pas Normal Studios)領跑,合計占據(jù)總新增店鋪數(shù)量的27%。M Stand、茶話弄、霸王茶姬等茶飲果汁類網(wǎng)紅品牌拓店節(jié)奏依舊穩(wěn)健,落位在合生匯、龍湖大興天街、朝陽大悅城等優(yōu)質購物中心。兒童體驗類業(yè)態(tài)及新能源汽車本季熱度減弱。縱觀上半年,餐飲、服飾鞋包及茶飲果汁位列需求引擎前三名。

季內品牌選址活躍度有明顯提升,但實際轉化落地依舊謹慎。隨著消費結構的變化,品牌表現(xiàn)和租賃需求呈兩級分化,低端及高端品牌恢復情況優(yōu)于中端品牌。本季購物中心首層平均租金止跌回穩(wěn),同樣本比環(huán)比上漲0.2%至每天每平方米33.6元,核心商圈中CBD率先回升。

世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務部京西辦公室負責人 宋津樓表示:“下半年預計將有超過百萬平方米的新增或改造商業(yè)體在朝外、西長安街、奧體、王府井等商圈啟幕,有望結束北京零售物業(yè)市場近五年的新增供應低谷。項目大多處于非核心區(qū)域,在餐飲、家庭、娛樂體驗等業(yè)態(tài)上將為所在商圈注入新元素和活力,但集中的供應量也會帶來較大的招商壓力?!?/p>

三、 倉儲物流市場

——北京新租需求及租金漲幅放緩,廊坊需求起勢;未來京津廊各子市場表現(xiàn)更趨分化

2023年第二季度,北京倉儲物流市場無新增項目交付。季內租賃成交以第三方物流為首,伴隨小部分批發(fā)零售及醫(yī)藥冷鏈需求。租戶因成本外溢搬遷的需求強烈,加上部分近期入市的新增項目由于自身特殊原因去化緩慢,季內凈吸納量環(huán)比下降77%僅得2.0萬平方米。

空置率小幅下降0.6個百分點至15.0%,順義空港、經(jīng)開區(qū)、平谷馬坊、大興空港的空置去化均遇短期瓶頸。全市租金漲幅放緩,平均租金同樣本比環(huán)比上漲0.3%至每月每平方米57.1元。上半年平均租金累計上漲0.8%,其中馬駒橋、通州及大興京南等成熟子市場漲幅保持較高水平,而順義區(qū)域放緩最明顯。

廊坊臨空經(jīng)濟區(qū)入市10.2萬平方米的高標倉儲項目。受益于北京需求外溢,恰逢各大頭部電商企業(yè)及第三方物流備戰(zhàn)年中大促,季內全市凈吸納爆發(fā)式增長至34.6萬平方米。第三方物流占據(jù)總新租交易面積的54%,電商類占38%居次,外加小部分汽配及家居制造業(yè)需求。季末全市空置率環(huán)比大幅回落9.5個百分點至50.2%,以北三縣、安次及新興子市場臨空經(jīng)濟區(qū)表現(xiàn)最為活躍。

天津于非核心區(qū)域竣工四個高標倉儲項目,帶來共計40.1萬平方米的新增供應,全市凈吸納量環(huán)比緩慢回升至4.9萬平方米,全市空置率因而環(huán)比上漲3.9個百分點至30.2%,天津空港、西青為主要活躍區(qū)域。

世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務 | 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部負責人 李虹:“下半年,北京順義、大興空港及大興京南等子市場合計將迎來約32.0萬平方米的新增供應,而廊坊和天津也分別有79.6萬及36.1萬平方米新增供應入市。三地同時迎來新增供應潮,為使用方物流布局創(chuàng)造空前機遇,不同子市場因其離京距離、交通設施、關鍵行業(yè)需求強度、未來供應體量等供需條件,租金表現(xiàn)將逐漸分化?!?/p>

四、 優(yōu)質商務園物業(yè)市場

——TMT重返季內新租主力需求 區(qū)域之間空置分化明顯

2023年第二季度,北京商務園區(qū)市場迎來東升子市場的總體量為25.5萬平方米的一個新項目入市,定位人工智能、智能制造、軟件和信息服務業(yè)。上半年市場共迎來39.6萬平方米的新增供應,均為研發(fā)辦公屬性的物業(yè)。

本季度全市凈吸納量錄得2.2萬平方米,其中既有項目凈吸納量由負轉正,但上半年凈吸納量仍不及去年同期?;ヂ?lián)網(wǎng)頭部企業(yè)大面積騰退現(xiàn)象明顯緩和,TMT新租需求超過醫(yī)藥及生命科學成為季內市場主力,錄得占比超70%,其中圍繞互聯(lián)網(wǎng)教育或云計算相關的科技企業(yè)開始釋放擴租或升級搬遷需求。醫(yī)藥及生命科學以及航空航天,裝備制造等工業(yè)品制造類亦有表現(xiàn)。

全市空置率環(huán)比上升0.2個百分點至20.1%。從細分子市場來看,中關村軟件園在TMT企業(yè)擴租以及周邊老舊樓宇租戶升級搬遷需求的帶動下,本季度凈吸納量自2022年以來首次轉正,空置率環(huán)比下降3.0個百分點至22.5%,但在緊鄰的上地子市場,中小科技企業(yè)的騰退現(xiàn)象還在繼續(xù),使得空置率持續(xù)攀升并首次突破20%。電子城(600658)是另一個受TMT企業(yè)退租影響的子市場,疊加新租需求持續(xù)低迷,連續(xù)第五個季度錄得負吸納。而多元化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)開區(qū)以及國企聚集的豐臺科技園子市場,上半年保持韌性,承接生命科學,航空航天,軌道交通和硬件科技等產(chǎn)業(yè)新增需求,經(jīng)開區(qū)空置率降至20.6%,而豐臺科技園空置率更是降至歷史最低的8.3%。

全市商務園區(qū)租金報價同樣本比環(huán)比下降1.1%至每月每平方米161.0元。尤其泛中關村集群業(yè)主加大租金降幅,同樣本比環(huán)比下降1.5%以刺激市場新租需求。

世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗:“下半年,全市預計會迎來近59.2萬平方米的新項目交付,近九成新項目集中在泛中關村集群。2023年開年以來,產(chǎn)業(yè)利好政策相繼出臺,包括《北京市促進通用人工智能創(chuàng)新發(fā)展的若干措施》,《北京市經(jīng)濟和信息化局關于組織申報2023年跨行業(yè)跨領域工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)平臺的通知》等,有助優(yōu)化營商環(huán)境并推動人工智能、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、醫(yī)藥及生命科學等重點產(chǎn)業(yè)對新項目的去化?!?/p>

五、 物業(yè)投資市場

——生命科學及醫(yī)療健康企業(yè)活躍,零售物業(yè)及新經(jīng)濟地產(chǎn)升溫;買方議價能力進一步提升,物業(yè)投資機會窗口開啟

2023年上半年,在整體宏觀經(jīng)濟溫和復蘇的大環(huán)境下,北京物業(yè)投資市場共錄得十四筆大宗交易,交易總額同比上升20%達105.1億元,其中二季度完成七筆交易共53.2億元,環(huán)比上漲2.5%?;钴S度緩慢回升,但和近年平均水平仍有較大差距。

上半年近一半的交易筆數(shù)來自企業(yè)購置樓宇自用的需求,本季度生命科學及醫(yī)療健康類企業(yè)表現(xiàn)尤其活躍,分別完成位于經(jīng)開區(qū)和東升的研發(fā)辦公,以及位于望京區(qū)域的購物中心共三宗交易。中資地產(chǎn)基金亦有表現(xiàn),購入CBD區(qū)域一座成熟且收益穩(wěn)定的長租公寓。從投資物業(yè)類型來看,近期公募REIT擴容并將“消費基礎設施”納入底層資產(chǎn)范圍,在此背景下,本季度零售物業(yè)交易占比高達65%,其中包括季內最大成交,即居然之家(000785)以19.63億元的對價完成對亞奧商圈的朝陽遠洋未來廣場的收購,使得零售物業(yè)成為除辦公外上半年最受歡迎的板塊。此外,以產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)物流、長租公寓、生命科學地產(chǎn)為代表的新經(jīng)濟板塊均有貢獻成交。隨著 “新經(jīng)濟地產(chǎn)”運營管理模式、通過REIT募資和退出模式逐步成熟,投資者對未來成本、收益及價值評估方式逐漸清晰并形成共識,有助推動投資交易落地。

世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場部負責人 李浩:“隨著賣家處置資產(chǎn)意愿增強和出售物業(yè)計劃實施,一方面,越來越多優(yōu)質的核心資產(chǎn)投放到市場,另一方面,賣方在價格和資本化率上進一步松動并與買方要求靠近。盡管當前雙方價格預期仍存在差距,但北京辦公、零售、物流等各類物業(yè)投資市場空前的機會窗口期已全面開啟,投資者正密切關注市場動態(tài),流動性與活躍度有望在下半年集中釋放。”

關鍵詞: