7月6日，中指研究院舉辦“中房指數(shù)2023房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)報(bào)告會(huì)”，同時(shí)發(fā)布了《2023中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展白皮書(shū)》（簡(jiǎn)稱(chēng)“白皮書(shū)”）。白皮書(shū)顯示，目前，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端仍偏弱，房企在商業(yè)地產(chǎn)布局上，更聚焦核心城市，強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)促進(jìn)業(yè)績(jī)修復(fù)。值得關(guān)注的是，商鋪?zhàn)赓U在消費(fèi)復(fù)蘇帶動(dòng)下需求有所恢復(fù)，商業(yè)街租金企穩(wěn)，購(gòu)物中心租金止跌轉(zhuǎn)漲。

300城純商辦用地成交均價(jià)同比小幅上漲

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力仍較大，商業(yè)地產(chǎn)新房市場(chǎng)銷(xiāo)售端表現(xiàn)低迷，部分房企面臨資金壓力，進(jìn)而導(dǎo)致投資、開(kāi)工能力不足。

(資料圖片僅供參考)

在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，據(jù)白皮書(shū)顯示，商鋪?zhàn)赓U在消費(fèi)復(fù)蘇帶動(dòng)下需求有所恢復(fù)，商業(yè)街租金企穩(wěn)，購(gòu)物中心租金止跌轉(zhuǎn)漲。2023年上半年，百街商鋪平均租金為24.33元/平方米/天，結(jié)束連續(xù)三年下跌態(tài)勢(shì)，環(huán)比微漲0.02%；百M(fèi)ALL（購(gòu)物中心）商鋪平均租金為27.02元/平方米/天，環(huán)比由2022年下半年的下跌0.09%轉(zhuǎn)為上漲0.29%。相比之下，寫(xiě)字樓租戶承租能力下降，租金繼續(xù)下跌。

圖/中指研究院

在土地市場(chǎng)方面，今年上半年，地方政府供地延續(xù)謹(jǐn)慎態(tài)度，房企拿地也較為理性，全國(guó)300城純商辦用地推出及成交規(guī)劃建筑面積同比降幅均在20%以上，供需規(guī)模均繼續(xù)探底。其中，一線城市因上年同期基數(shù)較低，純商辦用地成交面積有所增長(zhǎng)，但二線城市及三四線城市純商辦用地成交縮量態(tài)勢(shì)未改。

此外，白皮書(shū)顯示，今年上半年，全國(guó)300城商辦用地成交樓面均價(jià)為2612元/平方米，同比小幅上漲2.5%；平均溢價(jià)率為3.5%，為歷史低位。在1044宗成交地塊中，僅235宗地塊溢價(jià)成交，底價(jià)成交地塊占比達(dá)77.5%。在商辦市場(chǎng)庫(kù)存高企及經(jīng)濟(jì)恢復(fù)仍待鞏固情況下，企業(yè)拿地持續(xù)謹(jǐn)慎，更聚焦于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、消費(fèi)市場(chǎng)活力強(qiáng)、消費(fèi)需求旺盛的高能級(jí)城市。

“開(kāi)發(fā)商”向“服務(wù)商”轉(zhuǎn)變成商業(yè)地產(chǎn)必然趨勢(shì)

“商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)緊抓當(dāng)前經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)恢復(fù)機(jī)遇，對(duì)內(nèi)強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)能力，努力提升在營(yíng)項(xiàng)目出租率和營(yíng)業(yè)額，保障新項(xiàng)目如期開(kāi)業(yè)，同時(shí)優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)、降本增效，促進(jìn)業(yè)績(jī)修復(fù)；對(duì)外增強(qiáng)拓展能力，儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長(zhǎng)。”白皮書(shū)這樣顯示。

中鐵置業(yè)（中鐵文旅）西南公司總經(jīng)理高晟琿表示，未來(lái)房企仍將繼續(xù)分化，強(qiáng)者恒強(qiáng)適用于包括文旅地產(chǎn)在內(nèi)的所有地產(chǎn)領(lǐng)域。此外，過(guò)去做旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式也不再適用，未來(lái)發(fā)展的核心是要滿足客戶的需求。

據(jù)悉，目前，居民消費(fèi)需求呈現(xiàn)出差異化、多元化的特征，注重消費(fèi)體驗(yàn)和消費(fèi)氛圍。在此背景下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將文化、藝術(shù)、綠色等理念與實(shí)體商業(yè)相融。比如，“在地文化+商業(yè)”“公園+商業(yè)”等主題購(gòu)物中心以及各類(lèi)主題商業(yè)街區(qū)應(yīng)運(yùn)而生，充分滿足目標(biāo)客群的個(gè)人特征和消費(fèi)偏好。

從長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好及居民消費(fèi)升級(jí)的趨勢(shì)沒(méi)有改變，國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)空間仍較大，商業(yè)地產(chǎn)存在發(fā)展空間；此外，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展由增量為主轉(zhuǎn)向增量存量并重階段，企業(yè)由“開(kāi)發(fā)商”向“服務(wù)商”轉(zhuǎn)變成為必然趨勢(shì)。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究總監(jiān)劉水預(yù)計(jì)，下半年，地方政府或?qū)@“消費(fèi)提振年”出臺(tái)更多促消費(fèi)政策，重點(diǎn)城市也將有更多優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，為居民帶來(lái)優(yōu)質(zhì)消費(fèi)內(nèi)容，激發(fā)消費(fèi)潛力，促進(jìn)消費(fèi)需求釋放。同時(shí)，部分城市出臺(tái)培育建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市、優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境、鼓勵(lì)首店經(jīng)濟(jì)、支持商業(yè)外擺等方面政策，也在提升租戶市場(chǎng)信心，促進(jìn)商鋪?zhàn)赓U需求釋放，重點(diǎn)城市商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)有望繼續(xù)恢復(fù)。

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