6月20日,LPR下調,其中,1年期LPR為3.55%,5年期以上LPR為4.20%,均下降10個基點。
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了解到,目前,多地銀行已經(jīng)對個人住房按揭貸款利率做出了相應調整。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計,截至6月25日,有超40城首套房貸款利率降至4%以下,其中,南寧首套房貸利率降至最低3.6%。
同時,也有部分地區(qū)發(fā)布了直接或間接降低首付的政策。6月2日,青島發(fā)布《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,其中對于非限購區(qū)域的首付比例,首套和二套的比例分別為20%和30%。6月1日,蘇州公積金中心消息顯示,住房公積金余額可提取用作首付款,且不影響后續(xù)公積金貸款額度。
中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜對指出,“降低房貸利率類似于“小步快跑”,更多地是希望用政策的疊加來提升市場的信心?!?/p>
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進也對表示,隨著LPR利率的下調,最近兩周各大銀行會紛紛下調房貸利率,即普遍下降10個基點,這也意味著新一輪寬松的房貸政策也會開啟,“同時,降息后首套房貸進一步下調,預計后續(xù)各地認定首套房的標準會進一步下調,這對于購房者更好享受首套房貸利率具有積極的作用。”
此外,嚴躍進指出,除了降低房貸利率外,購房首付比例是直接影響購房成本的關鍵變量,甚至比房貸利率本身影響要大,“在當前購房者入市意愿偏弱的情況下,降低購房首付比例或降低購房首付壓力更是非常重要的內(nèi)容?!?/p>
多地銀行跟進下調房貸利率
6月25日,建設銀行廣州某支行工作人員對表示,利率在本月跟進LPR進行了下調,“現(xiàn)在首套房利率是4.2%,二套是4.8%,降低了0.1%。”
農(nóng)業(yè)銀行深圳一支行的個貸經(jīng)理也表示,下調后該行在深圳的首套房房貸利率為 4.5%,二套房為4.8%,“利率下調后對市場肯定是有積極影響的。”
在福建廈門,交通銀行一支行工作人員表示,該行在廈門的首套房房貸利率為 4.7%,二套為5%,“都是這周跟進LPR作出的調整,降低了10個基點?!?/p>
根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計,截至6月25日,有超40城首套房貸款利率降至4%以下,包括天津、鄭州、無錫、廈門、福州等重點二線城市在內(nèi),廈門、珠海、南寧、柳州、中山等城市的首套房貸最低利率則已經(jīng)降至3.7%。
根據(jù)人民銀行、原銀保監(jiān)會建立的首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制,允許城市政府雙向動態(tài)靈活調整首套房貸利率政策,符合條件的城市可階段性維持、下調或取消當?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。
從目前來看,當前下調首套房貸利率的城市較LPR減去60個基點為最低利率水平,也有韶關、肇慶、湛江、云浮、惠州等部分城市階段性取消了首套房貸利率下限。
不過,據(jù)上述機構統(tǒng)計,目前重點城市二套房首付比例以及貸款利率仍然處于高位,如北京、上海、深圳一線城市二套房貸款利率為同期首套住房個人貸款利率的1.1倍,二套房首付比為7成。
黃韜指出,此次LPR下降是預期之中的,通過政策的配合和優(yōu)惠措施的出臺來提振市場是情理之中,也是市場的呼吁。不過此次LPR的降幅相對較小,類似于“小步快跑”,更多地是希望用政策的疊加來提升市場的信心,目前網(wǎng)絡上有一些聲音,希望“放大招”“一招見效”,其實也是不現(xiàn)實的。
中國民生銀行首席經(jīng)濟學家溫彬則對指出,“LPR報價下調有助于加強逆周期調節(jié),穩(wěn)增長、降成本和提信心。在全力支持實體經(jīng)濟之際,后續(xù)或有更多“穩(wěn)增長”政策推出,以促進需求進一步修復。”
“降首付或比降房貸更有效”
除了降低房貸利率外,嚴躍進認為,購房首付比例是直接影響購房成本的關鍵變量,甚至比房貸利率本身影響要大。
“至少從一些購房者的反饋情況或呼聲看,首付比例下調或壓力下降,那么購房意愿就會明顯增強,進而也利好市場交易行情的提振。”嚴躍進解釋道。
“的確是這樣。”黃韜也給算了一筆賬,“以300萬到600萬一套的房子為例,如果首付比例下降10%,就相當于購房者可以減輕30萬到60萬的首付壓力,他的購房負擔會輕很多,會比降低房貸利率后一個月省下幾十元更直接?!?/p>
不過,對于降首付比例、降房貸利率二者哪個更有吸引力,不同購房者有不同的看法。
25歲的張雪今年或明年有在廣州購房的打算,她告訴,她更希望能夠降低房貸利率,“長遠來看還是想要降利率,這樣總體來看需要付出的成本才是真的減少了,若是降低了首付比例但是不降房貸利率,貸款變多了,長遠來看反而會加重還貸負擔?!?/p>
已在長沙購置了一套房的陳悅則認為,若打算購置第二套房,降低首付比例會對她更有吸引力,“這樣的話當下購入的門檻就變低了?!?/p>
據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《購房首付比例政策研究》(下稱“報告”)顯示,根據(jù)簡單算術平均計算,全國20個重點城市首套房首付比例平均值為24%。具體來看,此類城市首付比例主要分為三檔,即35%、30%和20%??傮w來看,城市能級越高,首付比例越高;城市能級越低,首付比例越低。
報告顯示,北京和上海的首套房首付比例最高,為35%;包括廣州、深圳、蘇州、杭州和三亞的首付比例也比較高。相對來說,一些弱二線城市和絕大多數(shù)三四線城市,都已經(jīng)執(zhí)行了20%的首付比例政策。比如,哈爾濱、沈陽和鄭州等首付比例均為20%,這和此類城市持續(xù)降低入市門檻、降低購房成本等有關聯(lián)。
此外,全國20個重點城市二套房首付比例平均值為42%。具體來看,二套房首付比例有四檔標準,即80%、70%、40%和30%。其中,北京、上海首付比例高達80%、70%,包括哈爾濱、長春、太原等二線城市的二套房首付比例則比較低,即均為30%的水平。
“現(xiàn)在降低房貸利率的政策空間越來越小了,但降低首付比例在一些城市還是存在空間的,廣州也曾經(jīng)出現(xiàn)過10%的首套房首付比例。”不過,黃韜也指出,首付比例也不宜放得太寬,“首付比例降得過低容易導致過于寬松的購房,或容易誤導一些購房者錯誤評估自己的購房能力,因此具體的首付比例還是需要審慎研究決定?!?/p>
嚴躍進也指出,為了降低首付成本或壓力,部分城市也出現(xiàn)了各類新操作,但部分操作已被明確界定為違規(guī)操作,如首付分期、低首付、零首付、負首付、返首付等,打著“首付友好”的旗號,“此類金融產(chǎn)品缺乏對償貸能力的審慎評估,夸大了購房者的還貸能力,很容易引起金融風險?!?/p>
有購房者擔心,若首付比例降低,是否會加大后續(xù)還貸壓力,對此,黃韜認為無需擔心?!敖档褪赘侗壤皇且粭l底線,在此基礎上,購房者可以根據(jù)實際情況如積蓄情況或后續(xù)的還貸能力來選擇自己的交付首付的比例。”
嚴躍進認為,鑒于近兩年居民家庭收入狀況出現(xiàn)的很多新情況,首付比例政策確實需要納入到調整的思考之中。比如,一些地方是否可以對特定群體、特定住房、特定階段、特定城市等開展低首付的創(chuàng)新試點,以更好探索新模式的首付政策。
(文中張雪、陳悅為化名)
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