支持房地產融資再出新招。證監(jiān)會近日啟動不動產私募投資基金試點工作，進一步發(fā)揮私募基金多元化資產配置、專業(yè)投資運作優(yōu)勢，滿足不動產領域合理融資需求。

市場人士認為，不動產私募投資基金試點有利于促進房地產行業(yè)整體發(fā)展，將有效緩解行業(yè)面臨的燃眉之急。隨著我國房地產市場發(fā)展進入新階段，構建存量資產和新增投資的良性循環(huán)成為大勢所趨，多渠道盤活存量資產將合理擴大有效投資，規(guī)范行業(yè)運作，支持房地產市場平穩(wěn)健康高質量發(fā)展。

拓寬融資渠道

(資料圖片)

此次試點啟動后，私募基金可投資地產范圍比過去有所拓寬。業(yè)內專家指出，此次試點在將大部分不動產業(yè)態(tài)一次性納入的同時，還充分體現了監(jiān)管機構盤活存量資產、滿足合理融資需求的態(tài)度。

“對不動產資產業(yè)態(tài)覆蓋面廣，并且鼓勵投資者廣泛參與?！闭劶皩Υ舜卧圏c的看法，中信證券基礎設施和現代服務產業(yè)首席分析師張聰如是說。

張聰表示，相關規(guī)則明確不動產私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房(含存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房)、商業(yè)經營用房、基礎設施項目等，幾乎涵蓋了所有房地產類資產，并不只局限于個別“政策紅利型資產”。

申萬宏源證券（000562）分析師袁豪認為，不動產私募投資基金試點啟動，將拓寬房地產行業(yè)融資渠道，并有助于行業(yè)去庫存，推動行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展；同時，投資范圍擴大至商業(yè)地產，也為公募REITs擴圍打下基礎，有利于商業(yè)地產企業(yè)實現價值重估及資產盤活。

“一方面，利于多渠道盤活不動產存量資產，更好發(fā)揮其在保交樓相關項目建設、不良資產項目處置、企業(yè)轉型發(fā)展等方面的積極作用；另一方面，也為后續(xù)房地產類公募REITs提供標的，形成完整的業(yè)務鏈條。”光大證券分析師何緬南補充說。

嚴格監(jiān)管穩(wěn)妥推進

業(yè)內人士認為，此次試點在通過適度放寬股債比等方式提升基金運作靈活度的同時，通過一系列規(guī)范性要求強化風險防控，有助于促進行業(yè)規(guī)范自律發(fā)展，從根本上保護不動產私募基金投資者的利益。

“此前，私募基金也可投資住宅市場，且一度成為房企融資的重要來源。但之前行業(yè)無序擴張時，滋生了明股實債、影子銀行等不規(guī)范行為?！蹦乘侥紮C構人士對中國證券報記者表示，2017年中國證券投資基金業(yè)協會出臺《備案管理規(guī)范第4號》之后，私募基金在住宅市場相關投資基本被限制住了。

有鑒于此，監(jiān)管部門對參與試點工作的私募股權投資基金管理人提出了較高要求，即須股權結構穩(wěn)定、公司治理健全，實繳資本符合要求，主要出資人及實際控制人不得為房地產開發(fā)企業(yè)及其關聯方，具有不動產投資管理經驗和不動產投資專業(yè)人員，最近三年未發(fā)生重大違法違規(guī)行為等。

為促進試點工作穩(wěn)妥推進，相關部門對基金托管、基金合同必備條款、關聯交易、基金杠桿、禁止行為、特殊風險揭示、基金備案、信息披露和報送提出了規(guī)范要求。

“為穩(wěn)妥推進不動產私募股權投資基金試點而采取了提高投資者準入門檻、嚴格監(jiān)管、加強行業(yè)指導等措施，可見證監(jiān)會秉持積極推動與嚴格監(jiān)管并舉的審慎態(tài)度。”IPG中國區(qū)首席經濟學家柏文喜說。

構建多層次融資體系

綜合機構人士觀點，此次試點作為“第三支箭”的延續(xù)措施，將成為房地產行業(yè)股權融資渠道的有益補充，促進構建多層次房地產融資體系，引導更多長期資金、個人資金參與，支持房地產市場平穩(wěn)健康高質量發(fā)展。

此次不動產私募股權投資基金試點，也是“第三支箭”的延續(xù)和細化舉措之一。證監(jiān)會于2022年11月發(fā)布了優(yōu)化調整房企股權融資“5項措施”(即“第三支箭”)。其中，除了“恢復涉房上市公司并購重組及配套融資”相關舉措，還提到了“積極發(fā)揮私募股權投資基金作用”。

嘉興鼎信智贏股權投資管理有限公司合伙人、董事總經理馬林說，試點工作的推出非常及時，將成為“第三支箭”組合拳的重要構成部分，為不動產私募基金行業(yè)開辟新路徑，促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

展望后市，專家預計，短期看，隨著不動產資產定價體系持續(xù)優(yōu)化，將有效緩解行業(yè)部分企業(yè)的融資困境?！八侥蓟鸫笠?guī)模、規(guī)范化地參與房地產行業(yè)投資將大幅優(yōu)化我國不動產資產定價體系，有效緩解行業(yè)部分企業(yè)的融資困境，降低企業(yè)資金成本，對具備資產運營管理能力、手握優(yōu)質存量資產的房企發(fā)展帶來實質性助力?！睆埪斦f。

中長期看，試點出臺將有利于構建多層次的房地產融資體系，促進房地產行業(yè)與企業(yè)新發(fā)展模式的形成。第一太平戴維斯華北區(qū)研究部負責人、董事李想表示，不動產私募投資基金的推出，為資本市場進一步豐富、健全資金配置，鼓勵實力雄厚的投資者廣泛參與不動產投資指明了方向。未來，不動產私募投資基金與現有的公募REITs間可形成相互補充、相互促進、共同發(fā)展的格局。

關鍵詞： 房地產市場