近日,證監(jiān)會啟動了不動產(chǎn)私募投資基金試點工作。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,試點工作具有諸多亮點,為私募基金管理人提供了更加貼合市場實踐的操作空間,有利于盤活不動產(chǎn)行業(yè)并探索新的發(fā)展模式。同時,其投資范圍覆蓋商場、寫字樓、酒店等,將為公募REITs擴圍打下良好基礎(chǔ)。
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記者采訪時還獲悉,隨著試點啟動,不少私募基金管理人躍躍欲試,積極參與試點的籌備工作,從“募投管退”各環(huán)節(jié)加強能力建設(shè),還希望能盡快打通與公募REITs發(fā)行相銜接的機制,并將試點的有益經(jīng)驗向全市場推廣。
“量體裁衣”提供貼合市場實踐的操作空間
記者獲悉,此次不動產(chǎn)私募試點工作具有諸多亮點,為私募管理人“量體裁衣”,提供了更加貼合市場實踐的操作空間。比如,新設(shè)“不動產(chǎn)私募投資基金”類別,并采取差異化的監(jiān)管政策;投資范圍將特定居住用房納入在內(nèi),對股債比的限制方面進(jìn)行差異化安排;提高投資者準(zhǔn)入門檻,投資者首輪實繳出資不低于1000萬元人民幣,且以機構(gòu)投資者為主等。
高和資本執(zhí)行合伙人、清華五道口不動產(chǎn)金融研究中心副主任周以升提到,本次試點推出時機十分恰當(dāng),業(yè)內(nèi)倍感振奮,不僅是專業(yè)基金管理人,存量資產(chǎn)持有機構(gòu)也很歡迎。試點采用“較高進(jìn)入門檻、彈性監(jiān)管”的模式,既能保證市場平穩(wěn)運轉(zhuǎn),又能充分發(fā)揮機構(gòu)活力,滿足不動產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求。
鼎暉投資管理合伙人、鼎暉夾層業(yè)務(wù)創(chuàng)始合伙人胡寧表示,本次試點在監(jiān)管層面給不動產(chǎn)私募基金“正名”,“量體裁衣”提供更加貼合市場實踐的操作空間,提高了私募基金管理人參與不動產(chǎn)投資的競爭力和積極性。同時,試點將存量住宅、新型基建設(shè)施等納入了投資范圍,既為私募基金管理人通過市場化方式參與房企紓困提供了空間,也為私募基金管理人參與經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型背景下具有高成長性的新基建領(lǐng)域指明了方向。
為公募REITs項目擴容打下實操基礎(chǔ)
去年11月,證監(jiān)會放開涉房企業(yè)股權(quán)融資,其中提到了“積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用”。此后,萬科、保利等多家房企發(fā)布股權(quán)融資方案,希望獲得增量資金。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,新增不動產(chǎn)私募投資基金試點,是推進(jìn)“支持房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資政策”的進(jìn)一步舉措,將為房企融資帶來更多增量資金,并為公募REITs項目擴容打下了實操基礎(chǔ)。
申萬宏源地產(chǎn)首席分析師袁豪提到,本次投資范圍覆蓋了存量商品住宅和商業(yè)(商場、寫字樓、酒店),為公募REITs底層資產(chǎn)擴圍打下基礎(chǔ),對商業(yè)資產(chǎn)盤活方面有實際操作層面的意義,有利于擁有商業(yè)物業(yè)的房企實現(xiàn)價值重估及資產(chǎn)盤活,改善房企的資產(chǎn)負(fù)債表,并優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)的運營模式。
海通證券研究所所長助理、地產(chǎn)行業(yè)首席分析師涂力磊也表示,不動產(chǎn)私募投資基金試點的推出,將是房企股權(quán)融資渠道的有益補充,有助于聚焦開發(fā)項目的現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)和順利實現(xiàn)“保交樓”任務(wù),并引導(dǎo)更多各類型的社會資本甚至個人資金參與進(jìn)來,進(jìn)一步化解房企面臨的資金困境。
私募基金管理人積極申請試點
權(quán)威數(shù)據(jù)顯示,截至2022年末,中國證券投資基金業(yè)協(xié)會存續(xù)私募股權(quán)房地產(chǎn)基金838只,存續(xù)規(guī)模4043億元,存續(xù)私募股權(quán)基礎(chǔ)設(shè)施基金1424只,存續(xù)規(guī)模1.21萬億元,主要投向商業(yè)地產(chǎn)、交通基礎(chǔ)設(shè)施、物流倉儲、市政工程開發(fā)與建設(shè)等。記者了解到,隨著試點啟動,不少私募管理人躍躍欲試,積極參與試點的籌備工作,并從“募投管退”各環(huán)節(jié)加強能力建設(shè)。
“我們正在積極申請試點?!敝芤陨岬剑粍赢a(chǎn)私募基金是高度專業(yè)性的行業(yè),需要產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗和金融能力緊密融合。不動產(chǎn)私募管理人需要不斷夯實投資能力、增值管理能力和退出能力,在“募投管退”全流程中實現(xiàn)均衡發(fā)展。
胡寧表示,私募管理人的能力建設(shè),始終圍繞著“募投管退”四個字來進(jìn)行:首先,私募管理人要貼合市場,在試點框架下打造符合機構(gòu)投資人要求的產(chǎn)品;其次,既要不斷增強優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的辨別、篩選能力,更要重視風(fēng)險控制,除了選擇優(yōu)質(zhì)的賽道及交易對手,還要綜合運用成本控制、現(xiàn)金流控制、資產(chǎn)隔離等方式對項目進(jìn)行全方面風(fēng)控,確保資產(chǎn)價值的順利體現(xiàn);最后,隨著未來打通與公募REITs發(fā)行相銜接的有效退出機制,需要對公募REITs發(fā)展和運行有著更清晰的認(rèn)識。
關(guān)鍵詞: 躍躍欲試