根據(jù)中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布的通知，自9月25日起，符合條件的存量房貸借款人可以向銀行申請房貸利率打折或新房貸置換舊房貸。9月7日，四大國有銀行(中農(nóng)工建)等分別公布降低存量首套住房貸款利率操作細(xì)則，前期選擇浮動(dòng)利率的批量調(diào)整，固定利率的自行申請。

周一，有房有商貸的小伙伴發(fā)圈說，喜大普奔，此次對存量首套商業(yè)性住房貸款利率水平進(jìn)行調(diào)整，房貸利率直降130個(gè)基點(diǎn)，月供能少還1000多元。

有鄭州朋友告訴記者，前期一直覺得房子買在高位，挺后悔的，當(dāng)前的政策好，月供直接少還1000多元。

(資料圖)

記者注意到，此次存量首套住房貸款利率調(diào)整的最低下限在不同城市也有所不同。

當(dāng)前，北京地區(qū)執(zhí)行的政策為：2019年10月8日(不含當(dāng)日)前發(fā)放、已轉(zhuǎn)換為LPR定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款，最低可調(diào)整至相應(yīng)期限LPR；2019年10月8日(含當(dāng)日)后發(fā)放的、執(zhí)行LPR定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款，最低可調(diào)整至相應(yīng)期限LPR+55BP。

據(jù)了解，目前執(zhí)行的調(diào)整后利率有4.2%、4.25%、4.3%、4.35%等不同標(biāo)準(zhǔn)，這都跟“貸款時(shí)執(zhí)行的所在城市利率下限”有關(guān)系。

比如很多人是2019年10月份以前買房，當(dāng)時(shí)執(zhí)行利率政策為“基準(zhǔn)利率上浮20%”，轉(zhuǎn)化為LPR后基本上是“LPR+上浮85—100個(gè)基點(diǎn)”。

此次存量房貸利率調(diào)整，只調(diào)整加點(diǎn)，LPR隨央行政策調(diào)整，因此2019年10月份之前的房貸，以鄭州為例，基本上是4.3%。

而2019年10月之后，鄭州執(zhí)行“LPR+5個(gè)基點(diǎn)”最低政策，調(diào)整后利率就是4.35%。

以建行為例，2023年9月25日該行將按照前期公告的規(guī)則對符合調(diào)整條件的存量住房貸款進(jìn)行統(tǒng)一批量調(diào)整，調(diào)整后的利率當(dāng)日立即生效，調(diào)整成功后將通過短信告知。統(tǒng)一批量調(diào)整的條件為：一是貸款發(fā)放時(shí)是首套住房貸款。二是以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)的浮動(dòng)利率貸款。三是當(dāng)前連續(xù)拖欠天數(shù)小于等于90天。四是當(dāng)前貸款執(zhí)行LPR加減點(diǎn)水平符合該行公告調(diào)整要求。9月25日8:00起，貸款人可通過手機(jī)銀行APP、“建行智慧個(gè)貸”小程序等渠道“存量房貸利率調(diào)整”功能查詢利率調(diào)整結(jié)果。

中行則表示，如果貸款是首套住房貸款，可于2023年9月26日開始，登錄手機(jī)銀行查詢利率調(diào)整結(jié)果。

截至6月末，我國個(gè)人住房貸款余額38.6萬億元。有業(yè)內(nèi)人士估算，全國有近1億個(gè)首套房存量貸款合同，而其中因利率偏高面臨協(xié)商調(diào)整的借款人約4000萬戶。利率調(diào)整后，這些借款人的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)會有明顯下降，平均降幅約為0.8個(gè)百分點(diǎn)。

浙江大學(xué)國際聯(lián)合商學(xué)院數(shù)字經(jīng)濟(jì)與金融創(chuàng)新研究中心聯(lián)席主任、研究員盤和林告訴記者，銀行批量下調(diào)存量房貸利率，而不是逐家談判，的確給存量首套住房貸款人帶來了很大的實(shí)惠，讓利幅度還是比較大的，主要是首套房影響的是剛性需求，能夠很好地降低剛性需求購房人的還款壓力。政策落地能夠減負(fù)，對經(jīng)濟(jì)來說，可以讓首套房購房者有更多余力來消費(fèi)，從而通過減負(fù)來拉動(dòng)內(nèi)需?？傮w上看，這其實(shí)是為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了一條思路，即通過減負(fù)來釋放消費(fèi)活力、拉動(dòng)內(nèi)需。

“由于近年來我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，存量住房貸款利率的下降，對借款人來說，可節(jié)約利息支出，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對銀行利息收入的影響。同時(shí)，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險(xiǎn)隱患。”物產(chǎn)中大（600704）期貨宏觀高級分析師周之云說。

廣州金控期貨研究所副總經(jīng)理程小勇告訴記者，9月25日，各家銀行正式針對存量首套房貸利率進(jìn)行調(diào)整，從各地存量首套房利率調(diào)整的落地情況來看，多數(shù)居民房貸壓力有所減輕。存量首套房以及即將開始的二套轉(zhuǎn)首套房的利率調(diào)整理論上有利于加快居民資產(chǎn)負(fù)債表的修復(fù)。存量首套房屬于剛需，且我國居民房貸收入比遠(yuǎn)高于西方國家，所以調(diào)整首套房貸利率，有利于減少房貸支出，增加居民實(shí)際可支配收入。此外，調(diào)降存量首套房利率之后，居民還貸壓力減輕，也有利于開發(fā)商回籠資金，在降低債務(wù)的同時(shí)增加現(xiàn)金流。從8月的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)投資和商品房施工面積單月降幅有所縮窄，地產(chǎn)行業(yè)修復(fù)還需要更多政策呵護(hù)。

一德期貨宏觀分析師肖利娜認(rèn)為，根據(jù)各地公布的發(fā)放時(shí)下限，大致情況是2022年5月之前的下限水平是LPR，之后的是LPR-20BP，而2017年享受到基準(zhǔn)利率打折的基本不受影響。政策自公布到落地僅用了不到一個(gè)月的時(shí)間，市場反饋還是較為積極的，消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)的驅(qū)動(dòng)不可忽視，這也是促進(jìn)降低存量房貸利率加速落地的根本原因。此舉實(shí)際上縮窄了存量與新增房貸利差，明顯減緩提前還款的熱潮，達(dá)到穩(wěn)定涉房類信貸規(guī)模的目的。同時(shí)，存量首套房貸利率的調(diào)整，關(guān)鍵是還可以通過為居民減負(fù)增加可支配收入，有利于提振消費(fèi)信心。此外，消費(fèi)貸、經(jīng)營貸等貸款的替換效應(yīng)會有向好改善，盤活短期資金用于消費(fèi)及改善企業(yè)經(jīng)營活力，以此拉動(dòng)社會總需求增長，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)動(dòng)能。

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