事關(guān)千萬人，存量房貸利率今起下調(diào)話題引發(fā)高度關(guān)注。自9月25日起，銀行正式開始下調(diào)存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率水平。不過要注意的是，不同時間和地區(qū)對應(yīng)下調(diào)情況不一，那么，此政策主要利好哪些人群？需要注意哪些硬性條件？結(jié)合不同時間和地區(qū)的房貸利率來看，此次調(diào)整后具體能省下多少錢？在9月25日由舉行的“存量房貸正式下調(diào) 能省多少錢？”直播中，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對相關(guān)問題進(jìn)行了解讀。

【資料圖】

不同地區(qū)和時間購房者下調(diào)不一

9月25日，記者了解到，已有不少購房者反饋已收到銀行的相關(guān)短信通知，也有此前選擇為固定利率的部分房貸人群，已前往銀行網(wǎng)點(diǎn)辦理向浮動利率轉(zhuǎn)換。

結(jié)合下調(diào)的真實(shí)案例來看，各地不同時間點(diǎn)的購房者下調(diào)情況不一。例如，某業(yè)主于2019年前在北京購房，調(diào)整前利率為4.9%，后續(xù)轉(zhuǎn)LPR定價后，為對應(yīng)重定價日的LPR+10基點(diǎn)，截至目前調(diào)降后，新的利率為重定價日LPR+0基點(diǎn)，短信通知為“不浮動”，即4.3%。該貸款是每年12月25日為重定價日。

另一位于2019年5月份購房的河南鄭州業(yè)主，于當(dāng)年7月份開始辦理貸款，當(dāng)時按上浮20%的方式定價，此次政策調(diào)整前利率為LPR+108基點(diǎn)。目前短信通知利率下調(diào)為LPR+0基點(diǎn)，即按照4.3%的LPR執(zhí)行。

此外還有一業(yè)主于2017年在東莞購房，調(diào)整前的利率為LPR+108基點(diǎn)，目前新利率為LPR+0基點(diǎn)，為4.3%；另外還有一業(yè)主于2010年在廣州購房，政策調(diào)整前房貸利率為LPR+55基點(diǎn)，調(diào)整后按LPR+0基點(diǎn)，即4.3%執(zhí)行。

“此次下調(diào)是房貸利率政策中非常重大的創(chuàng)新，同時各個業(yè)主都普遍收到了短信或者可以在手機(jī)App上查詢。從此次政策落地第一天開始，可以看出市場情緒積極高漲，大家對于國家這項(xiàng)惠民政策非常支持，對于房地產(chǎn)市場的信心進(jìn)一步增加了。”嚴(yán)躍進(jìn)提到。

根據(jù)多個案例和實(shí)際反饋的情況，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次存量房貸利率下調(diào)有幾個重要的特點(diǎn)。一方面，全國各地、各購房者、各購房類型普遍都享受到了存量房貸利率下調(diào)的利好政策，即從手機(jī)短信、手機(jī)銀行App等方面都能了解此類政策。也有一些購房者對這個政策還不了解，建議關(guān)注一些市場報道或親自下載手機(jī)App進(jìn)行查看。若還有問題，再咨詢銀行客服。需要說明的是，一般情況下業(yè)主不需要操作什么，銀行系統(tǒng)自動進(jìn)行調(diào)整，10月份開始銀行卡還款額就會減少。

另外，此次調(diào)整可以看出，各地目前普遍都是按4.3%的利率進(jìn)行的，即不是4.2%的最新LPR報價?！爱?dāng)然海口顯示默認(rèn)是4.2%。我們認(rèn)為，這個是銀行重定價日的規(guī)定。一些貸款合同重定價日或在四季度或明年，到時候會按照4.2%進(jìn)行。這次還是參照了4.3%的LPR標(biāo)準(zhǔn)的。”嚴(yán)躍進(jìn)說道。

此次存量房貸利率政策后，實(shí)際上市場上出現(xiàn)了三種不同的月供利率。嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步補(bǔ)充到，其中包括低于4.3%的,這部分群體普遍是過去貸款時拿到過折扣，所以這次執(zhí)行的是低于4.3%的利率，不參與此次調(diào)整；另外等于4.3%的利率，這一情況最為普遍，各地銀行從便捷和統(tǒng)一操作來看，基本上都做到了4.3%的利率，一些業(yè)主可能過去利率為5.3%，直接減少了100個基點(diǎn)，其減負(fù)效應(yīng)非常明顯；此外還有高于4.3%的利率。這部分主要是北京和上海2020年以后購房的群體，此次也可以下調(diào)，但是底線是LPR+55基點(diǎn)。

三類城市購房者月供能省多少？

對于減負(fù)效應(yīng)，嚴(yán)躍進(jìn)也進(jìn)行了相應(yīng)測算。

從三類城市初步測算，一線城市一套房購置成本平均需要500萬，考慮到首付比例和中間涉及公積金貸款，其商業(yè)銀行貸款本金大概為200萬。按照30年等額本息的方式計(jì)算，其利率最高可以降低100個基點(diǎn)左右，那么月供成本從11106元降低為9897元，可減少1209元。

另外，二線城市一套房購置成本平均需要300萬，考慮到首付比例和中間涉及的公積金，其商業(yè)銀行貸款本金大概為120萬。按照30年等額本息的方式計(jì)算，其利率最高可以降低80個基點(diǎn)左右，那么月供成本從6515元降低為5938元，減少了577元。

此外則是三四線城市。三四線城市一套房購置成本平均需要100萬，考慮到首付比例和中間涉及的公積金，其商業(yè)銀行貸款本金大概為50萬。按照30年等額本息的方式計(jì)算，其利率最高可以降低50個基點(diǎn)左右，那么月供成本從2623元降低為2474元，減少了149元。

“目前總體上各個購房者都可以享受到此類優(yōu)惠政策，但是對比來看，也還是存在一些購房群體減負(fù)效應(yīng)更為明顯。我們列舉了一些減負(fù)的對比，實(shí)際情況購房者要根據(jù)不同城市、購房時間、貸款合同約定等做具體分析?！眹?yán)躍進(jìn)稱，2020年以前購房的群體，明顯可以比較容易進(jìn)入到LPR的水平，即按LPR+0基點(diǎn)的低水平定價。而2020年以后購房的，當(dāng)時一些城市房貸利率下限定得略高，所以即便下降，也不可能直接降低到LPR+0個基點(diǎn)。

另外一類情況是，當(dāng)時沒有拿到折扣的購房者，可以享受到更低的優(yōu)惠利率。一些城市過去房貸政策比較嚴(yán)，除非買理財(cái)產(chǎn)品或保險產(chǎn)品，可能利率都比較高。這些購房者當(dāng)時沒有拿到折扣，利率比較高，現(xiàn)在恰可以較大地享受此次政策帶來的利好。嚴(yán)躍進(jìn)稱，從城市分類來看，大城市房貸利率總體是要高的、貸款的總金額也要高，所以在統(tǒng)一下調(diào)的過程中，此類城市可以享受到更好的減負(fù)效應(yīng)。

此外，2021年購房的，當(dāng)時執(zhí)行了房貸集中度，房貸政策收緊，房貸利率比較高，那么此次降低存量房貸利率后，其可以更明顯感受到降低存量房貸利率的利好效應(yīng)。而從小城市和大城市來看，大城市利率下限會高于全國最低水平，所以相對來說，降低的效應(yīng)小。而小城市基本上都是執(zhí)行了全國最低的下限，所以利率下降的空間要更大。當(dāng)然不同年份的購房情況也會有不同的差異。

促進(jìn)房地產(chǎn)市場預(yù)期向好發(fā)展

今年以來，圍繞房地產(chǎn)領(lǐng)域利好政策不斷，尤其是6月份以來，人民銀行超預(yù)期實(shí)施兩次降息，9月15日也正式落地了年內(nèi)第二次降準(zhǔn)。對于此次存量房貸正式下調(diào)，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，要充分認(rèn)識到此次政策帶來的積極效應(yīng)。

一方面，各大銀行全面進(jìn)行政策調(diào)整，惠及廣大購房者，實(shí)實(shí)在在降低了購房成本，反映了金融機(jī)構(gòu)主動讓利，真正為購房者或月供族著想。另外，嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，此類政策在后續(xù)還會發(fā)酵，因?yàn)榈荣彿空唛_始還月供的時候，就會發(fā)現(xiàn)銀行扣款的數(shù)量減少了。所以客觀上提振了市場信心。通過微信朋友圈等分享，可以更好傳播這個利好政策，真正讓購房者感受到房地產(chǎn)政策和民生有非常密切的關(guān)系。

“一些沒有調(diào)整的購房者，可以根據(jù)實(shí)際情況做咨詢。不過此類調(diào)整工作后續(xù)也可以操作，部分購房者也不必焦慮。主要符合調(diào)整的或可以調(diào)整的，都是可以享受利好政策的?！眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為，疊加各地認(rèn)房不認(rèn)貸、取消限購等利好消息，客觀上房地產(chǎn)市場的積極樂觀情緒跡象增加，這有助于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場預(yù)期向好發(fā)展。此外，關(guān)于“你房貸每個月少還了多少”等，也將成為老百姓日常生活熱議的話題，對于房地產(chǎn)政策的理解、擁護(hù)和支持熱度也將持續(xù)上升。

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