“高位‘站崗’一年半，總算等到了。”“已降，感謝央媽?zhuān)　薄敖裉斓目鞓?lè)是國(guó)家給的。”在存量首套房貸利率調(diào)整的第一天，不少購(gòu)房者控制不住激動(dòng)的心情，在社交平臺(tái)上分享著自己的喜悅。

9月25日對(duì)于很多存量首套房貸客戶來(lái)說(shuō)無(wú)疑是個(gè)大日子，千呼萬(wàn)喚的存量首套房貸利率調(diào)降于今日正式實(shí)施?！邦A(yù)計(jì)超過(guò)九成符合條件的借款人可在第一時(shí)間充分享受政策紅利，其他借款人的存量房貸利率也將在10月底前完成調(diào)整。”中國(guó)人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾日前表示。

從調(diào)降金額來(lái)看，少則幾十，多則幾千，政策實(shí)打?qū)嵉亟档土司用竦淖》肯M(fèi)負(fù)擔(dān)。不過(guò)相比之下，“高位‘站崗’”和“二套轉(zhuǎn)首套”借款人或是此輪下調(diào)的重要受益者，這兩類(lèi)人群貸款利率的調(diào)降幅度有很多都超過(guò)了100個(gè)基點(diǎn)。

【資料圖】

同時(shí)，在存量首套房貸利率調(diào)整之后，多數(shù)借款人提前還貸的必要性已大為減少，此前一度令銀行為之困擾的“提前還貸熱”也有望退潮。

“高位‘站崗’”者的福音

“之前被房貸壓得喘不過(guò)氣，但這次利率調(diào)降讓我有了希望?！痹诓樵兊阶约旱姆抠J利率從5.45%降到4.3%之后，家住浙江義烏的安然總算舒了一口氣。

兩年前，安然在房貸利率高位時(shí)買(mǎi)了房，“當(dāng)時(shí)樓市火爆，銀行加這么多，也沒(méi)法不接受?！眲傂栀I(mǎi)房的她在彼時(shí)顯然沒(méi)有多少選擇的余地，但每月一萬(wàn)元的房貸還是讓她直呼壓力太大。

而在此次房貸利率調(diào)整后，安然每個(gè)月的房貸可減少1200元左右，“省下來(lái)的錢(qián)打算用來(lái)裝修，爭(zhēng)取盡快入住?！彪m然調(diào)整剛落地，安然已經(jīng)對(duì)節(jié)省下的利息已經(jīng)有了明確的規(guī)劃。

圖片來(lái)源：受訪者提供

毫無(wú)疑問(wèn)，安然所代表的“高位‘站崗’”者成為了這次政策調(diào)整最主要的一類(lèi)受益者，貸款利率從此前的5.45%甚至更高降至LPR，調(diào)降幅度普遍超過(guò)了100個(gè)基點(diǎn)。

根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，2017年8月-2021年10月間，全國(guó)首套平均房貸利率均在5%以上，其中有多個(gè)月份超過(guò)5.5%，2021年10月更是高達(dá)5.73%。盡管LPR自發(fā)布以來(lái)經(jīng)歷了多次調(diào)降，但由于合同約定的LPR加點(diǎn)幅度在合同期限內(nèi)固定不變，因此在此輪調(diào)整前，很多存量房貸利率仍處于高位。

不過(guò)值得一提的是，盡管多數(shù)購(gòu)房者的利率降至LPR，但在利率執(zhí)行上有的顯示為4.3%，有的則顯示為4.2%，而這主要與購(gòu)房者各自的重新定價(jià)日不同有關(guān)。據(jù)悉，本次存量房貸利率調(diào)整只針對(duì)LPR的加點(diǎn)幅度，不涉及其他合同要素的改變。如房貸利率重定價(jià)日未到，LPR值不會(huì)重新定價(jià)，需等到下個(gè)定價(jià)日才能進(jìn)行調(diào)整。

由于最近一次五年期及以上LPR的調(diào)整發(fā)生在今年的6月20日，因此，如果購(gòu)房者的“利率調(diào)整日”選擇的是貸款合同日，且發(fā)放日在6月20日之后，那么本次存量房貸利率就會(huì)降為4.2%。而對(duì)于在2022年5月14日之后發(fā)放的貸款而言，最低可降至4.0%，不過(guò)具體還要以當(dāng)?shù)貓?zhí)行的利率下限水平為準(zhǔn)。

利好“二套轉(zhuǎn)首套”購(gòu)房者

9月25日不僅是符合調(diào)整條件的存量住房貸款批量調(diào)整的日子，同樣也是多家銀行“二套變首套”存量房貸者可提交申請(qǐng)的第一天。

由于二套房相較于首套有額外60左右的加點(diǎn)，因此這類(lèi)購(gòu)房者能夠感知到的減壓程度會(huì)普遍高于首套客戶，不少購(gòu)房者也早早做好了攻略并第一時(shí)間進(jìn)行了申請(qǐng)。

來(lái)自北京的和瑋告訴，他是在本月瀏覽新聞時(shí)發(fā)現(xiàn)自己這類(lèi)“二套轉(zhuǎn)首套”購(gòu)房者也被納入到了調(diào)整范圍，于是主動(dòng)聯(lián)系了銀行，提前了解所需材料，并在昨晚貸款行申請(qǐng)渠道開(kāi)通后第一時(shí)間提交了材料。

截至目前，包括北上廣深、武漢、成都、廈門(mén)、蘇州、杭州在內(nèi)的30多個(gè)重點(diǎn)城市官宣執(zhí)行了“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，這也意味著在這些城市僅有一套住房的購(gòu)房者符合當(dāng)?shù)厥滋鬃》繕?biāo)準(zhǔn)，能夠被納入此次調(diào)整范疇。

“在調(diào)降108個(gè)基點(diǎn)后，每個(gè)月可以少還2000元左右，還是能減輕一部分壓力?！焙同|表示，節(jié)省下來(lái)的利息將用于日常消費(fèi)。

事實(shí)上，和瑋的情況不僅屬于“二套轉(zhuǎn)首套”，同時(shí)也符合固定利率轉(zhuǎn)浮動(dòng)利率的情況。和瑋告訴，他的這套房購(gòu)于2019年6月，由于此前并未選擇將房貸利率定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR加點(diǎn)，因此多年來(lái)一直按照5.88%的固定利率進(jìn)行還款，也錯(cuò)失了幾次調(diào)降的機(jī)會(huì)。

央行數(shù)據(jù)顯示，5年期及以上LPR自發(fā)布以來(lái)曾經(jīng)歷過(guò)7次調(diào)降，目前已從2019年8月20日的4.85%降至4.2%。

提前還貸熱有望“退潮”

從7月14日央行表態(tài)支持和鼓勵(lì)存量房貸利率下調(diào)，到9月25日的正式落地實(shí)施，這一速度甚至超出了很多從業(yè)人員的預(yù)料。不過(guò)從政策出臺(tái)的節(jié)奏來(lái)看，不管是一線城市帶頭落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”，還是國(guó)有行和股份行年內(nèi)第二次下調(diào)掛牌存款利率，其實(shí)都在為存量房貸利率調(diào)整鋪路。

存量房貸利率政策出臺(tái)的初衷一方面是為了降低居民的負(fù)債成本，另一方面則是為了緩解去年下半年以來(lái)的提前還貸熱現(xiàn)象?；ㄆ旒瘓F(tuán)大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家余向榮曾公開(kāi)表示，出現(xiàn)“提前還貸潮”是因?yàn)榇媪糠抠J利率普遍較高。如果居民對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期出現(xiàn)變化，在信心不足的情況下，提前還房貸是非常自然的選擇。

在采訪中了解到，此次存量房貸利率的調(diào)整的確緩解了借款人提前還貸的需求。安然坦言，“其實(shí)之前考慮過(guò)做抵押貸或是公積金貸款，但這兩個(gè)選擇的前提都要先還掉全部本金，對(duì)我來(lái)說(shuō)還是有些困難?！倍诖朔收{(diào)整后，安然表示，“后面應(yīng)該不會(huì)再做類(lèi)似打算了?！?/p>

日前，央行有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人在接受采訪時(shí)指出，目前提前還貸情況已經(jīng)有所減少，預(yù)期得到實(shí)質(zhì)性改善，這將有利于優(yōu)化居民資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)消費(fèi)能力和消費(fèi)信心。也有一些銀行個(gè)貸中心的工作人員表示，提前還貸排隊(duì)現(xiàn)象已得到緩解，在存量房貸利率調(diào)整政策明確后，一些借款人取消了提前還貸申請(qǐng)。

平安證券研報(bào)認(rèn)為，隨著此次存量按揭利率的調(diào)整，絕大部分房貸持有者均將受益，緩解自身現(xiàn)金流壓力。此外，按照央行8月31日對(duì)于首付比例調(diào)整的要求，尤其是二套房首付比例大幅降低，疊加各地包括“認(rèn)房不認(rèn)貸”以及限購(gòu)政策的放松，居民購(gòu)房需求也有望進(jìn)一步釋放。

（應(yīng)受訪者要求，安然、和瑋均為化名）

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