新房市場

購房需求疲軟 開發(fā)商打響折扣戰(zhàn)

【資料圖】

“明年二期出來肯定要漲價(jià)，現(xiàn)在是買房的低點(diǎn)。”日前在深圳某新房的售樓處，有購房者向南都·灣財(cái)社記者表示，自己買了180平方米的戶型，總價(jià)近千萬元。他出手買房基于兩個(gè)考慮：一是家庭剛需，二是在她看來現(xiàn)在的價(jià)格已經(jīng)比較合適。

進(jìn)入7月，深圳樓市新房市場的討論熱度突然升溫。一個(gè)明顯的變化是，越來越多的人開始在社交平臺(tái)上說起樓市，前段時(shí)間休假的中介也開始在朋友圈活躍起來，而熱度最高的話題則是：“新房已經(jīng)把價(jià)格再次卷回三五年前了”。

深圳新房在“卷”價(jià)格，這是擺在市場上的真實(shí)信號(hào)。隨著上半年深圳新房去化周期逐漸拉長，下半年供應(yīng)量卻只增不減，在購房需求疲軟的當(dāng)下，開發(fā)商的讓利折扣戰(zhàn)打響了。

供應(yīng)劇增

一周超4000套供應(yīng)，蓄客周期拉長

“壓力很大?！睂?duì)于當(dāng)前的深圳地產(chǎn)營銷人來說，如何在開盤前成功蓄客實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)的難度直線飆升。

在2018-2021年時(shí)的旺季，很多樓盤在拿證的當(dāng)天或者第二天便緊急開盤，在樓市的火熱期沒人擔(dān)心房子不好賣，籌備半年僅兩天便賣光收工成為很多樓盤營銷案場的工作常態(tài)。

但在當(dāng)前，新房的蓄客周期明顯拉長。據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國研究中心的數(shù)據(jù)，7.17-7.23深圳新房市場共計(jì)5個(gè)商品房項(xiàng)目合計(jì)2831套商品房取得預(yù)售許可證。

拿證的5個(gè)商品房項(xiàng)目里，4個(gè)項(xiàng)目含住宅產(chǎn)品，共計(jì)2531套住產(chǎn)品取得預(yù)售許可證，值得注意的是，有3個(gè)項(xiàng)目均來自龍華區(qū)，分別是悅見傾湖錦府、瀾匯云庭花園和尚云花園，共計(jì)1865套住宅產(chǎn)品。

算上未被美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計(jì)在內(nèi)的龍崗雙龍的紫和嘉園（7月18日拿證）以及南山遠(yuǎn)洋天著（現(xiàn)房銷售），這個(gè)時(shí)段深圳合計(jì)超4000套住宅產(chǎn)品供應(yīng)。

再把時(shí)間線拉長來看，6月份深圳樓市，共有14個(gè)項(xiàng)目取得住宅預(yù)售許可證，合計(jì)預(yù)售7214套新房住宅；5月深圳樓市共有13個(gè)項(xiàng)目取得住宅預(yù)售許可證，合計(jì)預(yù)售4234套新房住宅；4月深圳11個(gè)項(xiàng)目取得住宅預(yù)售許可證，預(yù)售4896套新房住宅。

但供應(yīng)劇增的情況下，成交量卻未見明顯變化：6月深圳成交3049套新房住宅，不足當(dāng)月新房預(yù)售套數(shù)的一半；前一周深圳一手住宅備案量環(huán)比上漲，環(huán)比上漲55.1%，共計(jì)備案985套，成交量不足當(dāng)周供應(yīng)套數(shù)的三分之一。

整體市場供應(yīng)加劇之下，直接帶來的影響便是庫存去化壓力大。僅龍華來看，最近兩個(gè)月便入市了超3000套新房。而除了近期取得預(yù)售證的項(xiàng)目之外，華僑城四海華亭、卓越和奕府、保利龍譽(yù)花園、北站超核等等產(chǎn)品均在售，片區(qū)未來還有中海瓏悅理、華潤紫云府等項(xiàng)目即將入市。

更難的是，部分項(xiàng)目之間的物理距離僅隔著一條馬路，在已經(jīng)有限的市場下還要增加搶客的方案，項(xiàng)目銷售任務(wù)難度直線飆升。

存量博弈

多個(gè)熱門片區(qū)新盤打起“折扣戰(zhàn)”

在拿證的第二周，龍華匯瀾云庭花園、宏發(fā)悅見傾湖、鴻榮源尚云、光明宏發(fā)悅見公園里等等項(xiàng)目正式啟動(dòng)開盤。

7月26日，鴻榮源尚云花園發(fā)布誠意登記名冊(cè)，共登記762批客戶，項(xiàng)目推666套住宅，超過1的認(rèn)籌比在一眾新盤中已經(jīng)算是佼佼者。

在市場上看來，其高認(rèn)籌和項(xiàng)目實(shí)打?qū)嵉拈_盤折扣有一定關(guān)系。據(jù)鴻榮源尚云花園的推廣海報(bào)，項(xiàng)目開盤可以享受四重折扣：凍資9.9折、開盤9.8折、認(rèn)購9.7折、準(zhǔn)時(shí)簽約9.9折（僅限開盤當(dāng)天），全部折扣算下來約9.3折，折后均價(jià)約6.32萬元/㎡，折后總價(jià)約480萬～838萬元/套。該項(xiàng)目戶型建面約81～120㎡，按此戶型粗略估算，折扣后每平米減少了4800元，總價(jià)至少能減少約38.88萬元。

這個(gè)價(jià)格是什么水平？尚云花園一路之隔便是鴻榮源另一個(gè)在龍華的大盤壹成中心。2022年4月，壹成中心十區(qū)住宅備案均價(jià)約7.18萬元/㎡，尚云花園如今的價(jià)格不僅一平米便宜了將近1萬塊，已接近2018年底開盤的鴻榮源壹城中心八區(qū)的價(jià)格（毛坯均價(jià)6.2萬元/㎡）。

同在龍華的悅見傾湖開盤驚喜和尚云花園相比不遑多讓。在價(jià)格折扣方面，據(jù)項(xiàng)目推廣海報(bào)，開盤當(dāng)天享購房優(yōu)惠：i深圳登記9.9折、成功凍資9.9折、開盤當(dāng)天9.8折、購房優(yōu)惠9.5折、準(zhǔn)時(shí)簽約9.7折，比尚云花園還多個(gè)折扣，全部折扣算下來約8.851折，折后單價(jià)約5.38萬元/㎡起。

而在兩年前的11月，悅見傾湖一路之隔的盛璟潤府開盤，項(xiàng)目均價(jià)約6.95萬元/㎡，總價(jià)區(qū)間為586萬-1685萬元/套。

7月初開盤賣了上千套的鴻榮源珈譽(yù)府，據(jù)中介在微信群公布的信息，項(xiàng)目開盤9.8折×凍資9.9折×購房9.6折×簽約9.9折（僅限開盤當(dāng)天簽約認(rèn)購客戶），全部折扣算下來約9.2折，開盤折后均價(jià)5.08萬元/㎡，折后總價(jià)約355萬元/套起。

2021年，同鴻榮源珈譽(yù)府直線距離一公里外的網(wǎng)紅盤萬豐海岸城開盤，當(dāng)日售罄，項(xiàng)目推1025套97-124㎡住宅，備案均價(jià)5.57萬元/㎡，總價(jià)區(qū)間為472萬-782萬元。該備案均價(jià)算下來還比鴻榮源珈譽(yù)府貴了5000元/㎡。

營銷比拼

毛坯備案價(jià)但白送簡裝屬“基操”

買房成本的降低是開發(fā)商去庫存的主要手段，為了吸引購房者，深圳當(dāng)前的各個(gè)新房項(xiàng)目還設(shè)置有開盤簽到抽獎(jiǎng)、凍資開盤簽到禮、成功認(rèn)購禮、網(wǎng)簽備案禮等等好禮。例如尚云花園現(xiàn)場成功認(rèn)購，網(wǎng)簽備案后即可領(lǐng)取2萬元壹方商業(yè)購物卡，選房現(xiàn)場還抽獎(jiǎng)，有機(jī)會(huì)獲得戴森三件套、華為65英寸電視等家電好禮。后者的活動(dòng)意味著，不買房、只認(rèn)籌的話也能有機(jī)會(huì)拿到大獎(jiǎng)。

“有些開發(fā)商喜歡在開盤營造熱銷氛圍，但實(shí)際上棄選率很高。”針對(duì)深圳新房項(xiàng)目推出的層出不窮的營銷手段，有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，部分小禮品一定程度上能吸引部分購房者認(rèn)籌，但對(duì)真實(shí)去化的幫助有限。

此前在記者以購房者身份看房的過程中，也有項(xiàng)目案場銷售贈(zèng)送購物卡等小禮品，并表示開盤后誠意登記可領(lǐng)更多好禮，不買也沒關(guān)系。

比拼價(jià)格、營造熱銷氛圍之外，還有新房在裝修上方面開始比拼性價(jià)比。項(xiàng)目毛坯備案價(jià)但白送簡裝已經(jīng)是“基操”，前有前海深業(yè)云海灣花園、后有剛剛拿證的光明悅見公園里。

悅見公園里項(xiàng)目在近期公布的銷售方案里直接表明：“均為毛坯價(jià)備案，全裝修交付?！倍邙櫂s源珈譽(yù)府的展示空間里，項(xiàng)目更貼心的標(biāo)注了展示空間里每個(gè)家具的尺寸、樓道的尺寸……為日后準(zhǔn)備裝修的購房者提供參考標(biāo)準(zhǔn)。

趨勢

政策暖風(fēng)能否解決去化難題？

毫無疑問，深圳新房市場已進(jìn)入了“買方市場”。從供給端來看，下半年深圳還有大量新盤排隊(duì)等待上新，不僅龍崗、寶安、龍華等地有大量項(xiàng)目正在蓄客，南山、福田等核心區(qū)也有項(xiàng)目開放了展示中心。

而伴隨著近期房地產(chǎn)政策端不斷的利好涌現(xiàn)，房地產(chǎn)股票應(yīng)聲連續(xù)大漲。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，深圳房地產(chǎn)市場的購房情緒或?qū)⒂瓉硪徊岢薄?/p>

樂有家研究中心在月中對(duì)市場的調(diào)研分析中也曾提到，市場仍存在大量潛在購房需求，短期受大環(huán)境不確定影響，多處于觀望狀態(tài)。近期政策利好預(yù)期增強(qiáng)，若下半年政策能如期出臺(tái)，給予剛需、改善等合理需求更多支持，將大大利好市場信心的修復(fù)和需求的釋放，帶動(dòng)行業(yè)和經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。

采寫：南都·灣財(cái)社記者 孫陽

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