“對(duì)于一線城市來(lái)說(shuō)，認(rèn)房不認(rèn)貸是他們的最后一張底牌，恐怕不會(huì)輕易亮出”。

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似乎這段時(shí)間每周都會(huì)有一條新的房地產(chǎn)刺激政策出臺(tái)。

上周是“認(rèn)房不認(rèn)貸”；再之前一周是“調(diào)降存量房貸利率”。市場(chǎng)對(duì)這些政策的呼聲似乎是一波高于一波，但在銀行和業(yè)內(nèi)專家看來(lái)，一線城市的“認(rèn)房不認(rèn)貸”或許會(huì)更加審慎地推進(jìn)。

7月27日晚間，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在近日召開(kāi)的企業(yè)座談會(huì)上說(shuō)，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項(xiàng)目建設(shè)交付，切實(shí)保障人民群眾的合法權(quán)益。

其中，“認(rèn)房不認(rèn)貸”像一針“興奮劑”，瞬間刺激了眾多觀望著的買(mǎi)房者、賣(mài)房者、地產(chǎn)中介和銀行。

因?yàn)樗馕吨?，已?jīng)購(gòu)買(mǎi)過(guò)住宅或者使用過(guò)住房公積金貸款或商貸的買(mǎi)房者，只要已經(jīng)還清貸款，賣(mài)出房屋，個(gè)人或家庭名下實(shí)際上沒(méi)有任何一套住房，在申請(qǐng)新的住房貸款時(shí)，將按照首套房來(lái)支付首付和承擔(dān)貸款利率。

以上海為例，在上海購(gòu)買(mǎi)首套房且無(wú)公積金或商業(yè)貸款記錄的，首付比例至少35%；首套房但是有貸款記錄的或者二套房的，普通住宅首付比例至少50%，非普通住宅首付比例至少70%?？梢?jiàn)，二套房和首套房的首付比例最高差了一倍。在上海，這可能就是買(mǎi)內(nèi)環(huán)老破小和次新房的差距，“認(rèn)房不認(rèn)貸”的吸引力由此可見(jiàn)。

除了首付比例外，首套房和二套房在利率上也有差距。當(dāng)前，上海首套房5-30年的公積金貸款利率為3.1%，二套房為3.575%；首套房的商業(yè)貸款利率為4.55%，二套房為5.25%。在公積金可貸額度上，首套與二套也有差距。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是之前的政策從各種維度給購(gòu)買(mǎi)過(guò)房屋的購(gòu)房者加碼，限制其加杠桿，客觀上確實(shí)也限制了其購(gòu)買(mǎi)力。

北上廣深發(fā)聲落實(shí)，二三線城市已有實(shí)施

“認(rèn)房不認(rèn)貸”一出，各地紛紛放大招。

廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（簡(jiǎn)稱“廣州市住建局”）對(duì)媒體表示，廣州將結(jié)合實(shí)際盡快推出有關(guān)政策措施，大力支持、更好滿足剛性和改善性住房需求，促進(jìn)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

7月29日，“安居北京”微信公眾號(hào)顯示，北京市住建委將結(jié)合北京房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，會(huì)同相關(guān)部門(mén)大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

7月30日，深圳市住房和建設(shè)局公眾號(hào)發(fā)文，有類似表述。

7月31日，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)微信公眾號(hào)發(fā)文稱，將堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，完整、準(zhǔn)確、全面貫徹新發(fā)展理念，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，促進(jìn)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次廣州表態(tài)，說(shuō)明一線城市相關(guān)部門(mén)周末在積極謀劃政策寬松之事，對(duì)于政策方面出臺(tái)的緊迫和重視，也說(shuō)明政策放松的預(yù)期越來(lái)越清晰、寬松信號(hào)越來(lái)越明朗。 廣州政策的出臺(tái)，其基調(diào)和其他幾個(gè)城市是相似的，即主要關(guān)注支持和滿足剛性和改善性住房需求，或者說(shuō)購(gòu)房需求。這是政策的著眼點(diǎn)。

他認(rèn)為，當(dāng)前，很多城市沒(méi)有把首付比例降低到20%，且房貸利率依然高于4%。據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)，全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市首套房首付比例主要分為三檔，即35%、30%和20%。城市能級(jí)越高，首付比例越高；城市能級(jí)越低，首付比例越低。具體城市看，北京和上海的首付比例最高，為35%。廣州、深圳、蘇州、杭州和三亞的首付比例為30%。

據(jù)記者不完全梳理，目前已有韶關(guān)、杭州、天津、威海、北海等地已實(shí)際落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

從去年開(kāi)始，早有多個(gè)城市雖未明確提出“認(rèn)房不認(rèn)貸”，但已明確放松二套房的首付比例和公積金貸款可用額度：2022年1月12日，廣西北海市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款政策的通知》，明確降低公積金貸款的首付比例，將繳存職工家庭購(gòu)買(mǎi)第二套住房或申請(qǐng)第二次住房公積金貸款的，最低首付款比例由60％下調(diào)至40％，成為今年全國(guó)首個(gè)降低首付比例的城市。

山東省威海市2022年8月25日印發(fā)了《關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款政策的通知》，將購(gòu)買(mǎi)首套、購(gòu)買(mǎi)二套自住住房的可貸額度由公積金賬戶余額的20倍提高到30倍。

而浙江省杭州市則去年12月13日就下發(fā)了《杭州住房公積金管理委員會(huì)關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款政策的通知》，其中規(guī)定，職工家庭名下無(wú)住房，無(wú)住房貸款記錄或有商業(yè)性住房貸款記錄且相應(yīng)貸款已結(jié)清，為改善居住條件申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住住房的，執(zhí)行首套房政策，貸款首付款比例不低于30%。

5月24日，天津市住房公積金管理中心發(fā)布了《天津市住房公積金管理中心關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款審核標(biāo)準(zhǔn)的通知》（以下簡(jiǎn)稱“《通知》”），明確自5月25日起調(diào)整公積金貸款政策。根據(jù)《通知》，家庭有過(guò)兩次住房公積金貸款記錄，公積金貸款不再放貸；如果未使用住房公積金貸款，或只有過(guò)一次住房公積金貸款記錄，且已還清，再次在天津購(gòu)房時(shí)公積金貸款仍可放貸。實(shí)際上對(duì)還清公積金貸款的二套房購(gòu)買(mǎi)者落實(shí)了“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

7月6日，廣東省韶關(guān)市將穩(wěn)樓市新政有效期延長(zhǎng)至年底，其中包括首次購(gòu)買(mǎi)房商貸最低首付比例降至20%；公積金貸款購(gòu)買(mǎi)首套房或第二套改善型住房的首付比例最低20%。

一線城市大概率不會(huì)直接亮出底牌

不過(guò)，上海、北京、廣州、深圳等一線城市能否快速落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”依舊存疑。

據(jù)記者多方了解，目前上海的銀行和房地產(chǎn)銷售均表示未出臺(tái)相關(guān)政策。

一位資深房地產(chǎn)行業(yè)分析師向記者表示，“一線城市現(xiàn)在處于消極等待的狀態(tài)，因?yàn)閷?duì)于一線城市來(lái)說(shuō)，認(rèn)房不認(rèn)貸是他們的最后一張底牌了，不太可能一下子就把這張底牌給打出來(lái)。目前各方應(yīng)該在密集開(kāi)會(huì)協(xié)商，等哪個(gè)一線城市先站出來(lái)，但我覺(jué)得大概率先站出來(lái)的城市也不會(huì)直接執(zhí)行‘認(rèn)房不認(rèn)貸’”。

上述分析師認(rèn)為，一線城市可能會(huì)先從調(diào)降二套房的首付比例開(kāi)始，從現(xiàn)在非常高的七成調(diào)降到六成或五成?！罢叩牧Χ葧?huì)由弱到強(qiáng)地轉(zhuǎn)變，需要先扭轉(zhuǎn)居民的預(yù)期。此外，各地不想做領(lǐng)頭羊的另一原因是‘房住不炒’的底線依舊沒(méi)有動(dòng)搖”。

他表示，目前上海可能會(huì)先從普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和首付比例上入手，“目前上海的普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，這可能是比較好的第一步。其次，現(xiàn)在二套房上海的這個(gè)首付比例是70%，非常高，有適當(dāng)下調(diào)的空間”。

廣州迅速落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”的可能性似乎也比較低。

廣州大源按揭總經(jīng)理、房衛(wèi)士創(chuàng)始人鄭大源認(rèn)為，目前廣州市仍是認(rèn)房又認(rèn)貸，不過(guò)從目前住建局的表態(tài)來(lái)看，未來(lái)會(huì)有一些細(xì)則出臺(tái)來(lái)激活市場(chǎng)流動(dòng)性。

“如果僅從出臺(tái)‘認(rèn)房不認(rèn)貸’這個(gè)政策來(lái)看，意味著只要本地?zé)o房就算是首套，無(wú)論是否曾經(jīng)買(mǎi)過(guò)，貸款過(guò)，另外無(wú)論外地是否有房貸未結(jié)清等等。不過(guò)這個(gè)政策力度從歷史來(lái)看還不算最大，2009年的政策是，即便本地有房且未結(jié)清，但如果購(gòu)買(mǎi)二套房用于改善用途，房貸首付仍可以做到3成，利率不低于7折，幾乎和首套一樣的政策。但從現(xiàn)階段來(lái)看，‘認(rèn)房不認(rèn)貸’對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，涉及杠桿，意味著可以較低首付買(mǎi)到較貴的房子了，也可以理解為老百姓的購(gòu)買(mǎi)力大幅度增加。 ”鄭大源表示。

鄭大源判斷，本輪政策刺激，在一定程度上會(huì)刺激房?jī)r(jià)上漲，但是當(dāng)前售盤(pán)壓力太大，所以房?jī)r(jià)上漲既需要一定的時(shí)間，也會(huì)受到一定的漲幅限制。國(guó)家出臺(tái)放松調(diào)控的政策，本質(zhì)上是讓房子流動(dòng)起來(lái)，并不是讓房?jī)r(jià)漫天漲價(jià)暴漲暴跌。

不過(guò)對(duì)于落實(shí)步驟，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉提醒，相關(guān)政策要落實(shí)落細(xì)，后續(xù)還需要金融管理部門(mén)共同推進(jìn)，各地積極貫徹落實(shí)。具體落地的過(guò)程，應(yīng)是因城施策，即各地不會(huì)步調(diào)一致、力度一致地實(shí)施，而是會(huì)有先有后、政策力度有大有小，不會(huì)一下子就把政策用到底。

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