李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

(資料圖片僅供參考)

近期，商品房市場(chǎng)供需兩端出現(xiàn)“量縮”趨勢(shì)。根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，5月份，30城新房供應(yīng)環(huán)比下降27%，同比下降3%，僅為2019-2021年同期供應(yīng)量的一半左右；新房成交在4月份環(huán)比下降25.7%的基礎(chǔ)上，5月又下降了8%，其中一線城市新房成交量環(huán)比下滑22%，降幅高于30城平均水平。5月份，30城平均開(kāi)盤去化率為43%，較4月下降8個(gè)百分點(diǎn)。

而且，近期樓市還有一些新變化，一些一線城市出現(xiàn)“負(fù)首付”（通過(guò)做高評(píng)估價(jià)，買家不用付首付，還能倒拿50萬(wàn)），外圍新盤“一成首付”（先繳10%的首付，給買家5個(gè)月時(shí)間賣房湊首付），“以舊換新”（新房交付定金后，開(kāi)發(fā)商和中介協(xié)助賣房，然后再完成新房首付）等現(xiàn)象，一些熱點(diǎn)二線城市二手房?jī)r(jià)格明顯下跌、掛牌量不斷攀升。

熱點(diǎn)城市尚且如此，充分說(shuō)明當(dāng)前商品房市場(chǎng)需求端確實(shí)動(dòng)力不足。于是，近期不斷有傳言，稱新一輪的所謂“救市”政策正在醞釀中。筆者認(rèn)為，這些傳統(tǒng)的紓困政策，仍在刺激或釋放需求的框架“打轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)”，可能對(duì)扭轉(zhuǎn)需求態(tài)勢(shì)效果有限。

當(dāng)前，購(gòu)房需求端并不像過(guò)去那樣，呈現(xiàn)“捂著腰包”觀望的態(tài)勢(shì)，而是有效需求不足。具體來(lái)說(shuō)，住房需求的潛力是有的，比如常住人口達(dá)8000多萬(wàn)的珠三角，住房自有率僅45%左右，但多數(shù)無(wú)房戶或不具備購(gòu)房能力，或?qū)τ兄Ц赌芰^(qū)域（比如外圍）的房地產(chǎn)前景不看好，因?yàn)檫@些區(qū)域項(xiàng)目配套服務(wù)較差，且房?jī)r(jià)下跌，或有首付能力但不愿貸款買房。

另外，供需不匹配的問(wèn)題較為突出。今年1-4月份，商品房市場(chǎng)整體呈現(xiàn)回升態(tài)勢(shì)，但中高端改善型需求回升更明顯，比如京滬總價(jià)千萬(wàn)元級(jí)的新房銷售增幅在30%-40%，改善型購(gòu)房占比提升了5-10個(gè)百分點(diǎn)，而剛需購(gòu)房則下降了5-10個(gè)百分點(diǎn)；深圳、廣州及武漢、蘇州等熱點(diǎn)一二線城市，剛需購(gòu)房占比不足50%，武漢、蘇州豪宅型房源銷售增長(zhǎng)了70%左右。

事實(shí)上，2017年以來(lái)，改善型或豪宅型房源占比就開(kāi)始上升，并呈現(xiàn)主導(dǎo)態(tài)勢(shì)。目前，基于需求已經(jīng)滿足的現(xiàn)實(shí)看，這類需求的潛力并不大；同時(shí)，改善型需求或受制于存量房交易周期（除非低于市場(chǎng)預(yù)期價(jià)格，否則從掛牌到銷售的周期要一年左右）影響，或受制于換房者首付或月供能力的影響，或受制于對(duì)市場(chǎng)前景預(yù)期的影響?？傊纳菩托枨鬅o(wú)法支撐市場(chǎng)體量穩(wěn)定。

這也是為何，今年一季度過(guò)后，當(dāng)積壓的剛性需求充分釋放后，而作為購(gòu)房需求主力的剛需（比如3億-4億的新市民、2.9億農(nóng)民工）尚不具備支付能力，需求端的接續(xù)能力不足，甚至存在“斷層”的現(xiàn)象，導(dǎo)致快速下行的直觀感知。因此，再行需求端傳統(tǒng)的紓困政策，預(yù)計(jì)效果有限。商品房市場(chǎng)到了非打造新模式不可的地步，助力整個(gè)行業(yè)和市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定。

筆者認(rèn)為，所謂房地產(chǎn)“新發(fā)展模式”，主要從供給端（而不是需求端）去思考和突破，包括土地、融資、配套、監(jiān)管、住房結(jié)構(gòu)等，都要做供給側(cè)改革，這也是一項(xiàng)系統(tǒng)的工程。從切入點(diǎn)來(lái)看，筆者認(rèn)為有兩方面：一是提高供應(yīng)效率，確保每一個(gè)項(xiàng)目如期、保證質(zhì)量地建起來(lái)，杜絕規(guī)劃宣傳和交付的實(shí)物不一致，學(xué)校等公共配套和房子要同步、同品質(zhì)交付。

因此，建議對(duì)存量土地、在建項(xiàng)目開(kāi)展大巡查，按照規(guī)劃指標(biāo)、公建配套要求，建立確保交付質(zhì)量的“國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)”，達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)的要嚴(yán)格落實(shí)“三不原則”（不批預(yù)售、不準(zhǔn)銷售、不給驗(yàn)收）；二是從“先夯實(shí)就業(yè)和收入、再激發(fā)美好人居訴求”的思路，建立穩(wěn)定商品房需求端的長(zhǎng)效機(jī)制。目前，商品房市場(chǎng)的根本矛盾，就是高房?jī)r(jià)和購(gòu)買力不足的矛盾。

要解決這一矛盾，關(guān)鍵是修復(fù)廣大潛在剛需群體的購(gòu)買力，特別是要加大保障性租賃住房供應(yīng)的規(guī)模，并推進(jìn)“租購(gòu)?fù)怼保ㄖ饕峭砹x務(wù)教育權(quán)利），降低新市民、年輕人和農(nóng)民工在居住、教育等關(guān)鍵領(lǐng)域的成本，讓居住和基本服務(wù)不再成為負(fù)擔(dān)。如此，內(nèi)需和消費(fèi)就會(huì)企穩(wěn)回升，廣大人群的就業(yè)和收入就會(huì)得到夯實(shí)，自然會(huì)有很多人主動(dòng)去實(shí)現(xiàn)居住的消費(fèi)升級(jí)。

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