自新發(fā)放首套住房個人住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整長效機制建立以來，一批城市下調(diào)了首套房貸利率下限，對于促進(jìn)購房需求釋放產(chǎn)生了積極作用。近兩個月，一些城市的房價出現(xiàn)了積極變化和邊際好轉(zhuǎn)，也由此引發(fā)了對房貸利率政策可能會轉(zhuǎn)向的討論。

比如，有觀點認(rèn)為，部分城市房價出現(xiàn)同比或者環(huán)比上漲，可能需要上調(diào)首套房貸利率下限，以恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套房貸利率政策下限。就此，專家人士表示，一個城市的房地產(chǎn)市場要從“冷”到“熱”，一般都需要較長時間，不必?fù)?dān)心政策變化太快。新發(fā)放首套房貸利率政策動態(tài)調(diào)整機制具有良好的穩(wěn)定性、時效性和可預(yù)期性，能夠有效引導(dǎo)市場預(yù)期，支持剛性住房需求，是一項既利當(dāng)前、又管長遠(yuǎn)的政策機制。

既管冷、又管熱促進(jìn)購房需求釋放

(資料圖片僅供參考)

今年1月，人民銀行、原銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定建立新發(fā)放首套住房個人住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整長效機制(下稱“長效機制”)，允許城市政府雙向動態(tài)靈活調(diào)整首套房貸利率政策。

對于這一機制，人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾曾表示，它可以“既管冷、又管熱”，既支持房地產(chǎn)市場面臨較大困難的城市用足用好政策工具箱，又要求房價出現(xiàn)趨勢性上漲苗頭的城市及時退出支持政策。

“冷”和“熱”都有客觀可執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)——當(dāng)?shù)爻鞘行陆ㄉ唐纷》績r格同比、環(huán)比連續(xù)三個月下跌為“冷”、連續(xù)三個月上漲為“熱”。

“管冷”是指允許房地產(chǎn)市場出現(xiàn)偏冷趨勢的城市，適當(dāng)放寬首套房貸利率政策下限；“管熱”是指城市適當(dāng)放寬下限后，如果當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場出現(xiàn)明顯上漲趨勢，要恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套房貸利率政策下限。

截至今年3月末，符合“冷”的標(biāo)準(zhǔn)，也就是可以放寬首套房貸利率下限的城市有96個。其中，83個城市下調(diào)了首套房貸利率下限，較全國的下限要求(按5月20日發(fā)布的5年期以上LPR計算為4.4%)低10個至40個基點；12個城市取消了首套房貸利率下限。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，今年以來全國已有超40城調(diào)整首套房貸利率下限至4%以下。

“降低首套房貸利率下限有利于降低購房者置業(yè)成本，對于促進(jìn)購房需求釋放產(chǎn)生了一定積極作用。從政策效果看，大多數(shù)城市下調(diào)首套房貸利率下限疊加積壓的需求集中釋放，市場銷售情況有所改善，但4月以來市場復(fù)蘇的持續(xù)性不足。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜舉例，沈陽曾兩次下調(diào)首套房貸利率下限，2月新房市場成交規(guī)模在1月的低基數(shù)下環(huán)比增長，但4月的成交規(guī)模環(huán)比有所下降。

長效機制具有穩(wěn)定性、時效性和可預(yù)期性

近兩個月，有一些城市的房價出現(xiàn)了積極變化和邊際好轉(zhuǎn)，也由此引發(fā)了對房貸利率政策可能會轉(zhuǎn)向的討論。

有觀點認(rèn)為，隨著部分城市房價出現(xiàn)同比或者環(huán)比上漲，已經(jīng)不符合“冷”的標(biāo)準(zhǔn)，這些城市可能需要上調(diào)首套房貸利率下限，以恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套房貸利率政策下限。

專家人士認(rèn)為，這種觀點存在誤讀。新發(fā)放首套房貸利率政策動態(tài)調(diào)整機制具有良好的穩(wěn)定性、時效性和可預(yù)期性，能夠有效引導(dǎo)市場預(yù)期，支持剛性住房需求，是一項既利當(dāng)前、又管長遠(yuǎn)的政策機制。

具體而言，關(guān)于長效機制的穩(wěn)定性，該人士表示，如果一個城市此前達(dá)到“冷”的標(biāo)準(zhǔn)，而且已經(jīng)下調(diào)或者取消當(dāng)?shù)厥滋追抠J利率下限，那么只要它沒有出現(xiàn)“熱”的情況，就可以繼續(xù)保持調(diào)整后的首套房貸利率政策。近兩個月，部分城市房價出現(xiàn)的同比或環(huán)比上漲，不再符合“冷”的標(biāo)準(zhǔn)，但尚未變“熱”，對于這種“不冷不熱”的城市，并不需要調(diào)整政策。

以即將到來的調(diào)整周期為例。如果A城市已經(jīng)在3月末，下調(diào)了二季度的首套房貸利率下限，只要該城市在3月、4月、5月的新建商品住房價格，沒有連續(xù)出現(xiàn)同比、環(huán)比上漲，而是處于“不冷不熱”的水平。那么在6月末，城市政府決定三季度該城市的首套房貸利率下限時，無需恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一下限，可以繼續(xù)保持在此前下調(diào)的水平。

只有當(dāng)A城市在3月、4月、5月的新建商品住房價格，連續(xù)出現(xiàn)同比、環(huán)比上漲，該城市才需要恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套房貸利率政策下限。

歷史數(shù)據(jù)顯示，一個城市的房地產(chǎn)市場要從“冷”到“熱”，一般都需要較長時間?！安槐?fù)?dān)心政策變化太快?！睂＜胰耸颗e例，武漢和濟(jì)寧在去年三季度出現(xiàn)了“冷”的情況，而之前出現(xiàn)“熱”的情況分別發(fā)生在2015年四季度和2017年一季度，“冷”“熱”交替的時間分別為27個季度和22個季度。

陳文靜表示，根據(jù)統(tǒng)計局70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，3月和4月新房價格環(huán)比下跌的城市數(shù)量較少，房價整體呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢。3月和4月連續(xù)兩個月銷售價格環(huán)比、同比下跌的城市僅大連、泉州，二者均已下調(diào)首套房貸利率下限至4%以下，兩地部分銀行最低房貸利率分別為3.95%、3.8%。

關(guān)于長效機制的時效性，專家人士表示，觀察歷史數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，如果一個城市的房價達(dá)到“冷”或“熱”的標(biāo)準(zhǔn)，往往意味著它的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了趨勢性下跌或上漲的苗頭。以此作為是否可以放寬首套房貸利率下限或者必須退出支持政策的條件，是有前瞻性和時效性的。

比如，2015年10月，太原的房價達(dá)到“熱”的標(biāo)準(zhǔn)后，開始出現(xiàn)持續(xù)上漲，一直持續(xù)到2020年；2020年9月轉(zhuǎn)“冷”后，太原的房價又開始持續(xù)下跌。杭州、寧波、長沙、成都等城市的房價變化，也都符合上述規(guī)律。

“這是一套長期有效、機制明確的政策機制，具有很強的可預(yù)期性?！睂＜胰耸勘硎荆鶕?jù)長效機制，社會公眾可以按照各城市的房地產(chǎn)市場情況，計算出這些城市是否屬于可以放寬首套房貸利率下限的城市范圍，從而形成較為明確的預(yù)期，并據(jù)此決定自己的購房行為。

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