中新經(jīng)緯5月26日電 題：“負(fù)首付”購(gòu)房本質(zhì)就是一種違法騙貸行為

作者 張大偉 中原地產(chǎn)首席分析師

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近期，重慶、深圳等地出現(xiàn)買房“負(fù)首付”“零首付”現(xiàn)象引發(fā)關(guān)注。據(jù)多家媒體報(bào)道，“負(fù)首付”意味著購(gòu)房人不僅無(wú)需支付首付款，還能倒拿裝修等款項(xiàng)。這種現(xiàn)象在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)并不是新事物，其本質(zhì)上是“高評(píng)高貸”模式。

什么是“高評(píng)高貸”？

“高評(píng)”是指高評(píng)估值，“高貸”是高貸款額。高評(píng)高貸指在購(gòu)房過(guò)程中，銀行評(píng)估價(jià)格比住房真實(shí)交易價(jià)格高，購(gòu)房者借此可從銀行貸出更多款項(xiàng)，從而變相降低了首付款。高評(píng)高貸也常被稱之為倒拿錢、零首付、低首付購(gòu)房，本質(zhì)上是一種騙貸的違法行為。

用“負(fù)首付”方法購(gòu)房，我們可舉一例說(shuō)明，假如一套房產(chǎn)市值為500萬(wàn)元，可能評(píng)估價(jià)為800萬(wàn)元，從銀行貸款申請(qǐng)七成的貸款則為560萬(wàn)元，總體核算下來(lái)，相當(dāng)于購(gòu)房者從銀行多貸出60萬(wàn)元首付款。

在二手房交易過(guò)程中，一套房源一般會(huì)有三種價(jià)格：網(wǎng)簽價(jià)、評(píng)估價(jià)、實(shí)際成交價(jià)。

網(wǎng)簽價(jià)，購(gòu)房者一般會(huì)以區(qū)域指導(dǎo)價(jià)即最低申報(bào)價(jià)來(lái)進(jìn)行網(wǎng)上備案，網(wǎng)簽價(jià)的高低決定購(gòu)房者繳納稅費(fèi)額度；評(píng)估價(jià)，即房產(chǎn)評(píng)估公司評(píng)估的房源市場(chǎng)價(jià)格，購(gòu)房者以該價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)向銀行申請(qǐng)貸款，評(píng)估價(jià)決定購(gòu)房者申請(qǐng)貸款的額度；實(shí)際成交價(jià)就是指買賣雙方最后成交價(jià)格。

高評(píng)高貸的目的就是為能從銀行獲得更多貸款，以盡量低的首付款實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)交易，主觀故意隱藏實(shí)際成交價(jià)、抬高房產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)。常見具體做法是：通過(guò)評(píng)估公司將房產(chǎn)價(jià)格“高評(píng)”，然后根據(jù)最低首付比例計(jì)算，相對(duì)剩余的尾款向銀行申請(qǐng)按揭貸款。

2017年，住建部、央行及當(dāng)時(shí)的銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于規(guī)范購(gòu)房融資和加強(qiáng)反洗錢工作的通知》，要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)時(shí)，要以在房產(chǎn)管理部門備案的網(wǎng)簽合同和住房套數(shù)查詢結(jié)果作為審核依據(jù)，并以網(wǎng)簽備案合同價(jià)款和房屋評(píng)估價(jià)的最低值作為計(jì)算基數(shù)確定貸款額度。

因此，現(xiàn)階段市場(chǎng)中的高評(píng)高貸常常采取“陰陽(yáng)合同”形式買賣，即買賣雙方簽署兩份購(gòu)房合同，其中“陽(yáng)合同”代表被做高的房?jī)r(jià)，作為網(wǎng)簽合同網(wǎng)上備案，“陰合同”則代表真實(shí)房?jī)r(jià)，以“陰合同”的房?jī)r(jià)實(shí)際成交。按照流程，以“陽(yáng)合同”房?jī)r(jià)為準(zhǔn)購(gòu)房者就能從銀行獲的高額貸款。

“高評(píng)高貸”將給購(gòu)房者帶來(lái)哪些風(fēng)險(xiǎn)？

在實(shí)際過(guò)程中，如果高評(píng)高貸此種方式在銀行沒有被通過(guò)，且買方首付款不夠，又難以在限定期內(nèi)籌措到，買方將要面臨解除購(gòu)房合同和承擔(dān)違約責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。

此外，在房屋貸款過(guò)程中，有可能因房?jī)r(jià)快速上升或其他原因，賣方反悔后就有可能主動(dòng)到銀行舉報(bào)買家。尤其是在買房等待放款過(guò)程中，房子都已投入裝修，銀行一旦不放貸，已投入的裝修費(fèi)用、過(guò)戶稅費(fèi)，以及中介費(fèi)等，都有可能全部由買方承擔(dān)，并造成不可挽回的損失。

即便購(gòu)房者通過(guò)高評(píng)高貸方式在銀行成功獲得貸款，在后期銀行自查過(guò)程中也極有可能被發(fā)現(xiàn)。一旦被查，買家一方面可能會(huì)被要求收回貸款，另一方面買家大概率將會(huì)被列入銀行黑名單。

二季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的成交分化，針對(duì)出現(xiàn)“負(fù)首付”這種嚴(yán)重違法手段的項(xiàng)目所在區(qū)域，我認(rèn)為大概率區(qū)域市場(chǎng)已顯現(xiàn)成交疲軟。因此，越是面對(duì)樓市弱市之下各種誘人的購(gòu)房“營(yíng)銷手段”，越要謹(jǐn)慎購(gòu)房。(中新經(jīng)緯APP)

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責(zé)任編輯：李惠聰

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