記者董紅艷李貝貝北京報(bào)道

【資料圖】

成都樓市的獨(dú)立行情還在繼續(xù)，二手房的表現(xiàn)甚至趕超北京等一線城市。數(shù)據(jù)顯示，成都二手房3月的成交量接近3萬(wàn)套，領(lǐng)跑全國(guó)，而與此同時(shí)，成都二手房和新房的價(jià)格持續(xù)上漲，已經(jīng)連續(xù)領(lǐng)漲了一年。

對(duì)此，4月6日，58安居客研究院分析師鄧娟向《》記者表示，政策不大變情況下，短期內(nèi)二手房成交量大概率還會(huì)在一段時(shí)間內(nèi)處于高位。而新房方面，從3月土地成交情況來(lái)看，市場(chǎng)開(kāi)始從供應(yīng)端復(fù)蘇，新房市場(chǎng)短期內(nèi)大概率還是會(huì)呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊漲”走勢(shì)。二手房方面，在“高利率站崗”的購(gòu)房者換房完畢后，應(yīng)當(dāng)考慮通過(guò)政策來(lái)刺激后續(xù)購(gòu)房需求的持續(xù)釋放。同時(shí)，在面對(duì)新房趨大的面積、高昂的總價(jià)，以及“房?jī)r(jià)收入比”差異漸大的情況下，應(yīng)當(dāng)給剛需購(gòu)房者預(yù)留更多的置業(yè)空間。

二手房成交量火爆

近幾個(gè)月來(lái)，成都二手房成交量一路攀升。據(jù)成都住建局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年1月成都二手住宅成交套數(shù)為10162套，2月成交套數(shù)為19061套，3月成交量更是飆升到了28188套，接近3萬(wàn)套。2023年第一季度，成都二手房成交量已經(jīng)超過(guò)5.7萬(wàn)套。

二手房成交量激增的同時(shí)，二手房掛牌量也出現(xiàn)了大幅上漲。記者注意到，近幾個(gè)月來(lái)，成都二手房總掛牌量位居全國(guó)前列。鏈家房源信息顯示，截至2023年4月6日，成都在售二手房達(dá)到187842套。對(duì)此，鄧娟指出，成都掛牌量高達(dá)18萬(wàn)套的原因是部分業(yè)主“高利率站崗”，政策寬松和利率下調(diào)后希望通過(guò)置換房源來(lái)降低利率和月供。同時(shí)，鄧娟指出成都二手房交易量的激增也與二手房“帶押過(guò)戶”、二手房交易稅費(fèi)降低等政策相關(guān)。

記者了解到，目前成都首套房利率低至4.1%，但是此前的大部分首套房的貸款利率則多超過(guò)5%，甚至超過(guò)6%，每月月供壓力較大。高利率購(gòu)房者進(jìn)行房產(chǎn)置換，在“帶押過(guò)戶”的模式下，能夠快速地將已有的高利率房產(chǎn)過(guò)戶給買(mǎi)家，并快速進(jìn)行新的二手房購(gòu)置，而新購(gòu)置的二手房則將按照目前的較低房貸利率執(zhí)行。

成都二手房成交量的活躍，還體現(xiàn)在二手房成交量相比新房成交量要多很多，成都樓市儼然已經(jīng)是“二手房的天下”。成都房產(chǎn)中介李爽(化名)告訴《》記者，目前成都的二手房供應(yīng)數(shù)量比新房供應(yīng)量要大很多，從九幾年的到一幾年建成的都很多。而新房在各個(gè)區(qū)都有分布，但是主城區(qū)成熟地段基本上土地都已經(jīng)開(kāi)發(fā)了，新盤(pán)比較少，新房供應(yīng)多集中在郊區(qū)，并且較為偏向改善型，戶型較大。

對(duì)此，鄧娟分析指出，剛需購(gòu)房者對(duì)于公共通勤有更高需求，更傾向于在中心城區(qū)置業(yè)，但新房的大面積和高總價(jià)促使剛需家庭更多考慮面積較小總價(jià)較低的二手房。

剛需購(gòu)房者周競(jìng)(化名)，在成都看了兩個(gè)月的二手房也沒(méi)能看到合適的。4月6日，周競(jìng)向《》記者透露，目前總的購(gòu)房預(yù)算為150萬(wàn)元，去看了東四環(huán)大面區(qū)域的多個(gè)二手房，但是感覺(jué)每個(gè)小區(qū)都不“安逸”，而同區(qū)域的新房又買(mǎi)不起，溫江、新都等區(qū)域感覺(jué)也太遙遠(yuǎn)了。甚至想等明年去抄底，“說(shuō)不定明年樓市會(huì)降價(jià)甩賣(mài)”。

不過(guò)，需要指出的是，雖然新房成交占比較少，但是成都新房的成交也還是十分活躍，部分地區(qū)的新房供應(yīng)大有“僧多肉少”的態(tài)勢(shì)。購(gòu)房者李傲(化名)告訴記者，好一點(diǎn)位置都被開(kāi)發(fā)完了，新房太少了，搶不到。而據(jù)李爽介紹，高新西區(qū)目前在售的僅有一個(gè)樓盤(pán)，其他的樓盤(pán)現(xiàn)在都還處于停工狀態(tài)。3月份天府新區(qū)的天府半島僅僅180套房源，就吸引了5萬(wàn)多人搖號(hào)爭(zhēng)搶。

持續(xù)漲價(jià)

交易量激增的同時(shí)，成都新房和二手房的價(jià)格也在持續(xù)上漲。據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年2月成都新房?jī)r(jià)格同比上漲8.6%，二手房?jī)r(jià)格同比上漲9.2%，漲幅均位居70城第一位；2023年2月成都新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.7%，漲幅位居前列，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比1%，和上海并列第一位。

鄧娟認(rèn)為，整體看來(lái)，成都的人口增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)給房?jī)r(jià)的上漲帶來(lái)了動(dòng)力。人口流入與房?jī)r(jià)增長(zhǎng)呈正相關(guān)。成都作為西部中心城市，具有對(duì)周邊中小城市及西部大城市的“虹吸效應(yīng)”。

據(jù)成都統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2022年末，成都市常住人口增加至2126.8萬(wàn)人。成都的人口規(guī)模已經(jīng)與一線城市人口比肩，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)武漢、西安、鄭州等二線城市的人口規(guī)模。2023年成都實(shí)現(xiàn)GDP金額20817.5億元，按常住人口計(jì)算，人均地區(qū)生產(chǎn)總值98149元，增長(zhǎng)2.0%。

鄧娟認(rèn)為，在此背景之下，成都的房?jī)r(jià)具有一定的上漲空間?！俺啥糋DP總量連續(xù)多年穩(wěn)居新一線15城上游位置，但是截至3月底，成都整體在線均價(jià)約為16103元/平方米，房?jī)r(jià)水平還處于中下游位置。具體看來(lái)，成都三個(gè)圈層的房?jī)r(jià)差異較大，雖然主城區(qū)每平方米單價(jià)已經(jīng)超過(guò)2萬(wàn)元，甚至超過(guò)3萬(wàn)元，但是中心城區(qū)的青白江3月區(qū)域均價(jià)僅約為8660元/平方米，遠(yuǎn)郊區(qū)域大多區(qū)域單價(jià)還在1萬(wàn)元以下?！编嚲攴治鲋赋?。

那未來(lái)二手房、新房市場(chǎng)將會(huì)有怎樣的走向？鄧娟認(rèn)為，政策不大變情況下，短期內(nèi)二手房成交量大概率還會(huì)在一段時(shí)間內(nèi)處于高位。而新房方面，從3月土地成交情況來(lái)看，市場(chǎng)開(kāi)始從供應(yīng)端復(fù)蘇，新房市場(chǎng)短期內(nèi)大概率還是會(huì)呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊漲”走勢(shì)。

據(jù)悉，2023年3月進(jìn)行的成都本年度第二場(chǎng)土拍，依然保持著較高的熱度，拍賣(mài)的三宗地塊全部觸頂成交，由房企搖號(hào)競(jìng)得，并均保持著14%以上的溢價(jià)率。

對(duì)于未來(lái)的政策導(dǎo)向，鄧娟建議，二手房方面，在曾經(jīng)“高利率站崗”的購(gòu)房者換房完畢后，應(yīng)當(dāng)考慮通過(guò)政策作為抓手來(lái)刺激后續(xù)購(gòu)房需求的持續(xù)釋放。同時(shí)，面對(duì)新房趨大的面積、高昂的總價(jià)，以及當(dāng)下“房?jī)r(jià)收入比”差異漸大情況下，應(yīng)當(dāng)考慮給剛需再多留一點(diǎn)置業(yè)空間。

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