記者劉詩萌北京報道

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2023年一季度，隨著各地樓市出現(xiàn)了“小陽春”，房地產(chǎn)市場在長達(dá)1年半的全面下行后終于出現(xiàn)了一些企穩(wěn)回暖的跡象。盡管如此，經(jīng)歷過寒冬的樓市也不會再回到“虛火不滅”的年代，一些脫虛向?qū)嵉淖兓谇娜话l(fā)生。

4月初，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長倪虹在中國電動汽車百人會論壇2023上發(fā)表了題為“如何學(xué)習(xí)借鑒汽車產(chǎn)業(yè)，為人民群眾建好房子”的演講，指出汽車是行的工具，住房是住的載體，好汽車和好房子都是人民群眾美好生活的需要。他提出了要“像造汽車一樣造房子”的理念，成為當(dāng)天微博上討論最廣的話題之一。

傳統(tǒng)意義上，汽車行業(yè)是實體經(jīng)濟的代表，而房地產(chǎn)行業(yè)由于吸引了過多的投機需求，往往被詬病為泡沫過大的虛擬經(jīng)濟。但實際上，這兩個行業(yè)都有龐大的產(chǎn)業(yè)鏈，也都對上下游行業(yè)具有很強的帶動作用。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《》記者指出，倪虹部長的發(fā)言說明了房地產(chǎn)去金融化、未來更加專注產(chǎn)品和消費功能的思路。從各個環(huán)節(jié)做好產(chǎn)品和服務(wù)，將有助于增強市場的認(rèn)可程度，對于提升住房方面的價值和幸福感都具有積極的意義。

“像造汽車一樣造房子”

在上述論壇上，倪虹這位建筑工程專業(yè)出身的部長從設(shè)計、建造、使用、服務(wù)四個方面，闡述了房地產(chǎn)向汽車行業(yè)借鑒和學(xué)習(xí)的主要思路。

設(shè)計方面，要運用數(shù)字化的手段，像智能汽車一樣以科技賦能住宅。例如，自動調(diào)節(jié)通風(fēng)、采光、照明、溫度、濕度，及時進(jìn)行火災(zāi)、煤氣泄漏等事故預(yù)警，加強對獨居老人和兒童的安全健康監(jiān)測管理等等。通過建設(shè)數(shù)字家庭、智慧社區(qū)和智慧城市，讓城市科技更多造福群眾生活。

建造方面，建筑行業(yè)要學(xué)習(xí)工業(yè)化的方式來大力發(fā)展裝配式建筑，使房子標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計、工廠化生產(chǎn)、裝配化施工、一體化裝修。同時，建筑行業(yè)也要堅持綠色發(fā)展理念，大力推廣使用健康、環(huán)保、安全、綠色的低碳建材，打造綠色建筑。

使用方面，要建立房屋的體檢和保險制度，為房屋提供全生命周期的安全保障。體檢制度強調(diào)和房屋更新改造結(jié)合，按照房屋的建成年代、功能類型確定體檢的頻次來及時查找和發(fā)現(xiàn)問題，有針對性地提出整改措施，消除安全隱患。而保險制度則主要強調(diào)以市場化手段推動完善工程質(zhì)量和房屋安全監(jiān)管的體制機制。

服務(wù)方面，物業(yè)企業(yè)要學(xué)習(xí)汽車4S店的模式搞好物業(yè)服務(wù)。例如，物業(yè)服務(wù)可以建立搶單平臺，業(yè)主可以通過手機APP提交維修需求，一個片區(qū)的維修人員都可以通過搶單的方式進(jìn)行處理，而不是只能等待專門負(fù)責(zé)這個小區(qū)的維修人員上門維修。這樣既提高了業(yè)主的需求響應(yīng)和處置效率，又提升了業(yè)主的居住體驗。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，這一說法聚焦汽車產(chǎn)品誕生前到產(chǎn)品的運營管理的各個環(huán)節(jié)，對房企的啟發(fā)在于要把新理念嵌入整體的發(fā)展過程中。房子和車子是兩類大宗商品，都是和老百姓日常生活密不可分的消費需求。當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)要脫離投資屬性，追求高質(zhì)量轉(zhuǎn)型，更加需要從激活居民消費需求的層面理解這個問題。

樓市，從“投資”到“消費”

在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過近兩年的下行后，買房不再是人們普遍認(rèn)為的對抗通脹的唯一“硬通貨”，“房住不炒”正在逐漸成為現(xiàn)實。當(dāng)投資投機需求逐漸消退，剛需和改善型需求成為主流，樓市未來應(yīng)該往什么樣的方向發(fā)展？

據(jù)記者觀察，2023年初以來，部委高層已經(jīng)多次在高規(guī)格會議上表態(tài)，強調(diào)了房地產(chǎn)“脫虛向?qū)崱焙蟮霓D(zhuǎn)型方向。

1月中旬舉行的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議，首次強調(diào)了建筑業(yè)是重要的實體經(jīng)濟，為經(jīng)濟社會發(fā)展提供重要支撐，要守住為社會提供高品質(zhì)建筑產(chǎn)品的初心。

3月初全國兩會“部長通道”上，倪虹答記者問時提出了建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)是“兩個支柱”論。他指出，按照增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重超過5%即可算作支柱產(chǎn)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)看，建筑業(yè)2022年增加值占GDP6.9%，房地產(chǎn)業(yè)2022年增加值占GDP6.1%，把這兩個產(chǎn)業(yè)穩(wěn)住對穩(wěn)定經(jīng)濟大盤有重要意義。其中，建筑業(yè)量大、面廣、用人多，要用科技賦能建筑業(yè)，推動建筑業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，讓建筑業(yè)發(fā)揮出“促投資、穩(wěn)增長、保就業(yè)”的重要作用。

這次采訪中，他還提到了老舊小區(qū)改造重點要抓“3個革命”，包括“樓道革命”，即消除安全隱患，有條件加裝電梯；“環(huán)境革命”，即完善配套設(shè)施，加裝充電樁等和適老化的改造；“管理革命”，即黨建引領(lǐng)、物業(yè)服務(wù)。

3月底，財政部、住建部和工信部印發(fā)《政府采購支持綠色建材促進(jìn)建筑品質(zhì)提升政策項目實施指南》，未來將把政府采購支持綠色建材政策的范圍從6個試點城市擴大到全國48個城市。

無論是“3個革命”還是綠色建筑，都是房地產(chǎn)配套更新?lián)Q代、提升消費者居住體驗的需求，而非對投資價值的一味強調(diào)。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《》記者表示，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)要探索可持續(xù)發(fā)展的路徑，如果不往新模式和高質(zhì)量走的話，房產(chǎn)的發(fā)展就可能就陷入一個死胡同了。但是從存量住宅的供應(yīng)效率來看，盡管量很大，但不管是建筑品質(zhì)、配套設(shè)施還是建筑材料都是比較粗放的。綠色建筑和物業(yè)服務(wù)都是針對老百姓目前實際的需求，讓供應(yīng)和需求能夠相匹配，對于未來房地產(chǎn)市場尋找新的發(fā)展空間是一個更加重要的思路。

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