央行、銀保監(jiān)會(huì)在2月24日發(fā)布的《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》）征求意見稿中指出，擬加強(qiáng)住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新，拓寬如房地產(chǎn)投資信托基金( REITs )等住房租賃市場(chǎng)多元化投融資渠道，引導(dǎo)各類社會(huì)資金有序投資住房租賃領(lǐng)域。

《意見》征求意見稿圍繞住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革方向，以商業(yè)可持續(xù)為基本前提，重點(diǎn)支持自持物業(yè)的專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，為租賃住房的投資、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)體系。

(相關(guān)資料圖)

央行在起草說(shuō)明中指出，近年來(lái)，相關(guān)部門出臺(tái)了多項(xiàng)支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策措施，地方政府、市場(chǎng)主體積極參與，探索加大租賃住房供給。部分金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新推出了相關(guān)金融產(chǎn)品和服務(wù)，取得了積極的成效，形成了有益經(jīng)驗(yàn)。為了加強(qiáng)和改善住房租賃市場(chǎng)發(fā)展金融服務(wù)，加快住房租賃金融市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展，相關(guān)監(jiān)管部門研究并起草了《意見》。

上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室曾剛表示，“租售并舉”是我國(guó)構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的總體方向，其中發(fā)展住房租賃市場(chǎng)是構(gòu)建重要方面之一。因此，為住房租賃市場(chǎng)提供多元化的融資渠道，將有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體發(fā)展。

加大租賃住房開發(fā)貸等多種信貸支持力度

《意見》征求意見稿擬加強(qiáng)住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新，并對(duì)各類貸款的年限進(jìn)行了規(guī)定。

“支持商業(yè)銀行向各類主體新建、改建長(zhǎng)期租賃住房發(fā)放開發(fā)建設(shè)貸款，期限一般3年，最長(zhǎng)不超過(guò)5年。商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)各類主體的現(xiàn)金流及房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)，建立完善的開發(fā)建設(shè)貸款審批機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，提高貸款審批效率和管理水平。”《意見》征求意見稿中指出，鼓勵(lì)商業(yè)銀行向符合條件的主體發(fā)放租賃住房團(tuán)體購(gòu)房貸款，期限最長(zhǎng)不超過(guò)30年，貸款額度原則上不超過(guò)物業(yè)評(píng)估價(jià)值的80%。

《意見》征求意見稿還擬要求支持發(fā)放住房租賃經(jīng)營(yíng)性貸款，金融機(jī)構(gòu)可向自有產(chǎn)權(quán)的住房租賃企業(yè)發(fā)放住房租賃經(jīng)營(yíng)性貸款，允許經(jīng)營(yíng)性貸款置換開發(fā)貸款，期限最長(zhǎng)不超過(guò)20年；對(duì)向非自有產(chǎn)權(quán)的住房租賃企業(yè)發(fā)放的經(jīng)營(yíng)性貸款，期限最長(zhǎng)不超過(guò)5年。

有地產(chǎn)分析人士指出，信貸方面的支持或?qū)⒊蔀槲磥?lái)金融支持住房租賃市場(chǎng)最重要的陣地。目前金融支持租賃不到位，主要體現(xiàn)在信貸量和信貸成本上。加大金融機(jī)構(gòu)針對(duì)信貸的支持力度，并加以規(guī)范，有助于未來(lái)金融機(jī)構(gòu)在相關(guān)領(lǐng)域的具體執(zhí)行。

實(shí)際上，央行“力挺”住房租賃市場(chǎng)的意圖早已有所顯現(xiàn)。早在2020年，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》中，就已為住房租賃市場(chǎng)打開了“綠燈”，住房租賃有關(guān)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計(jì)算。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，針對(duì)住房租賃的信貸業(yè)務(wù)內(nèi)容豐富，覆蓋了住房租賃的各個(gè)環(huán)節(jié)。如《意見》征求意見稿中明確，發(fā)放租賃住房團(tuán)體購(gòu)房貸款，將有助于后續(xù)相關(guān)企業(yè)加快收儲(chǔ)閑置房源。

將發(fā)展住房租賃市場(chǎng)REITs等投融資渠道

此次《意見》征求稿中還提及，相關(guān)金融監(jiān)管部門擬拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化投融資渠道，包括支持商業(yè)銀行發(fā)行用于住房租賃的金融債券，拓寬住房租賃企業(yè)債券融資渠道，創(chuàng)新住房租賃擔(dān)保債券( Cover Bond)，穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金( REITs )等。

“以前我國(guó)REITs主要應(yīng)用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等領(lǐng)域，較少運(yùn)用在房地產(chǎn)領(lǐng)域，這主要是為了防止房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱的現(xiàn)象?！痹鴦偢嬖V貝殼財(cái)經(jīng)記者，從當(dāng)前市場(chǎng)情況來(lái)看，探索REITs這種權(quán)益類融資渠道十分必要，這可以降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等相關(guān)融資主體的債務(wù)杠桿率，在拓展其融資資金來(lái)源的同時(shí)，還可以優(yōu)化企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)，降低債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

此前多位市場(chǎng)人士亦建議住房租賃市場(chǎng)可以試水通過(guò)REITs等渠道進(jìn)行融資，這有助于住房租賃市場(chǎng)的存量項(xiàng)目進(jìn)行盤活，對(duì)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展起到積極作用。

曾剛表示，REITs等創(chuàng)新型融資渠道需要確保資金用于住房租賃相關(guān)項(xiàng)目，而非用到商品房的建設(shè)中去，防止監(jiān)管套利，否則將背離我國(guó)當(dāng)前建設(shè)“租售并舉”房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的初衷、醞釀風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)此《意見》征求意見稿中已經(jīng)有所考慮?！兑庖姟氛髑笠庖姼鍞M將加強(qiáng)和完善住房租賃金融管理。嚴(yán)格住房租賃金融業(yè)務(wù)邊界，嚴(yán)禁以支持住房租賃的名義為非租賃住房融資。加強(qiáng)信貸資金管理，規(guī)范直接融資產(chǎn)品創(chuàng)新，建立住房租賃金融監(jiān)測(cè)評(píng)估體系，防范住房租賃金融風(fēng)險(xiǎn)。

此外，嚴(yán)躍進(jìn)表示，《意見》征求意見稿在綜合金融服務(wù)方面做出了明確要求，如銀行后續(xù)可開展開戶、結(jié)算、咨詢、現(xiàn)金管理等業(yè)務(wù)，這將對(duì)銀行業(yè)務(wù)創(chuàng)新等都有積極的啟發(fā)意義。

關(guān)鍵詞： 融資渠道