觀點網(wǎng) “2023年對本信托而言，整體上仍然會是充滿挑戰(zhàn)的一年。”

2月24日午后，冠君產(chǎn)業(yè)信托于線下舉行2022年全年業(yè)績傳媒簡報會，行政總裁侯迅、投資及投資者關系總監(jiān)陸嘉萍均有出席。

(資料圖)

整場業(yè)績會圍繞著冠君產(chǎn)業(yè)信托過去一年的業(yè)績情況展開，陸嘉萍于現(xiàn)場提及2022年業(yè)績的影響因素，表示仍受到全球經(jīng)濟和本地第五波的疫情影響，租戶的生意與業(yè)績均受到環(huán)境制約。

據(jù)冠君同日披露的報告顯示，冠君產(chǎn)業(yè)信托物業(yè)的續(xù)租租金收益總額23.59億港元，相較去年下跌5.5%，旗下物業(yè)項目花園道三號冠君大廈也因中環(huán)寫字樓市況疲弱而受到較大影響。

2022年，冠君產(chǎn)業(yè)信托的跌勢持續(xù)，除企業(yè)自身經(jīng)營原因之外，也側面體現(xiàn)出香港當前物業(yè)租金走勢受制于大市的情況。

市場壓力需消化

于報告期內，冠君產(chǎn)業(yè)信托旗下朗豪坊商場于2021年底開業(yè)了2000平方米的Langham Beauty美妝概念店項目，入駐品牌包括嬌蘭，赫蓮娜，蘭蔻，M.A.C,Sisley等，這直接導致其營運開支及推廣開支上升至3.28億港元。

在市場環(huán)境低迷情況下，冠君產(chǎn)業(yè)信托選擇以注入新概念為方向招攬消費者，于2022年內共有30名新租戶進駐朗豪坊商場，當中包括初次在港開業(yè)的商戶。

但由于2022年上半年疫情影響，朗豪坊商場的銷售額及消費客流情況并不理想。即便朗豪坊商場租戶的業(yè)務全年銷售額上升8%，美容行業(yè)在新店開業(yè)的加持下推動分成租金上升210.4%至1.17億港元，但也無法彌蓋項目基本租金下跌16.3%至4.81億港元，而續(xù)租租金下跌拉低了基本租金收入，租金收益總額下跌3.1%至6.50億港元。

至于寫字樓業(yè)務方面，侯迅則在業(yè)績現(xiàn)場表示，去年中環(huán)寫字樓出租率出現(xiàn)負吸納的情況。

“市場需要時間消化，料租金仍然受壓，但難以預料寫字樓租金的谷底?！睘闇p緩此類影響，冠君產(chǎn)業(yè)信托方面表示會采取靈活租賃策略，為租戶度身訂造一些租賃方案。

她同時透露，花園道三號冠君大廈正進行資產(chǎn)增值，“整個香港寫字樓的市場都因疫情和全球經(jīng)濟不明朗因素受到壓力，花園道三號也不例外?！?/p>

據(jù)最新業(yè)績顯示，花園道三號寫字樓出租率跌至82.7%，平均現(xiàn)收租金從每平方呎108.3港元跌至99.7港元。

此外，由于租金傭金減少，以及政府地租及土地稅下跌，該項目租金收益因平均出租率和續(xù)租租金下跌而減少7.8%至13.46億港元，物業(yè)經(jīng)營凈開支也下跌至1.35億港元，期內物業(yè)收益凈額同比下跌7.8%至12.11億港元。

另一邊，由于香港2022年5月生效《商業(yè)租戶短期保護措施（2019冠狀病毒病疫情）條例》中針對健身中心和美容院等進行保護措施，加上政府于疫情期間強制停業(yè)的情況，對冠君產(chǎn)業(yè)信托旗下朗豪坊辦公樓業(yè)績以及部分租戶業(yè)務造成影響，但在放寬限制社交距離措施后業(yè)務則逐步回復正常。

值得注意的是，朗豪坊辦公樓租戶構成仍以時尚生活行業(yè)為主，比例達到71%。截至2022年年底，項目出租率為93.3%，現(xiàn)收租金則下跌至為每平方呎46.0港元，租金收益總額為3.63億港元，相較2021年的3.65億港元微有下降。

經(jīng)濟前景待明朗

除香港項目外，冠君產(chǎn)業(yè)信托還披露了持股27%的英國倫敦66 Shoe Lane項目虧損情況。報告期內，倫敦項目應占合營公司虧損達到4300萬港元，而下跌的主因則被歸結為期內物業(yè)重估減值。

總體來看，冠君產(chǎn)業(yè)信托旗下物業(yè)項目于2022年度均受到市場環(huán)境外因影響，截至報告期末，旗下物業(yè)組合總估值為636億港元，同比減少2.7%。其中，花園道三號、朗豪坊辦公樓及朗豪坊商場所采用的資本化率分別維持于3.7%、4.1%及4.0%。

“我們的寫字樓會有壓力，雖然已經(jīng)通關，但實際的市場需求沒有這么快恢復。加上全港寫字樓的空置率達到史上最高水平，市場仍然需要時間吸納和消化?！焙钣嵱跇I(yè)績會中坦言，冠君產(chǎn)業(yè)信托于分派方面和租金收入方面仍然有壓力。

此外，環(huán)球金融市場仍然都是不明朗，加息的持續(xù)會影響到其利息支出?！?022年，冠君產(chǎn)業(yè)信托的利息支出由平均2.4%到2.8%，這個數(shù)字在2023年也許會更高?！?/p>

對于冠君產(chǎn)業(yè)信托來說，當前加息周期進一步提高了新投資機會的收益門檻，同時加重了借貸成本。據(jù)業(yè)績報告指出，2023年借貸成本預料仍會隨著拆息上升而增加，經(jīng)濟前景仍未明朗。

另悉，在贖回2023年1月到期的中期票據(jù)后，冠君產(chǎn)業(yè)信托固定利率債務比例下降至54.4%，一定程度上足夠抵御市場波動。

今年1月，冠君產(chǎn)業(yè)信托還簽訂了4700萬美元的貨幣掉期合約，未償還的2030年到期的3億美元中期票據(jù)目前已完成對沖，“我們的財務狀況仍然是穩(wěn)健的，目前有后備的資金，拿到的銀行貸款也有28億港元可以隨時動用，足夠還今年到期的7億港元未還貸款?！?/p>

值得注意的是，截至報告期末，冠君產(chǎn)業(yè)信托的未償還債務總額為146億港元，由于內部財務資源贖回2022年3月到期的中期票據(jù)，且在期內償還貸款余額，債務總額共計減少了8億港元。而總借貸占總資產(chǎn)值的百分比則由22.9%微降至22.5%，總負債占總資產(chǎn)的百分比則為27.6%。

提及分派情況，侯迅談到了冠君產(chǎn)業(yè)信托當前在該方面的壓力。

截至報告期末，期內可分派收入同比下降13.6%至12.98億港元，每基金單位分派也同樣跌14%至約0.19港元。

“租金收益和每基金單位分派維持處于下降軌道，利率波動或導致每基金單位分派跌勢加劇。2023年對本信托而言，整體上仍然會是充滿挑戰(zhàn)的一年?！庇趫蟾嬷?，冠君產(chǎn)業(yè)信托表達了對今年業(yè)績的展望，也進一步表示仍會趁機會持續(xù)留意優(yōu)質的項目收購。

以下為冠君產(chǎn)業(yè)信托2022年度業(yè)績會現(xiàn)場問答實錄節(jié)選：

現(xiàn)場提問：香港特區(qū)政府遞派5000港元消費券，這對零售市場和信托本身有什么幫助？

侯迅：此前在2022年我們已經(jīng)看到派消費券的刺激成效，政府一派消費券，美容美妝行業(yè)、餐飲行業(yè)租戶會直接受惠，相信能夠繼續(xù)提振香港的消費市場。

消費券加上內地香港通關，以及入港旅客數(shù)量增加，相信2023年市場會逐步復蘇。

現(xiàn)場提問：未來冠君有沒有資產(chǎn)增值計劃？

侯迅：是有的。剛才說到，例如我們?yōu)榱酥协h(huán)花園道三號這個物業(yè)能夠保持競爭力，也會投放一些資源將物業(yè)更新?，F(xiàn)在已經(jīng)在進行閘機更換，更快搭乘電梯，租客出入大廈得到更好的安保。

為了保持信托物業(yè)的競爭力，朗豪坊商場也在研究做翻新階段的初步設計。

現(xiàn)場提問：空置率方面，冠君大廈會跌到什么位置？另外，現(xiàn)在債息都高，且到期年期短，有沒有什么手段令債務比較穩(wěn)健一點？

陸嘉萍：關于分派，我們有很多方面的考慮，包括經(jīng)濟環(huán)境和資金需要。

花園道三號物業(yè)正在更新物業(yè)素質，也需要一些租金，會定時定期檢討分派，但至少會維持90%。

債務方面，今年到期的債務大部分在1月份已經(jīng)還了，還完之后，我們還都希望有足夠的資金去應付不同的需要。此外，2023年只有7億的銀行貸款沒有還。

現(xiàn)場提問：報告中寫到你們對于寫字樓的前景不是很樂觀，在今年會繼續(xù)受壓，是不是租金或者續(xù)租租金方面，預期今年還會再跌？2023年如何同租戶配合滿足雙方的需求？

侯迅：關于寫字樓的租金，因為供應很多，空置率比較高，而需求又還沒有恢復，所以我們覺得租金仍然會受壓，這是不爭的事實。

寫字樓往往是供求的關系，當全香港寫字樓庫存有這么多，而真正租賃寫字樓的需求少過供應，當然租金就會有壓力。

朗豪坊方面的租戶租約到期時，我們會審視過往的營業(yè)數(shù)額，盡量將無底租的租戶變成有底租。當時接受無底租的條件，也是因為基于租戶的承受能力。

在租戶配合滿足雙方的需求層面，我們會推進一些對社會環(huán)境方面產(chǎn)生正面影響的活動，同時租戶也參與在其中，希望可以納入ESG整體的活動。例如花園道三號項目已經(jīng)做了很多措施來減排、節(jié)能，租戶可以參與其中。

關鍵詞： 租金收益 中期票據(jù) 基金單位