訊(記者昝秀麗)深創(chuàng)投集團(tuán)副總裁、深創(chuàng)投不動產(chǎn)基金管理(深圳)有限公司董事長蔣玉才日前在接受中國證券報記者采訪時表示，啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點，有利于推動項目全生命周期良性循環(huán)，持續(xù)探索可持續(xù)發(fā)展的模式。蔣玉才還表示，期待公募REITs市場未來實現(xiàn)擴(kuò)容后，與不動產(chǎn)私募基金實現(xiàn)更加全面的對接。

完善服務(wù)全生命周期的不動產(chǎn)項目

“不動產(chǎn)私募投資基金試點，是一項重要的資本市場改革。此前的基礎(chǔ)設(shè)施REITs等重大創(chuàng)新，集中于成熟穩(wěn)定的不動產(chǎn)資產(chǎn)，而不動產(chǎn)私募投資基金投向涵蓋了全生命周期各階段的資產(chǎn)，使得投資者能夠更便利地參與早期的、孵化期的不動產(chǎn)項目投資，完善了資本市場服務(wù)全生命周期的不動產(chǎn)項目的能力?！笔Y玉才說。

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在蔣玉才看來，不動產(chǎn)是一個資金密集型行業(yè)，相關(guān)主體需要多渠道籌集資金，包括基于企業(yè)主體的股權(quán)和債權(quán)融資，以及基于項目的股權(quán)和債權(quán)融資。此前，無論是基于企業(yè)主體的債權(quán)融資，還是基于項目的股權(quán)和債權(quán)融資，都比較依賴企業(yè)主體的信用。不動產(chǎn)私募投資基金試點的推出，打開了不依賴于企業(yè)主體信用，而是基于項目自身投資價值實現(xiàn)股權(quán)和債權(quán)融資的新途徑，有利于促進(jìn)不動產(chǎn)市場盤活存量、防范風(fēng)險、轉(zhuǎn)型發(fā)展。

談及不動產(chǎn)基金與私募REITs、公募REITs底層資產(chǎn)的區(qū)別，蔣玉才表示，不動產(chǎn)基金和私募REITs、公募REITs相比，雖然底層資產(chǎn)都是不動產(chǎn)項目，但在產(chǎn)品載體、可投資的不動產(chǎn)項目范圍、監(jiān)管要求等方面有很多不同，所面對的投資者群體也各有不同。不動產(chǎn)基金以非交易所投資者為主，私募REITs面對交易所機(jī)構(gòu)投資者，公募REITs更加開放，還能接納散戶投資。

從底層資產(chǎn)來看，私募REITs和公募REITs都要求底層資產(chǎn)現(xiàn)金流具有穩(wěn)定性，通常是運營成熟的項目。而不動產(chǎn)基金的投資標(biāo)的涵蓋不動產(chǎn)的全生命周期，需要投資者具有更高的風(fēng)險識別能力和風(fēng)險承擔(dān)能力，此次不動產(chǎn)投資基金試點也對投資者的適格性給予了充分關(guān)注和妥善安排。

蔣玉才分析，公募REITs作為證券交易所公開上市交易的投資品種，其更好的市場流動性可以帶來更優(yōu)的估值，不動產(chǎn)基金通過公募REITs退出可以為基金投資人創(chuàng)造更多的回報。因此，在不動產(chǎn)基金退出時，如果底層資產(chǎn)滿足公募REITs的試點要求，通常會優(yōu)選公募REITs退出。當(dāng)前公募REITs市場底層資產(chǎn)主要集中于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，但證監(jiān)會表示將“加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點范圍擴(kuò)展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域”。期待公募REITs市場未來實現(xiàn)擴(kuò)容后，與不動產(chǎn)私募基金實現(xiàn)更加全面的對接。

提高基金募資和投資決策靈活性

“投資不動產(chǎn)類資產(chǎn)時，通常需要通過股債結(jié)構(gòu)設(shè)計，利用股東借款利息稅前抵扣的方式，實現(xiàn)合理節(jié)省稅收成本。這在公募REITs中已經(jīng)是常見的安排?！笔Y玉才表示，此次不動產(chǎn)私募基金放寬股債比限制，指引中規(guī)定“有自然人投資者的不動產(chǎn)私募投資基金，向被投企業(yè)的股權(quán)出資金額，不得低于該被投企業(yè)總出資金額的三分之一；全部為機(jī)構(gòu)投資者的不動產(chǎn)私募投資基金，向被投企業(yè)的股權(quán)出資金額比例，可以由基金合同約定?！边@樣就能通過股東借款的方式實現(xiàn)合理降低稅收負(fù)擔(dān)，提升資產(chǎn)端收益水平，提高不動產(chǎn)投資基金對投資人的吸引力，也為承債式收購提供了空間，便于管理人根據(jù)投資項目收益最大化原則設(shè)計和落實股債結(jié)構(gòu)安排。

“放寬擴(kuò)募限制可以提高基金募資和投資決策靈活性?！笔Y玉才進(jìn)一步指出，過往私募基金擴(kuò)募有著較為嚴(yán)格的約束條件，實踐中私募基金管理人在發(fā)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)的投資標(biāo)的時，往往缺乏現(xiàn)成的基金載體進(jìn)行投資，需要新發(fā)基金申請備案完成后方可開展投資，流程耗時較長。在不動產(chǎn)私募基金的試點新規(guī)下，基金可以一次備案多次募集，便于管理人根據(jù)投資標(biāo)的的發(fā)掘、盡調(diào)和談判進(jìn)展，隨時安排資金到位。同時，放寬擴(kuò)募要求可以持續(xù)擴(kuò)大單只基金投資規(guī)模，對管理人而言可以將更多精力投入到項目端的投資、管理和退出上，提高基金管理規(guī)模的邊際效益。

蔣玉才表示，作為國內(nèi)領(lǐng)先的私募股權(quán)投資機(jī)構(gòu)，深創(chuàng)投集團(tuán)對標(biāo)國際一流投資機(jī)構(gòu)，早在2017年就設(shè)立了專注于不動產(chǎn)基金投資的子公司——深創(chuàng)投不動產(chǎn)基金管理(深圳)有限公司。深創(chuàng)投不動產(chǎn)建立了優(yōu)秀的團(tuán)隊，積累了基金管理和項目投資退出經(jīng)驗，取得了優(yōu)異成績。

“不動產(chǎn)投資基金的參與，有利于推動項目全生命周期良性循環(huán)，持續(xù)探索可持續(xù)發(fā)展的模式，我們也將積極作為，把握試點機(jī)遇，為不動產(chǎn)投資基金市場的發(fā)展壯大作出貢獻(xiàn)?！笔Y玉才說。

關(guān)鍵詞： 良性循環(huán)