記者劉佳北京報道

1月8日，《》記者從武漢一房產(chǎn)銷售員處了解到，武漢首套房貸利率最近一周內(nèi)出現(xiàn)三次變化，從3.9%到4.1%再到3.9%。

變化緣于近日人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于建立新發(fā)放首套住房個人住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整長效機制的通知》(下稱《通知》)?！锻ㄖ分赋觯陆ㄉ唐纷≌N售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

(相關(guān)資料圖)

按照《通知》要求，本次共有38個城市符合2022年9月—11月連降三個月的條件，占比超半數(shù)，且均為二、三線城市。在利率上，已有城市首套房貸利率降為3.9%。

首套房貸利率政策調(diào)整始末

早在2019年8月25日，央行在發(fā)布的〔2019〕第16號公告中規(guī)定，首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點。

自2019年實行LPR浮動定價機制以來，2022年成為LPR調(diào)整次數(shù)最多的一年。

在2022年1月LPR實現(xiàn)“雙降”。彼時，據(jù)中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，1月20日貸款市場報價利率(LPR)為：1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.6%。

相較2021年12月LPR報價，1月LPR1年期下調(diào)10個基點，5年期下調(diào)5個基點。

同年5月15日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，提出對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點(按4月LPR計算最低可至4.4%)，二套住房貸款利率下限不變。

隨后在5月20日，5年期以上LPR單獨下調(diào)15個基點降至4.45%。由于5年期以上LPR利率與個人住房貸款利率掛鉤，下調(diào)15個基點后，存量房貸用戶按利率“LPR-20個基點”計算，百萬貸款月供將減少207元。

到了2022年8月，1年期和5年期以上LPR再次雙雙下調(diào)。8月22日貸款市場報價利率(LPR)為：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%；分別較前次下調(diào)了5個基點和15個基點。

至此，作為房貸利率參考指標(biāo)的5年期以上LPR在2022年內(nèi)累計下調(diào)三次，共計下調(diào)35個基點。

若按照“LPR-20個基點”的規(guī)定，當(dāng)前首套房貸利率下限將調(diào)整為4.1%，二套房貸利率下限則為4.9%(“LPR+60個基點”)。

回顧過去四年，1年期LPR從2019年8月的4.25%降至3.65%，四年累計下降60BP；而5年期以上LPR從2019年8月的4.85%降至4.3%，四年累計下降55BP。

在“房住不炒”政策基調(diào)不變的背景下，房貸利率的逐次下調(diào)，有助于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

現(xiàn)如今在“穩(wěn)樓市”大潮下，兩部委也在新一年重磅表態(tài)，力挺房地產(chǎn)。

央行、銀保監(jiān)會表示，住房貸款利率政策與新建住房價格走勢掛鉤、動態(tài)調(diào)整，有利于支持城市政府科學(xué)評估當(dāng)?shù)厣唐纷≌N售價格變化情況，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持剛性住房需求，形成支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行的長效機制。

東方金誠首席宏觀分析師王青對《》記者分析稱，當(dāng)前樓市仍處于低迷狀態(tài)，急需政策面在需求端發(fā)力，其中最主要的發(fā)力點是適度降低居民房貸利率。從這個角度看，《通知》雖未提出新的增量支持內(nèi)容，但首套房貸利率下限靈活調(diào)整從臨時政策轉(zhuǎn)為常態(tài)化機制，仍有助于提振市場信心。

從23城擴大到38城

據(jù)統(tǒng)計局最新發(fā)布的70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，按照《通知》要求，本次共有38個城市符合9月至11月連降三個月條件，占比達到54.3%。其中13個二線城市，25個三線城市，三線城市占比更多。

對比前次，本次覆蓋范圍有所擴大。在2022年9月29日階段性調(diào)整差別化住房信貸政策發(fā)布時，僅有23個城市符合6月至8月連降三個月條件。其中天津、武漢、大連、石家莊、哈爾濱、蘭州等16個城市兩次均符合條件，廈門、沈陽、太原、南寧、鄭州、長春、福州等22個城市為本次新增城市。

復(fù)旦大學(xué)金融研究院研究員董希淼表示，首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制調(diào)整的是首套房貸利率下限，而不是首套房貸利率，房貸如何定價仍由銀行與客戶商定。

對于利率下限，“在當(dāng)前房地產(chǎn)市場較為低迷、居民住房消費需求不振的情況下，預(yù)計多數(shù)銀行對多數(shù)客戶將實際執(zhí)行房貸利率下限?！倍ｍ祵Α丁酚浾弑硎?，未來一段時間，首套房貸利率下限可能在3.5%至4.1%之間，二套房此前7折房貸利率最低可到3.43%(4.9%*0.7)。

隨后記者致電太原當(dāng)?shù)啬成虡I(yè)銀行個貸中心，相關(guān)工作人員對《》記者表示，雖然太原在此次新增二線城市名單里，但新政并沒有開始落地實行，正在等待總行通知，目前還是4.1%。

不過武漢當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)銷售人員則對《》記者表示，武漢在一周之內(nèi)首套房貸利率出現(xiàn)三次變化，從3.9%到4.1%再到3.9%?！?號晚央行剛剛出臺利率動態(tài)調(diào)整政策，6號武漢就跟進了，現(xiàn)在首套房貸利率是LPR-40個基點(即3.9%)，估計能在3.9%的低位穩(wěn)定一段時期了。”

據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年12月首套房主流利率為4.09%。

中信證券在研報中指出，以國家統(tǒng)計局70城數(shù)據(jù)為樣本測算，近一個季度或?qū)⒃黾?0-20個城市享受利率下限放寬政策，以上城市利率下行空間或在20BP至40BP。

“本次續(xù)接政策覆蓋城市面更廣，進一步打開了部分城市首套房貸利率的下限，市場對后續(xù)MLF和LPR下調(diào)預(yù)期可能會降低?！睆V發(fā)證券在研報指出。

但王青則有不同的看法。他預(yù)計后期政策面將引導(dǎo)5年期LPR報價單獨下調(diào)，最快將在2023年一季度落地。

“這是帶動居民房貸利率全面下調(diào)，推動房地產(chǎn)行業(yè)盡快實現(xiàn)軟著陸的關(guān)鍵所在。也不排除后期針對符合一定條件的城市，靈活調(diào)整二套房貸利率下限的可能。”王青坦言。

此外，在談及建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制對銀行息差的影響時，

光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華對《》記者表示，從目前樓市環(huán)境看，部分區(qū)域銀行的息差可能有所收窄，但整體上對銀行盈利影響可控。預(yù)計隨著經(jīng)濟活動回暖，就業(yè)和收入的改善，加之穩(wěn)樓市政策落地見效，購房需求亦有望逐步回暖。在此情形下，銀行調(diào)整房貸利率會綜合考慮市場供需趨勢、房貸業(yè)務(wù)收益、資金成本、風(fēng)險、資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)等因素。

“動態(tài)看，隨著樓市復(fù)蘇帶動區(qū)域經(jīng)濟活躍度回升，有效需求擴張，明顯利好區(qū)域銀行盈利和資產(chǎn)質(zhì)量?！敝苊A表示。

“動態(tài)調(diào)整機制解開了新增首套房貸利率與MLF和LPR之間的關(guān)聯(lián)，一方面可以繼續(xù)定向降息穩(wěn)地產(chǎn)，另一方面避免政策利率調(diào)整，降低存量貸款利率下調(diào)的壓力，有助于銀行息差的穩(wěn)定?！睆V發(fā)證券在研報中表示。

關(guān)鍵詞： 動態(tài)調(diào)整