1 商品房銷售市場同比走勢平穩(wěn) 住宅市場持續(xù)改善

1—10月，商品房銷售面積111179萬平方米，同比下降22.3%，其中住宅銷售面積下降25.5%。商品房銷售額108832億元，下降26.1%，其中住宅銷售額下降28.2%。

1-10月份，新建商品房市場銷售面積和金額同比走勢平穩(wěn)，與上月基本持平。銷售面積跌幅有微小擴(kuò)大，但細(xì)分物業(yè)類型看，主要受辦公和商業(yè)拖累，住宅市場兩項(xiàng)指標(biāo)仍在持續(xù)改善。從全年看，房地產(chǎn)行業(yè)不會有驚喜出現(xiàn)。前10個(gè)月銷售面積是11.1億平方米，全年預(yù)計(jì)在14億平方米左右，同比回落21個(gè)百分點(diǎn)。

(資料圖片)

今年行業(yè)表現(xiàn)低迷，中央和地方頻頻出臺政策積極推動銷售回暖和阻斷信用風(fēng)險(xiǎn)傳染。11月交易商協(xié)表示支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資；央行、銀保監(jiān)會發(fā)布16條金融措施全方位支持房地產(chǎn)復(fù)蘇，又聯(lián)合住建部提出向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。金融系統(tǒng)全力救市，其背后的原因是看到了房地產(chǎn)行業(yè)的巨大風(fēng)險(xiǎn)，對于行業(yè)前景而言，這種力度的救市，可以起到穩(wěn)定基本盤的作用，但顯然沒有帶來整體反轉(zhuǎn)的可能。

當(dāng)前，民營開發(fā)企業(yè)暴雷的進(jìn)程還在持續(xù)，但部分優(yōu)秀民企應(yīng)該可以穩(wěn)住。央企和國企抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)是事實(shí)，但應(yīng)明確，這種抗風(fēng)險(xiǎn)能力是來自于外部輸血而非內(nèi)部造血。這種能力的提升是以效率損失和資源錯(cuò)配為代價(jià)的。最終解決房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的問題，還要依靠民營企業(yè)的重新崛起。央國企可以更多介入非市場化的政府主導(dǎo)的住房保障工作。

單月數(shù)據(jù)來看，10月銷售面積9757萬平方米，較上月減少27.9%，同比減少23.2%；銷售金額9452億元，環(huán)比減少30.0%，同比減少23.7%。四季度銷售發(fā)力主要在12月，10月兩項(xiàng)指標(biāo)同比走勢回落在預(yù)期之中。

分類物業(yè)銷售看，住宅市場持續(xù)改善，兩項(xiàng)指標(biāo)跌幅持續(xù)收窄；辦公樓兩項(xiàng)指標(biāo)保持上漲，到漲幅收窄；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積由漲轉(zhuǎn)跌，銷售金額跌幅持續(xù)擴(kuò)大。從各地區(qū)銷售情況看，商品房銷售面積和金額同比繼續(xù)處于負(fù)增長區(qū)域，東北地區(qū)跌幅最大；東部地區(qū)兩項(xiàng)指標(biāo)持續(xù)改善，跌幅再收窄0.7個(gè)百分點(diǎn)，中部、東北地區(qū)跌幅小幅波動，較上月略有擴(kuò)大，西部地區(qū)跌幅繼續(xù)擴(kuò)大。東部地區(qū)銷售面積及金額占全國比重分別為41.3%、57.9%，份額較上月基本持平。

2 房地產(chǎn)開發(fā)投資同環(huán)比跌幅再次擴(kuò)大

1—10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資113945億元，同比下降8.8%；其中，住宅投資86520億元，下降8.3%。

1-10月全國房地產(chǎn)投資仍處于探底下行階段，跌幅較上月擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)，且下跌幅度再次擴(kuò)大（9月跌幅較8月擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)）。土地購置面積和新開工規(guī)模已出現(xiàn)微弱“筑底”跡象，但難以快速扭轉(zhuǎn)投資下行趨勢。當(dāng)前金融系統(tǒng)多措并舉改善房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈問題，有助于增強(qiáng)企業(yè)投資信心、激發(fā)企業(yè)投資活力。得到更多政策支持的企業(yè)預(yù)計(jì)將首先穩(wěn)定企業(yè)的正常經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)保交樓、促回款的基本目標(biāo)，資金實(shí)現(xiàn)正循環(huán)后會積極增加土地儲備和開工，把握機(jī)會提升市場份額和盈利能力。

月度數(shù)據(jù)方面，10月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資10386億元，較上月減少18.5%，同比減少16.0%，同比跌幅再次擴(kuò)大，為今年單月最大跌幅。投資、銷售的負(fù)增長反映到宏觀經(jīng)濟(jì)層面，房地產(chǎn)業(yè)增加值（當(dāng)季值）已經(jīng)連續(xù)五個(gè)季度負(fù)增長，前三季度累計(jì)跌幅為4.4%，超過受疫情影響最直接的住宿和餐飲業(yè)（同比下降0.7%）。房地產(chǎn)業(yè)從經(jīng)濟(jì)增長的重要動力，成為拖累經(jīng)濟(jì)的因素，當(dāng)前穩(wěn)樓市是經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)的關(guān)鍵點(diǎn)。

從物業(yè)類別投資上看，各物業(yè)類型跌幅均較上月擴(kuò)大，商業(yè)營業(yè)用房投資跌速最快、跌幅最大。住宅投資占總投資比重為75.9%，與上月持平。從地區(qū)來看，各區(qū)域投資跌幅均較上有不同程度擴(kuò)大，東部地區(qū)下調(diào)幅度相對更?。煌葦?shù)據(jù)來看，中部和東部地區(qū)同比跌幅相對較小，東北地區(qū)跌幅最大。投資規(guī)模上，東部地區(qū)高于其他三區(qū)域的總和，占總投資比重為54.2%，較上月增加0.2個(gè)百分點(diǎn)。

3 房屋新開工面積跌勢放緩 10月同比跌幅減小

1—10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積103722萬平方米，下降37.8%。其中，住宅新開工面積75934萬平方米，下降38.5%；辦公樓新開工面積2682萬平方米，下降35.3%；商業(yè)營業(yè)用房新開工7068萬平方米，下降40.5%。

1—10月，房屋新開工規(guī)模同比跌勢略有放緩，主要受10月單月數(shù)據(jù)影響，10月全國商品房新開工面積8955萬平方米，規(guī)模上雖不及9月，但同比跌幅較上月收窄9.3分百分點(diǎn)，是4月份以來出現(xiàn)的明顯改善跡象，不過這種增速的變化更多受到去年基數(shù)的影響。從單月新開工絕對面積看，情況并未明顯改善，企業(yè)投資和開工的信心嚴(yán)重不足。目前房地產(chǎn)市場外部發(fā)展環(huán)境，包括政策環(huán)境、金融環(huán)境所有改善，但疫情造成的經(jīng)濟(jì)遲滯、物流受阻、商業(yè)凋敝、預(yù)期悲觀等還有待發(fā)生變化。受部分企業(yè)資金壓力有所緩解、疫情防控措施減輕恢復(fù)建設(shè)活動影響，未來幾個(gè)月新開工有望出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。整體來看政策面對企業(yè)融資支持是保障項(xiàng)目施工和交付，新開工難以明顯反彈，短期仍面臨下行壓力。

4 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金跌勢放緩

1—10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金125480億元，同比下降24.7%。其中，國內(nèi)貸款14786億元，下降26.6%；利用外資62億元，下降13.5%；自籌資金44856億元，下降14.8%；定金及預(yù)收款41041億元，下降33.8%；個(gè)人按揭貸款20150億元，下降24.5%。

1—10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比走勢基本保持平穩(wěn)。在企業(yè)各項(xiàng)資金來源中，國內(nèi)貸款和定金及預(yù)售款跌幅收窄，分別較1-9月收窄0.6個(gè)和0.3個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金跌幅繼續(xù)擴(kuò)大，較1-9月擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。各項(xiàng)資金來源占比情況與上月相比變動不大，定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款占全部資金的48.8%，自籌資金占比35.7%。銀行貸款對房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力緩解能力有限，除了銷售回款更多還是要依靠多渠道籌集資金，目前融資難問題仍然突出。央行、銀保監(jiān)會發(fā)布的16條金融措施，提出的保函置換監(jiān)管資金，本質(zhì)上都是增加開發(fā)企業(yè)的流動性。這是一條正確的道路，扼住房企脖子的手松開了一些，目的是不掐死。但這些政策明顯受益者仍然是優(yōu)質(zhì)民營房企，部分中小民企將會隨著融資環(huán)境逐步改善加速出清。

5 土地市場繼續(xù)大幅下跌

1—10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積7432萬平方米，比上年下降53.0%；土地成交價(jià)款6061億元，下降46.9%；土地成交均價(jià)8155元/平方米，上漲13.1%。

1-10月，土地市場成交量價(jià)跌幅基本與上月持平，不再明顯擴(kuò)大，但兩項(xiàng)指標(biāo)跌幅仍處歷史最低位。土地單價(jià)漲幅也相應(yīng)放緩，同比漲幅較上月收窄1.0個(gè)百分點(diǎn)。在銷售和融資影響下，企業(yè)拿地意愿不足，土地市場回暖乏力。10月以來，不少地方政府開始“因城施策”對集中供地模式作出調(diào)整，增加集中供地次數(shù)，逐漸向“預(yù)申請+少量多次”模式轉(zhuǎn)變。同時(shí)為提高企業(yè)拿地積極性，采取優(yōu)化地價(jià)款支付節(jié)奏，暫停競配建，降低拿地成本等措施。10月財(cái)政部印發(fā)通知，嚴(yán)禁地方通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入。該政策對地方城投和國資拿地形成一定限制，未來與民營房企聯(lián)合拿地將成為趨勢。

6 商品房待售面積有所增加

10月末，商品房待售面積54734萬平方米，比上月末增加401萬平方米。其中，住宅增加174萬平方米，辦公樓增加66萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房增加29萬平方米。

今年以來商品房庫存逐月減少，本月首次出現(xiàn)小幅增加，各物業(yè)類型均較上月有所增加。在“保交樓”政策監(jiān)管下，部分未售項(xiàng)目竣工規(guī)模也有一定增長。較去年同期相比主要增長點(diǎn)為住宅待售面積，同比上漲16.6%，漲幅較上月提高1.0個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)營業(yè)用房持續(xù)下跌，同比減少3.6%。

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