文/樂居財經(jīng)徐酒眠

在剛過去的第十四個雙“11”狂歡盛宴，遠洋服務（06677.HK）也劃出了近1.57億元的消費預算，“激情”下單。不僅在北京、深圳購置辦公樓，而且還在北京朝陽區(qū)東四環(huán)的遠洋國際中心A座，簽租了約2.86萬方的商用物業(yè)。

而本著“肥水不流外人田”的原則，遠洋服務此番買樓與簽租的交易方，皆是其母公司遠洋集團(03377.HK)。

(資料圖片僅供參考)

物業(yè)在地產(chǎn)消費的資金，地產(chǎn)又讓物業(yè)用另一種方式賺回去。11月13日晚間，遠洋服務在刊發(fā)上述兩項關聯(lián)交易的同時，還公告了進一步擴張與遠洋集團的關聯(lián)交易。

一方面，上調(diào)了2022年度遠洋服務向遠洋集團提供的物管服務、交付前服務，以及顧問及其他增值服務的額度上限；另一方面，雙方重續(xù)截至2025年末，三個年度的關聯(lián)交易協(xié)議。

而為了推動以上的關聯(lián)交易，遠洋服務決定對5.47億尚未動用的IPO募資凈額，進行重新分配，金額約為5.32億元。

購買辦公樓、租賃及運營商用物業(yè)、修訂2022年度上限與重續(xù)未來三年協(xié)議、更改募資凈額用途，遠洋服務1月13日晚間張貼出的這4則公告，暗含了其擴張關聯(lián)交易的“小心思”。

高舉“2025年進入百億營收俱樂部”的戰(zhàn)略目標旗幟，遠洋服務加速版圖擴張，并借助關聯(lián)交易豐厚業(yè)績報表。

低于市場價的購樓

在北京和深圳購置物業(yè)作辦公樓，遠洋服務給出了自己的理由——目前位于北京的總部已滿員，且位于中山的區(qū)域總部需要搬遷至深圳，以應對業(yè)務擴張需求。

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年6月30日，遠洋服務共有8978名雇員。其中，今年上半年增加1951名。

根據(jù)公告，遠洋服務分別與北京遠創(chuàng)置業(yè)有限公司（簡稱“遠創(chuàng)置業(yè)”）、天基房地產(chǎn)開發(fā)(深圳)有限公司（簡稱“天基地產(chǎn)”）訂立買賣協(xié)議。據(jù)此，其將收購位于北京總建筑面積為3316.14平方米的物業(yè)，對價為4896.83萬元；收購位于深圳建筑面積為1555.84平方米的物業(yè)，對價為2839.3萬元。

據(jù)此計算，遠洋服務在北京、深圳購買的辦公樓，單價分別為每平米約為1.48萬元、每平米約為1.82萬元。參考第三方平臺提供的市場均價，遠洋服務購置的這兩處辦公樓價格都相對優(yōu)惠。

根據(jù)公告介紹，遠洋服務在北京買下的辦公樓，是位于北京門頭溝區(qū)金沙西街17號院的遠洋都會中心(亦稱為遠洋新天地)1樓3層、4層及5層；在深圳買下的辦公樓，則是位于深圳龍崗區(qū)龍崗街道南聯(lián)連湖劉屋路的遠洋新干線遠洋廣場13棟6層，建筑面積為1555.84平方米。

而據(jù)樂居財經(jīng)《物業(yè)K線》在第三方平臺查詢，北京遠洋都會中心目前在售的寫字樓、商業(yè)公寓，均價約2.09萬元/平方米；而寫字樓的出租單價為2元/平方米/天。

深圳遠洋新干線遠洋廣場寫字樓項目，目前售賣單價約在1.95萬元/平方米至2.3萬元/平方米不等。

北京遠洋都會中心、深圳遠洋新干線遠洋廣場分別由遠創(chuàng)置業(yè)、天基地產(chǎn)開發(fā)，遠洋服務此番購買的辦公樓項目，為一手物業(yè)，且目前處于空置狀態(tài)。

穿透股權，出讓方之一的遠創(chuàng)置業(yè)由遠洋集團、融創(chuàng)中國（01918.HK）各自間接持股51%、25%，余下24%的股權則由北京圖晟企業(yè)管理有限公司（簡稱“北京圖晟”）持有。

而北京圖晟由瑞喜創(chuàng)投有限公司（簡稱“瑞喜創(chuàng)投”）持股占比50%，另外4位獨立第三方(張宏偉、周秀英、劉子超及宗陽)持股占比50%。值得注意的是，遠洋集團持有瑞喜創(chuàng)投49%的股權。

據(jù)此，遠洋集團合共持有遠創(chuàng)置業(yè)56.88%的股權。而另一出讓方天基地產(chǎn)由香港公司天基投資100%持股，是遠洋集團的全資附屬公司。

實驗新的商業(yè)資產(chǎn)運營模式

此番向遠洋集團簽租的商用物業(yè)，是遠洋服務新資產(chǎn)運營業(yè)務模式——整體承包商業(yè)資產(chǎn)進行一站式運營及管理——的實驗項目。

根據(jù)公告，其簽租的商用物業(yè)項目，涵蓋位于北京朝陽區(qū)東四環(huán)中路56號遠洋國際中心A座的若干單位，總建筑面積為2.86萬平方米。租期由2022年11月12日起至2023年12月31日止，租金總額為7936萬元。

“于2022年6月30日的出租率為約90%”，遠洋服務在公告中表示，現(xiàn)時的高出租率可確保其在租賃及運營協(xié)議期限一開始，就獲得穩(wěn)定運營收入；同時，在其未來的品質(zhì)整體運營及管理中還可以吸引更多新租戶。

據(jù)樂居財經(jīng)《物業(yè)K線》了解，在商業(yè)資產(chǎn)運作中，委托管理與租賃運營是最常見的兩個模式。以租金收取來看，相較于委托管理模式，租賃運營模式下管理的商業(yè)項目通常產(chǎn)生的收入更高；不過因為有租金成本，因此租賃模式下的商業(yè)資產(chǎn)運營的毛利率相較更低。

以萬達商管為例，2019-2021年，以及2022上半年，其委托管理模式的毛利率分別為30.8%、31.3%、48.2%及55.4%，同期，其租賃運營模式的毛利率分別為46.4%、42.8%、36.9%及30%。

具體到遠洋服務來看，今年上半年，遠洋服務營業(yè)收入16億元。其中，物業(yè)管理及商業(yè)運營服務收入9.44億元，同比增加26.7%。而再進一步拆分，商寫板塊收入2.77億元，同比提升34.3%。

報告期內(nèi)，其商寫板塊是營收漲幅最大的細分業(yè)務，且盈利能力也可觀。同期，其商寫板塊毛利率達到38%，與其社區(qū)增值服務的毛利率相當。

遠洋服務的商業(yè)項目主要包括購物中心和寫字樓，其中來自購物中心的商寫運營及物業(yè)管理服務收入1.6億元，較去年同期增長約28%；寫字樓的商寫運營及物業(yè)管理服務貢獻收入1.16億元，較去年同期增長約43%。

據(jù)中報披露，截至2022年6月30日，遠洋服務已為8個已開業(yè)購物中心提供商業(yè)運營服務，籌開項目4個；期內(nèi)，其為12個寫字樓提供商業(yè)運營服務，其中來自第三方外拓項目的數(shù)目為4個，籌開項目3個。

更改5.32億IPO募資用途

收購辦公樓、整租商用物業(yè)，遠洋服務所動用的資金都是IPO募集資金的余額。

資料顯示，遠洋服務IPO上市，向資本市場合計募資凈額約16.72億港元，折合約14.26億元。按照原本的計劃，其中60%擬用于收并購及戰(zhàn)略投資，20%將用于升級智能化管理系統(tǒng)，10%將用于提升數(shù)字化建設，余下10%將用作運營資金及一般公司用途。

截至2022年11月11日，其尚未動用的IPO募資款凈額約為5.47億元。其中，并購金、升級智能管理系統(tǒng)，以及數(shù)字化建設均有余額，分別約為1.93億元、2.57億元，以及0.99億元。

更改IPO所得款用途后，僅在數(shù)字化建設部分留下了0.15億元。另外5.32億元重新分配，此番收購辦公樓與租賃商用物業(yè)，分別劃去7740萬元、7940萬元；余下3.76億元則將用于進一步擴展及多元化增值服務。

值得注意的是，對于進一步拓展增至服務，遠洋服務特意提到了取得遠洋集團車位的獨家銷售權。

公告介紹，非獨家方式提供車位銷售代理服務，一直是遠洋服務增值服務的一部分。自2021年下半年開始，其也通過向關聯(lián)方支付保證金的方式，獲得車位的獨家銷售代理銷售權。

今年年初，遠洋服務與遠洋集團簽訂車位銷售代理服務框架協(xié)議，約定的年度應付的保證金最高總金額將不會超過1億元；而10月14日，遠洋服務公告，將這筆交易的保證金上限調(diào)整至了4.5億元。

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，遠洋服務在社區(qū)增值服務中收入3.05億元，占總收入的19%。而包含了車位銷售交易的物業(yè)經(jīng)紀服務，貢獻收入約為0.51億元，占社區(qū)增至服務收入的16%，占總收入的3%。

據(jù)此來看，車位銷售產(chǎn)生的收益在遠洋服務的營收結構中，目前的占比并不高。

事實上，物企與關聯(lián)方就車位進行代銷或直接收購，產(chǎn)生的可退換保證金或收購金，已經(jīng)成為關聯(lián)地產(chǎn)向物企提款的一張通票。

此番遠洋服務更改募資用途，向關聯(lián)方收購辦公樓、租賃商用物業(yè)，以及鋪墊未來獲得關聯(lián)方車位的獨家銷售代理銷售權可能產(chǎn)生的資金項，也難免被外界質(zhì)疑：“或有輸血母公司之嫌。”

不過，從遠洋服務與遠洋集團修訂與重續(xù)的關連交易來看，雙方也是在相互成就。

根據(jù)公告，遠洋服務與遠洋集團2022年度的關連交易上限總額，由原定的8.18億元上調(diào)至了9.41億元。

關鍵詞： 遠洋集團 關聯(lián)交易 增值服務