11月16日,在北京成功舉辦“2023中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)及投融資策略閉門(mén)研討會(huì)”。
2022年以來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)供求兩端表現(xiàn)均偏弱,房企資金壓力不減。近期多個(gè)部委頻繁落地利好政策,穩(wěn)樓市預(yù)期更加強(qiáng)烈,在新形勢(shì)下,2023年,主流金融機(jī)構(gòu)更加關(guān)注行業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)以及企業(yè)經(jīng)營(yíng)安全性,房企亦在積極促進(jìn)銷(xiāo)售回款并尋求更多融資機(jī)會(huì)以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。
更多房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)預(yù)判,“中指云”獲取
【資料圖】
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中指觀點(diǎn)
房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)及投融資策略閉門(mén)研討會(huì),旨在為更多金融機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及時(shí)把握、準(zhǔn)確預(yù)判房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì),進(jìn)而科學(xué)有效地調(diào)整應(yīng)對(duì)策略提供研究支持,同時(shí)也為金融機(jī)構(gòu)和房企深化溝通合作提供平臺(tái)。基于中指數(shù)據(jù)、中指.開(kāi)發(fā)云等SaaS工具,圍繞2023中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)判、當(dāng)前形勢(shì)下房企經(jīng)營(yíng)安全性研判等研究成果進(jìn)行了分享。
房地產(chǎn)市場(chǎng):2023年新房銷(xiāo)售規(guī)模在低基數(shù)下或與2022年基本持平,但短期下行壓力仍突出,若經(jīng)濟(jì)及購(gòu)房者預(yù)期恢復(fù)較慢,新房銷(xiāo)售規(guī)模或繼續(xù)下調(diào)
政策端:短期政策逐漸到位,企業(yè)資金壓力有望得到緩解,實(shí)現(xiàn)以時(shí)間換空間,下一步,政策或更加聚焦在促進(jìn)銷(xiāo)售回暖。在“房住不炒”總基調(diào)下,房地產(chǎn)調(diào)控政策延續(xù)寬松狀態(tài),因城施策力度有望繼續(xù)加大,從降低購(gòu)房成本、降低購(gòu)房門(mén)檻上繼續(xù)發(fā)力,符合條件的城市進(jìn)一步下調(diào)商貸房貸利率下限,核心一二線城市跟進(jìn)優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策,繼續(xù)優(yōu)化限購(gòu)政策,一線城市或更多聚焦在特定人群,如人才、多孩家庭、老年家庭等;另外,降低交易稅費(fèi),契稅、個(gè)人所得稅、增值稅等方面均存在調(diào)整空間。
需求端:我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入中低速增長(zhǎng)區(qū)間,人口總量已見(jiàn)頂,2017年以來(lái)城鎮(zhèn)人口增量逐年下降,中長(zhǎng)期住房需求支撐度減弱。根據(jù)初步測(cè)算,樂(lè)觀情形下,2023年,全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積或在2022年低基數(shù)上有所增長(zhǎng),但在購(gòu)房者置業(yè)更加謹(jǐn)慎、住房總需求整體減弱等因素影響下,預(yù)計(jì)新房銷(xiāo)售規(guī)模增長(zhǎng)幅度有限,全年銷(xiāo)售面積或在15億平方米。中性情形下,2023年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積與2022年基本持平,微增至14.5億平方米。悲觀情形下,2023年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積繼續(xù)回落,同比降幅在3%左右,銷(xiāo)售面積低于14億平方米。整體來(lái)看,預(yù)計(jì)2023年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積將回落至2015-2016年水平。
供給端:2023年,房屋新開(kāi)工規(guī)模一方面仍依賴(lài)于銷(xiāo)售市場(chǎng)的恢復(fù)節(jié)奏,另一方面,受制于近兩年土地成交規(guī)模明顯減少、企業(yè)資金壓力仍較大、現(xiàn)有庫(kù)存量較高等因素,2023年房企新開(kāi)工規(guī)模或難有明顯改善,初步測(cè)算,中性情形下,2023年新開(kāi)工面積同比降幅仍超10%,新開(kāi)工規(guī)模將回落至10億平方米。受新開(kāi)工規(guī)模繼續(xù)下降、企業(yè)資金壓力不減等因素拖累,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額調(diào)整態(tài)勢(shì)或延續(xù),但在“保交付”支持下,竣工或?qū)⒊霈F(xiàn)好轉(zhuǎn),對(duì)開(kāi)發(fā)投資形成一定支撐,中性情形下,2023年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額接近2019年水平,同比下降3.9%左右,降幅較2022年有所收窄。
房企經(jīng)營(yíng)安全性評(píng)價(jià)分析:信用、經(jīng)營(yíng)、資產(chǎn)三方面綜合分析房企穿越周期的特征
“安全發(fā)展”成為新時(shí)代國(guó)家發(fā)展重要戰(zhàn)略,房企安全成為行業(yè)關(guān)注焦點(diǎn)問(wèn)題,房企經(jīng)營(yíng)安全才能穿越行業(yè)周期。借鑒產(chǎn)業(yè)安全等方面研究成果,結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)實(shí)際,構(gòu)建房企經(jīng)營(yíng)安全性評(píng)價(jià)分析框架,從信用、經(jīng)營(yíng)、資產(chǎn)三個(gè)方面進(jìn)行綜合分析,衡量房企的經(jīng)營(yíng)安全性程度。
(1)信用安全度:交付力是先決條件,償債能力、融資能力是信用認(rèn)證
交付是房企對(duì)消費(fèi)者的信用。項(xiàng)目準(zhǔn)時(shí)、保質(zhì)的交付,是房企信用最直接的體現(xiàn)。當(dāng)前央國(guó)企、穩(wěn)健型民營(yíng)房企交付力較強(qiáng),這些企業(yè)特征是重客戶(hù)、守信用、產(chǎn)品力強(qiáng)、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健。
有息債務(wù)占比偏高、債務(wù)平均期限過(guò)長(zhǎng)、商票違約、“明股實(shí)債”及表外負(fù)債規(guī)模較高成為影響房企償債能力的根本因素。行業(yè)的現(xiàn)金短債比降至1.23,短期償債能力普遍下降。
今年以來(lái)行業(yè)非銀融資規(guī)模同比下降51.4%,央國(guó)企成為融資主力。在不利的融資環(huán)境下,仍有一些房企具有較強(qiáng)的融資能力,如保持有效海外評(píng)級(jí)的房企、被選為示范企業(yè)的民企,另外符合近期政策的企業(yè)也有望獲得融資支持。
(2)經(jīng)營(yíng)安全度:銷(xiāo)售、盈利、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)推動(dòng)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展
2022年1-10月,TOP100房企銷(xiāo)售總額同比下降43.4%,經(jīng)營(yíng)回款大幅減弱;目標(biāo)完成率僅為58.8%,全年目標(biāo)將受挑戰(zhàn)。熱門(mén)城市的項(xiàng)目成為房企銷(xiāo)售回款的有力保障。行業(yè)利潤(rùn)率大幅下滑,部分企業(yè)利潤(rùn)分配更偏向少數(shù)股東,進(jìn)一步削弱母公司的盈利能力。受行業(yè)資金緊張影響,拿地的企業(yè)更偏向于一二線城市,溢價(jià)率下降超10個(gè)百分點(diǎn),價(jià)格更趨理性。
(3)資產(chǎn)安全度:資產(chǎn)結(jié)構(gòu)及質(zhì)量、可變現(xiàn)貨值決定企業(yè)資產(chǎn)的真實(shí)質(zhì)量
受經(jīng)營(yíng)回款不力、持續(xù)償還到期債務(wù)影響,房企的貨幣資金占比降至8.9%,流動(dòng)性進(jìn)一步下降。受需求端疲軟影響,存貨占比上升1.9個(gè)百分點(diǎn)至54.7%,房企去化速度下降。優(yōu)質(zhì)的自持物業(yè)在當(dāng)前周期下可為企業(yè)提供一部分資金。
可變現(xiàn)貨值是衡量房企經(jīng)營(yíng)安全程度的重要指標(biāo)。可變現(xiàn)貨值,指在當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下,參考城市出清周期和價(jià)格計(jì)算的該企業(yè)所有未售項(xiàng)目可能實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售金額。房企的可變現(xiàn)貨值能夠覆蓋債務(wù),則安全程度比較高。
基于流動(dòng)性及資產(chǎn)變現(xiàn)視角,通過(guò)對(duì)企業(yè)信用安全度、經(jīng)營(yíng)安全度和資產(chǎn)安全度三個(gè)維度的綜合測(cè)算分析,結(jié)果顯示60家企業(yè)當(dāng)前安全度較高,其中民營(yíng)及混合所有制企業(yè)占比38.3%,央國(guó)企占比61.7%。當(dāng)前經(jīng)營(yíng)安全性高的企業(yè)特征是:信用方面,交付力強(qiáng)、按期償債、融資通暢;經(jīng)營(yíng)方面:銷(xiāo)售影響相對(duì)小、聚焦主業(yè)、土儲(chǔ)質(zhì)量高;資產(chǎn)方面,資產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)、可變現(xiàn)貨值覆蓋剛兌及債務(wù)。
在研究成果匯報(bào)的基礎(chǔ)上,各方就2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)和政策走向、地產(chǎn)新形勢(shì)下金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)的新型合作機(jī)會(huì)等主要問(wèn)題進(jìn)行了深入探討,主要觀點(diǎn)如下:
金融機(jī)構(gòu)主要觀點(diǎn)
關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng):短期市場(chǎng)恢復(fù)需要時(shí)間,中長(zhǎng)期市場(chǎng)規(guī)模仍在
(1)宏觀環(huán)境:與此前周期相比,這一輪房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整所面對(duì)的外部環(huán)境有很多不同,既有偶然性的因素,如疫情沖擊,也有長(zhǎng)期趨勢(shì)性的變化,比如我國(guó)潛在經(jīng)濟(jì)增速放緩,城鎮(zhèn)人口增量已經(jīng)出現(xiàn)下降等,同時(shí),市場(chǎng)預(yù)期、客戶(hù)心態(tài)也在發(fā)生新的變化,這些因素都在一定程度上對(duì)行業(yè)造成影響。
(2)市場(chǎng)趨勢(shì):在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下,行業(yè)已逐漸形成共識(shí),只有銷(xiāo)售的企穩(wěn)回升才能推動(dòng)整個(gè)行業(yè)的平穩(wěn)運(yùn)行。近期央行、銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)的16條政策對(duì)于處在出險(xiǎn)邊緣的企業(yè)最為有利,對(duì)企業(yè)融資性現(xiàn)金流將帶來(lái)積極作用。同時(shí),多個(gè)利好政策的疊加也有利于修復(fù)市場(chǎng)信心,但傳導(dǎo)到需求端仍需時(shí)間,短期市場(chǎng)依然有壓力,2023年市場(chǎng)或?qū)⒂兴棉D(zhuǎn),但好轉(zhuǎn)幅度有限。從積極的方面來(lái)看,地方政府和銀行等關(guān)聯(lián)方也在優(yōu)化政策釋放積極信號(hào),為房地產(chǎn)行業(yè)提供支持。從中長(zhǎng)期來(lái)看,市場(chǎng)銷(xiāo)售規(guī)模仍將保持一定體量。
(3)政策建議:各個(gè)部委之間加強(qiáng)政策協(xié)同,保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性,為市場(chǎng)提供穩(wěn)定的政策預(yù)期,并釋放正向反饋。
關(guān)于金融機(jī)構(gòu)投資策略:化解存量風(fēng)險(xiǎn),合作共贏
一方面,優(yōu)先化解存量風(fēng)險(xiǎn),加快風(fēng)險(xiǎn)出清。另一方面,金融機(jī)構(gòu)也將加強(qiáng)與房企合作,選擇優(yōu)質(zhì)企業(yè),實(shí)現(xiàn)合作共贏。同時(shí),金融機(jī)構(gòu)表示當(dāng)下市場(chǎng)需要看到對(duì)已出險(xiǎn)企業(yè)的資產(chǎn)處置和重組方案落地,為市場(chǎng)提供可參考的方案,以便加快相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)處置,幫助行業(yè)融資渠道恢復(fù)。
從房地產(chǎn)信貸投放來(lái)看,在近期政策指導(dǎo)下,2023年,銀行將持續(xù)完善信貸配套措施,加大地產(chǎn)信貸支持力度。
除此之外,金融機(jī)構(gòu)也表示將適應(yīng)新的發(fā)展形勢(shì),主動(dòng)求變,關(guān)注股權(quán)投資、代建業(yè)務(wù)等機(jī)會(huì)。
房地產(chǎn)企業(yè)主要觀點(diǎn)
客戶(hù)需求:收入預(yù)期下滑是制約市場(chǎng)恢復(fù)的重要原因;高能級(jí)城市政策需要進(jìn)一步優(yōu)化
從銷(xiāo)售端來(lái)看,當(dāng)前市場(chǎng)下行幅度較大,“保交付”雖然給消費(fèi)者帶來(lái)利好,但收入預(yù)期下滑仍導(dǎo)致需求動(dòng)力不足,貸款意愿和貸款規(guī)模均有收縮,特別是剛需類(lèi)產(chǎn)品需求明顯下滑,剛需人群普遍暫緩購(gòu)房。收入預(yù)期修復(fù)才是市場(chǎng)回暖的根本要素。
此外,通過(guò)對(duì)近期板塊輪動(dòng)的觀察,政策松動(dòng)的城市銷(xiāo)售已經(jīng)有所回暖,未來(lái)如果高等級(jí)城市出臺(tái)適度放松的政策,將起到良好的示范作用,有利于拉動(dòng)全國(guó)銷(xiāo)售市場(chǎng)的修復(fù)。
產(chǎn)品策略:偏向改善型產(chǎn)品、一二線核心地段產(chǎn)品
產(chǎn)品業(yè)態(tài)分化愈加明顯,高端改善型產(chǎn)品更受歡迎,剛需盤(pán)去化能力放緩。從產(chǎn)品所在地段來(lái)看,一二線核心地段銷(xiāo)售較好,三四線普遍銷(xiāo)售不暢。
房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè),市場(chǎng)需求永遠(yuǎn)存在,房企需要調(diào)整以前追求的高周轉(zhuǎn)模式,轉(zhuǎn)為高品質(zhì)模式,提升客戶(hù)的產(chǎn)品體驗(yàn)。
預(yù)售資金:適度放松有利于補(bǔ)充經(jīng)營(yíng)性資金
受“保交付”壓力影響,各地預(yù)售資金監(jiān)管力度普遍趨嚴(yán)。在融資端受限的情況下,這部分經(jīng)營(yíng)性資金的流動(dòng)性尤為重要,希望監(jiān)管可以更為細(xì)化,根據(jù)企業(yè)信用、城市特點(diǎn)予以適度調(diào)整。當(dāng)前以保函替代監(jiān)管資金就是一個(gè)很好的措施。
政策建議:期待更大力度政策支持需求釋放
當(dāng)前“金融16條”等政策支持力度較大,讓房企看到了曙光,但具體成效仍需一段時(shí)間。從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,需要3-6個(gè)月傳導(dǎo)到市場(chǎng)端。當(dāng)前利好政策更偏向于房企和金融機(jī)構(gòu),客戶(hù)端感受不明顯,希望未來(lái)有實(shí)質(zhì)性政策快速拉動(dòng)客戶(hù)需求。政策強(qiáng)調(diào)對(duì)央國(guó)企、民企一視同仁,希望未來(lái)對(duì)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的中小型民企同樣給予更好地融資支持。
本次會(huì)議在復(fù)盤(pán)2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行邏輯、預(yù)判2023年市場(chǎng)變化趨勢(shì)及分析企業(yè)經(jīng)營(yíng)安全性的同時(shí),更加強(qiáng)調(diào)了在新形勢(shì)下企業(yè)如何把握政策機(jī)會(huì)及市場(chǎng)趨勢(shì),實(shí)現(xiàn)更穩(wěn)健發(fā)展,為各大投資機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投融資提供決策參考。另外,本次會(huì)議亦為金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)搭建了交流平臺(tái),進(jìn)一步促進(jìn)了雙方合作,對(duì)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展將起到積極作用。
再發(fā)利好!預(yù)售資金監(jiān)管優(yōu)化舉措來(lái)了
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央行、銀保監(jiān)出臺(tái)16項(xiàng)救市舉措,能托住房地產(chǎn)嗎?
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2022年1-10月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)解讀
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