民營房企的鐵哥們。
【資料圖】
在融資驟冷數(shù)月之后,今年9月房企融資終于出現(xiàn)了些許暖意。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示,今年9月,100家典型房企的融資總量為622.1億元,環(huán)比增加61.8%,同比減少28%。其中債券發(fā)行了372.1億元,環(huán)比增加95.1%,同比減少18.2%。
房企融資面出現(xiàn)回暖信號(hào),離不開監(jiān)管的支持。
政策面利好頻傳,除了國企央企等公認(rèn)高信用房企以外,越來越多的房企也獲得了公開市場融資的入場券。
在中債增的護(hù)航下,碧桂園、龍湖和美的置業(yè)已于上月發(fā)行中期票據(jù);卓越集團(tuán)也于近期采取同樣模式發(fā)行一筆6億元的中期票據(jù)。由此可見,運(yùn)營面保持平穩(wěn)的民營房企在當(dāng)下,仍然有一定的融資空間及支持。
隨著房企融資打開新的局面,未來房企的融資渠道所將面臨的變化,也是市場關(guān)注的焦點(diǎn)。可以觀察到的是,房企正常合理的融資需求,仍然能夠得到滿足;而對于民營房企而言,通過增信措施獲得流動(dòng)性支持,也會(huì)是一個(gè)明顯的趨勢。
卓越再開閘
這是卓越再一次獲得融資支持。
公開信息顯示,2022年10月13日,卓越旗下深圳卓越商管完成2022年第一期中期票據(jù)簿記發(fā)行,發(fā)行規(guī)模6億元,發(fā)行利率3.5%,由中債信用增進(jìn)公司通過直接擔(dān)保方式提供增信支持,銀行、理財(cái)、信托、證券等6家機(jī)構(gòu)積極參與了認(rèn)購。
在卓越之前,已經(jīng)有包括碧桂園等在內(nèi)5家民營房企通過中債增擔(dān)保的方式進(jìn)行中期票據(jù)的發(fā)行,總額超過80億元,且據(jù)記者從上述房企處了解,本次僅為首期發(fā)行,未來還有分期發(fā)行的計(jì)劃。
中債增擔(dān)保的房企,多數(shù)呈現(xiàn)在財(cái)務(wù)面上保持克制,經(jīng)營面上也具有可持續(xù)性的特點(diǎn)。
以卓越為例,在今年的市況下,卓越的銷售、融資踩準(zhǔn)了節(jié)奏。
卓越是今年為數(shù)不多能夠發(fā)出美元債的民營房企。
3月18日,卓越發(fā)出今年民營房企的首筆美元債,總額為1億美元;四個(gè)月后的7月,再度發(fā)行1億美元債,債券期限3年,發(fā)行利率為4.3%,資金用于根據(jù)綠色和可持續(xù)融資框架,對公司現(xiàn)有的離岸債務(wù)進(jìn)行再融資。這兩筆美元債均通過備用信用證發(fā)行。
銷售面上,卓越也表現(xiàn)不錯(cuò)。
根據(jù)中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù),今年1-9月,卓越錄得銷售額554.9億元;而在今年黃金周期間,卓越也表現(xiàn)不俗,據(jù)卓越方面提供給記者的銷售成績,其國慶期間超額123%達(dá)成既定目標(biāo)。其中,卓越灣區(qū)公司收獲8.15億的銷售業(yè)績。
卓越旗下的上市板塊卓越商企服務(wù),業(yè)績也持續(xù)向好。
半年報(bào)顯示,2022年上半年,卓越商企服務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入18.6億元,同比增長13%;毛利潤錄得5.3億元,同比增長8.4%,綜合毛利率28.4%,同比下降1.2個(gè)百分點(diǎn);歸母凈利潤3.11億元,同比增長15%。
誰會(huì)再受益?
能夠獲得中債增的保駕護(hù)航,除了經(jīng)營、運(yùn)營面均保持安全閾值內(nèi)以外,優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)也是能夠最終成功發(fā)行的關(guān)鍵。
據(jù)記者了解,中債增提供直接擔(dān)保的條件,也包括企業(yè)的反擔(dān)保,即在于企業(yè)能否提供足額的抵押物。
一位不愿具名的業(yè)界人士告訴記者,“中債增這個(gè)模式,有些企業(yè)發(fā)得比較吃力,就是在于抵押物的質(zhì)量。龍湖、卓越這類,本身有很多沉淀資產(chǎn),這個(gè)模式對他們來說就會(huì)比較容易跑通。”
由此追溯,卓越旗下的資產(chǎn)能夠?yàn)橹峁┈F(xiàn)金流的應(yīng)該不在少數(shù)。
卓越是深圳的“寫字樓大王”,其在深圳CBD有不少寫字樓資產(chǎn),且據(jù)記者了解,今年即便受到客觀因素影響,卓越旗下寫字樓、購物中心的出租率仍保持良好水平,這些項(xiàng)目所帶來的營收為卓越的運(yùn)營面也提供了安全墊。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹,中債增已獲得單一主體集中度監(jiān)管豁免,可支持前期已獲得增信的民營房企的持續(xù)發(fā)債需求。此外,中債增正在推進(jìn)繼續(xù)通過增信方式發(fā)債,幫助企業(yè)平穩(wěn)接續(xù)債務(wù),提振市場信心,確保民營房企項(xiàng)目的正常建設(shè)和按期完工。
據(jù)透露,金輝集團(tuán)、新希望和合景集團(tuán)等民營房企也有意向采用增信模式發(fā)債融資。
以此觀之,中債增這種模式未來或許會(huì)成為房企融資的可行渠道;而從今年的趨勢來看,未來房企融資也大概率會(huì)向通過增信措施的方式發(fā)展。
今年5月,多家示范房企啟用“債券發(fā)行+信用保護(hù)工具”的發(fā)債新模式,通過信用違約掉期(CDS)、信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證(CRMW)等信用保護(hù)工具,先后成功發(fā)行了境內(nèi)債。
這種模式也是通過增信措施來幫房企提供流動(dòng)性支持。
一位不愿具名的地產(chǎn)分析師告訴記者,目前房企債券的投資者都比較謹(jǐn)慎,有擔(dān)保跟增信,對市場的信心起到一定作用?!拔磥響?yīng)該很多房企,如果要發(fā)境內(nèi)債,都會(huì)考慮這樣的方式。”
整體上,房企融資在三季度也出現(xiàn)邊際回暖。
據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),截至9月末,三季度地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模為1351.98億元,同比增加8.93%。從發(fā)行期限來看,房企傾向于中短期信用債。其中,1-3年(包括3年)地產(chǎn)債三季度發(fā)行規(guī)模503.1億元,發(fā)債占比增加至37.21%,同比上升了19.37%。
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