作 者丨唐韶葵

編 輯丨林曦

圖 源丨圖蟲

(資料圖)

房貸利率進(jìn)入歷史低位，為何越來越多人提前還貸了？

從去年房貸緊縮、銀行放款周期拉長(zhǎng)，到今年房貸利率下行、銀行放款周期縮短，目前市場(chǎng)關(guān)注的不僅是購(gòu)房環(huán)境逐漸寬松，還有提前還貸以及比預(yù)期中緩慢的市場(chǎng)回暖等。

數(shù)據(jù)顯示，目前個(gè)人房貸利率下限達(dá)到三年來新低，進(jìn)入歷史低位。

8月22日上午，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布最新貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.65%，下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，5年期以上LPR為4.3%，下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)。這是5年期以上LPR今年迎來的第三次調(diào)整，今年以來一共下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)。

房貸利率到達(dá)歷史低點(diǎn)。此前的1月，5年期以上LPR下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)后，又在5月份下調(diào)至4.45%，8月15個(gè)基點(diǎn)的下調(diào)也創(chuàng)下LPR實(shí)行以來最大降幅。

此前央行降低首套房貸利率20個(gè)基點(diǎn)，此次LPR下調(diào)后降息效應(yīng)將疊加，首套房貸款利率最低可至4.1%。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，當(dāng)前的購(gòu)房環(huán)境，已經(jīng)達(dá)到歷史上的空前利好與寬松狀態(tài)。房?jī)r(jià)與房貸利率的調(diào)整，都反映了政策空間環(huán)境非常好，只是市場(chǎng)交易反應(yīng)比較慢，銷售同比仍然下跌，但沒有出現(xiàn)跌幅擴(kuò)大的現(xiàn)象。但縱向來看，最近的交易量，比今年4月份的數(shù)據(jù)表現(xiàn)還是有所上升的。

按揭需求不足

張英（化名）今年7月份回老家把房子貸款提前還清了。她在自己的老家，中部一座三四線城市購(gòu)買的商品房目前還有10萬不到的貸款余額。

盡管房貸利率進(jìn)入下行周期，但張英的房貸余額所剩不多，利息的變化也沒那么明顯。而今年她所在的企業(yè)由于盈利原因，開始下調(diào)員工收入。張英擔(dān)心近兩年內(nèi)會(huì)因?yàn)楣ぷ髯儎?dòng)而帶來個(gè)人經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定，索性先把房貸還清了。

今年5月及8月，央行2次下調(diào)五年期以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）之后，部分地區(qū)首套房貸款利率降至4.1%，到達(dá)歷史低位。房貸利率下調(diào)，理論上是能夠從需求端刺激樓市回暖的。然而，張英們的舉動(dòng)表明，提前還貸，是為了減輕未來負(fù)擔(dān)。

億翰智庫(kù)首席分析師張化東指出，當(dāng)下的按揭需求不足，房貸利率還會(huì)呈現(xiàn)下行趨勢(shì)。銀行按揭本身是讓消費(fèi)者更均衡地處理收入與支出之間的關(guān)系，但如果大家都提前還貸了，相當(dāng)于按揭信用消費(fèi)機(jī)制的逐漸流失，對(duì)樓市發(fā)展未必是良性的。因此張化東認(rèn)為，商業(yè)銀行降房貸是趨勢(shì)。

一名分析人士指出，由于大環(huán)境的影響，某些行業(yè)激勵(lì)獎(jiǎng)金、收入等呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)；處于調(diào)整中的行業(yè)比如房地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)也傳出降薪、員工優(yōu)化等消息，導(dǎo)致收入不穩(wěn)定。

記者通過與一些消費(fèi)者交流了解到，即使房貸利率降低，之前有購(gòu)房需求也不買房的消費(fèi)者，是出于對(duì)未來3、4個(gè)月房?jī)r(jià)是否有下行風(fēng)險(xiǎn)的考慮，此外，就是自身還貸的不確定性，導(dǎo)致有一部分消費(fèi)者對(duì)于房、車這樣的大宗消費(fèi)心存壓力。

財(cái)政部原財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康接受媒體采訪指出，目前來看，降低到4.1%的房貸利率是合乎邏輯的。他認(rèn)為，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)調(diào)整，銀根就應(yīng)該適當(dāng)松一些，保持流動(dòng)性的合理充裕。

購(gòu)房環(huán)境漸趨寬松

實(shí)際上，除了下調(diào)房貸利率，今年各地都出臺(tái)了許多政策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括降低首付、提高公積金貸款首付比例等，購(gòu)房條件越來越寬松，但房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)的回升速度回升緩慢。

這從前8個(gè)月房企銷售金額下滑可見一斑。

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-8月份，商品房銷售面積87890萬平方米，同比下降23.0%，其中住宅銷售面積下降26.8%。商品房銷售額85870億元，下降27.9%，其中住宅銷售額下降30.3%。

與之對(duì)應(yīng)的是，1-8月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資90809億元，同比下降7.4%；其中，住宅投資68878億元，下降6.9%。

與嚴(yán)躍進(jìn)觀點(diǎn)接近的是，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，利率下調(diào)減輕購(gòu)房者壓力，對(duì)于剛需買家而言，房貸利率降低疊加首付比例下調(diào)，是一個(gè)購(gòu)房的窗口期。之所以出現(xiàn)前述消費(fèi)者信心不足的情況，業(yè)內(nèi)人士們認(rèn)為，與市場(chǎng)政策消化滯后、消費(fèi)者心態(tài)轉(zhuǎn)變等均有關(guān)系。

以商貸額度100萬元、貸款30年、等額本息還款方式匡算，最近這次LPR下降15個(gè)基點(diǎn)，可讓消費(fèi)者月供減少88.48元，累積30年還款金額減少3.18萬元。

購(gòu)房環(huán)境的逐漸寬松，在三四線城市表現(xiàn)更為明顯。比如常熟，首套房貸利率4.1%起，二套未還清的利率在4.9%以上。

值得一提的是，目前房貸寬松政策方面，已不止于下調(diào)利率。為了刺激二手房交易，部分城市在二手房交易上也試行相關(guān)政策，比如二手房“帶押過戶”。此前南京已經(jīng)開始試行這一政策。9月19日，據(jù)現(xiàn)代快報(bào)報(bào)道，建設(shè)銀行無錫分行房貸用戶華先生在未提前還貸的情況下順利將名下的房產(chǎn)完成交易過戶，這是無錫市區(qū)首單 " 帶押過戶 " 二手房交易業(yè)務(wù)正式落地。據(jù)無錫市住建局、市自然資源和規(guī)劃局此前聯(lián)合對(duì)外宣布，無錫市區(qū)二手房可以“ 帶押過戶”，無須提前還貸，無須墊付資金，可實(shí)現(xiàn)全程免費(fèi)。

自6月以來，已有城市對(duì)二手房“帶押過戶”進(jìn)行試點(diǎn)，包括浙江金華、昆明、濟(jì)南、蘇州、深圳等。

嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)后市持樂觀態(tài)度。他認(rèn)為部分城市市場(chǎng)回暖比預(yù)期要慢，但整體仍然呈現(xiàn)“恢復(fù)”趨勢(shì)。不過他也認(rèn)為，房貸利率進(jìn)入下行通道，體現(xiàn)了進(jìn)一步降低購(gòu)房者中長(zhǎng)期資金成本的導(dǎo)向和迫切性，房貸利率下調(diào)空間也在增大。

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