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現(xiàn)代快報訊（宋體佳 文/攝）近日，常州的趙先生向現(xiàn)代快報反映，新買的房屋逾期未能交付，他向開發(fā)商主張權(quán)益時才發(fā)現(xiàn)，當初簽署購房合同中夾帶了一份非常不平等的承諾書，其中很多條款都推翻了合同中的約定，其中甚至約定連房屋有質(zhì)量問題業(yè)主也無權(quán)拒絕收房。涉事樓盤則堅稱承諾書是在購房者知情的前提下簽訂的。9月19日，現(xiàn)代快報記者從當?shù)?/span>監(jiān)管部門采訪獲悉，發(fā)現(xiàn)這一情況后，他們已要求房企整改。相關(guān)律師表示，承諾書如果真是業(yè)主受騙簽署，則可向法院或者仲裁機構(gòu)提請撤銷。

△承諾書部分內(nèi)容推翻購房協(xié)議內(nèi)容

(相關(guān)資料圖)

承諾書推翻購房合同內(nèi)容：有質(zhì)量問題也不能拒收

43歲的趙先生是海南人，近幾年一直在常州工作生活。積攢了一些存款后，他想在常州買房安家。兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)看了一些樓盤后，趙先生把房子買在金壇區(qū)的光語花園小區(qū)。2021年8月，趙先生交齊房屋首付款并在售樓處簽訂了包含《商品房買賣合同》在內(nèi)的一系列文件，簽完字后所有的文件都被留在售樓處，“銷售人員說是需要蓋章。”幾天后，趙先生才從銷售手中拿到部分合同文件，分別是《商品房買賣合同》《常州市金壇區(qū)前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》及《臨時管理規(guī)約》，其中并無承諾書。

按照合同約定，趙先生的新房要在今年6月30日之前交付到位。然而房屋逾期交付后，銷售人聲稱買房時簽了《購房承諾書》，說趙先生等無權(quán)主張補償。直到此時趙先生才知道，當初簽署的一堆合同里夾帶了這份承諾書。在趙先生拿到的承諾書中，第十七條寫明：“如本承諾書與買賣合同正文約定不一致的，以承諾書為準?！?/p>

在購房合同中，約定逾期交付兩個月內(nèi)地產(chǎn)商需對購房者進行購房款每天萬分之一的經(jīng)濟補償，逾期兩個月以上，補償為萬分之三，購房者有權(quán)主張退房。但購房承諾書承諾書則寫明，逾期兩個月交房，開發(fā)商不需要承擔任何責任，逾期兩個月以上才需要按購房款每日萬分之一進行補償，取消了逾期兩個月以上申請退房的權(quán)益。

此外，購房合同中明確，因購房者原因?qū)е陆饧s的，購房者需要承擔合同價款3%的賠償金，而在承諾書中，賠償金被提高到了房款的20%，同時約定開發(fā)商還有繼續(xù)追償?shù)臋?quán)利。承諾書中甚至約定，即便房屋存在質(zhì)量瑕疵、臨時水電等，購房者也不能拒絕接收該房屋。合同正本第25條明確：“補充協(xié)議不得含有減輕或者免除本合同約定應(yīng)當由出賣人承擔責任的條款，不得含有加重買受人責任、排除買受人主要權(quán)利內(nèi)容的條款?！钡诔兄Z書中則以購房者名義明確：這段內(nèi)容（上述協(xié)議第25條）對雙方不適用。

△承諾書中明確：房屋存在質(zhì)量瑕疵，也不因此拒絕接受該房屋

“這里面的很多內(nèi)容都太過分了，越看越讓人生氣，到處都是坑?！壁w先生稱，購房合同中夾帶不平等協(xié)議，就是處心積慮地規(guī)避自身應(yīng)該承擔的責任，加重購房者的責任。如今，這份承諾書成了趙先生和其他購房者維權(quán)的攔路虎。

樓盤：所有文件都進行過公示，購房者不可能不知情

“按照常州商品房買賣管理規(guī)定，2021年2月之前，很多內(nèi)容是可以直接在補充協(xié)議里體現(xiàn)的。后面簽訂補充約定也是可以的。”針對趙先生等人反映的情況，光語花園項目一名工作人員告訴現(xiàn)代快報記者，該項目在銷售過程中確實讓購房者簽訂了承諾書，但具體情況和購房者反映的有些出入。這名工作人員稱，房屋買賣所涉及的所有文件都是在售樓處進行公開公示，簽訂相關(guān)文件時，銷售人員不但會提醒購房者所要簽訂文件的具體名稱，同時也會提醒購房者認真仔細地閱讀條款，“不可能不知道這份承諾書的存在?！?/p>

既然買房時都做了提醒，為何購房人卻說不知情？對此，上述工作人員表示，出現(xiàn)這樣的情況主要跟整個房地產(chǎn)市場的行情有關(guān)系。“房價看漲的時候，消費者買房時也可能沒有詳細閱讀簽署的相關(guān)文件，只要買到房就行。如果房價是上漲的，可能就沒有人會出來說了?！痹摴ぷ魅藛T稱，盡管簽訂承諾書是雙方自愿的，但事情發(fā)生以后，他們也都配合監(jiān)管部門對承諾書內(nèi)容做了調(diào)整，“主要是把購房者認為不對等的條款改一改，把和地方管理規(guī)定相沖突的地方進行調(diào)整?！?/p>

據(jù)工作人員介紹，光語花園項目已經(jīng)將修訂好的承諾書在售樓處進行公示，同時向監(jiān)管部門承諾，新舊購房客戶都按照新版的承諾書來執(zhí)行。

監(jiān)管部門：已責令整改并對涉事項目實施精準管控

9月19日，現(xiàn)代快報記者從金壇區(qū)住建局采訪獲悉，位于常州金壇區(qū)境內(nèi)的光語花園小區(qū)是萬達地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的項目，規(guī)劃1300多戶，按照建設(shè)進度，一期住宅本應(yīng)今年6月30日交付。后來新房逾期交付，不少購房者在向開發(fā)商討要說法的同時就將這一情況反映給了金壇住建局。

“我們接到反映后，第一時間就趕到現(xiàn)場了解情況，并會同市場監(jiān)管部門對此事進行調(diào)查處理?！苯饓〗ň忠幻ぷ魅藛T告訴現(xiàn)代快報記者，房屋買賣應(yīng)該以購房合同為主，但也沒有規(guī)定說不能簽署承諾書。該工作人員表示，光語花園項目讓購房者簽署的承諾書中，確實有內(nèi)容和現(xiàn)行的行業(yè)規(guī)定相沖突。發(fā)現(xiàn)這一情況后，他們也第一時間責令開發(fā)商整改并出具了限期整改通知書，同時暫停了該項目網(wǎng)簽等相關(guān)工作。

“我們前前后后跑了好多次，要求他們修訂承諾書內(nèi)容。以后要是再簽承諾書就以新版本為準。”上述工作人員稱，他們還要求項目開發(fā)商告知已簽訂承諾書的業(yè)主，可以重新簽訂新的承諾書，將老承諾書作廢，新承諾書在售樓處進行公示。談起承諾書中與購房協(xié)議相違背的內(nèi)容是否具有法律效力，該工作人員表示，這已經(jīng)超出了他們的職責范圍，具體要經(jīng)過司法機關(guān)來判定。

據(jù)了解，金壇區(qū)住建局已對該項目實施精準管控，進一步加強預(yù)售資金監(jiān)管，一方面對該項目的預(yù)售資金進入監(jiān)管賬戶逐套進行審核，確保商品房預(yù)售資金全額進入監(jiān)管賬戶，另一方面實行預(yù)售資金備案核查制，該項目申請使用預(yù)售資金時由監(jiān)管銀行進行審核并報區(qū)房地產(chǎn)聯(lián)席會議辦公室備案核查，備案核查確認后，監(jiān)管銀行按預(yù)售資金申請用途予以撥付。同時要求開發(fā)企業(yè)制定延期交付應(yīng)對處置方案，督促開發(fā)企業(yè)開足馬力加快施工建設(shè)，盡快交出一個讓業(yè)主住的安心、舒心、放心的小區(qū)。

律師：如果業(yè)主確實不知情，可申請撤銷承諾書

盡管當?shù)氐谋O(jiān)管部門已經(jīng)介入處理，但讓趙先生等人擔心的是，承諾書里面的內(nèi)容究竟有沒有法律效力，開發(fā)商在購房合同之外要求業(yè)主簽署承諾書是否合規(guī)。對此，江蘇柏金律師事務(wù)所律師柏云告訴現(xiàn)代快報記者，按照《民法典》第一百四十三條規(guī)定，具備下列條件的民事法律行為有效：(一)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;(二)意思表示真實;(三)不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不違背公序良俗。也就是說，在不違背上述條件的前提下，相關(guān)法律法規(guī)沒有限定地產(chǎn)商不能要求業(yè)主簽署承諾書。

不過，據(jù)柏云律師介紹，《民法典》第一百四十八條規(guī)定，一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以撤銷。據(jù)此，柏云認為，如果趙先生有證據(jù)證明在購房協(xié)議以及所謂的“承諾書”簽署過程中，開發(fā)商存在欺詐行為，存在重大誤解，或者說簽署的內(nèi)容不是趙先生真實意思表示，則趙先生可以向法院或者仲裁機構(gòu)提請撤銷承諾書。

此外，據(jù)柏云介紹，《民法典》明確規(guī)定，民事主體從事民事活動，應(yīng)當遵循誠信原則。正常情況下，簽署協(xié)議等內(nèi)容，應(yīng)該是一式兩份，簽署雙方各持有一份。如果趙先生所講述的情況是真實的，簽署時開發(fā)商沒有將簽字的“承諾書”給趙先生一份，開發(fā)商就存在不誠信行為。柏云表示，這件事也提醒廣大市民，在簽署購房合同時，一定不要怕麻煩和繁瑣，對自己簽字的內(nèi)容要認真仔細的看一遍，以防出現(xiàn)對自己不利的情形。

關(guān)鍵詞： 質(zhì)量問題