觀點(diǎn)指數(shù)《深圳市住房發(fā)展2023年度實(shí)施計劃》指出，2023年全市住房計劃新開工建筑面積1300萬平方米、約16.5萬套。此等規(guī)模的住房建設(shè)是對今年政府工作報告里，支持剛性和改善性住房需求問題，尤其是解決新市民、青年人的住房問題的有力回應(yīng)。

(資料圖片僅供參考)

土地方面，第二批擬供商品住宅用地項(xiàng)目清單共計10宗地塊，合計出讓面積104.85公頃。其中，深灣超總地塊解除了兩個約束，即不再限定70/90的戶型設(shè)置要求，同時其房屋銷售價格允許突破13.2萬的原先要求，預(yù)期企業(yè)對地塊的競爭會更加激烈。

樓市方面，5月成了今年首個負(fù)增長的月份，成交走低。截至5月底，深圳市新房住宅庫存402.5萬平方米，去化周期約13個月。二季度計劃房源數(shù)量供應(yīng)增加，而成交放緩，預(yù)計會拉長去化周期。

保障房擬建設(shè)18.5萬套，城更提供增量

報告期內(nèi)，《深圳市住房發(fā)展2023年度實(shí)施計劃》有力回應(yīng)了今年政府工作報告里提及的，支持剛性和改善性住房需求問題，尤其是解決新市民、青年人的住房問題。

計劃指出，2023年全市住房計劃新開工建筑面積1300萬平方米、約16.5萬套，其中保障性住房計劃新開工建筑面積約475萬平方米、約7.3萬套；商品住房計劃新開工建筑面積約700萬平方米、約7萬套。

2023年計劃籌集保障性住房建筑面積約407.5萬平方米、約11.2萬套（間），全年共建設(shè)籌集保障性住房18.5萬套（間），建筑面積約882.5萬平方米。保障房建設(shè)籌集的數(shù)量要大于商品房新開工。其中，保障房的主要來源并非新建，而是城中村的征集和改造。

資料來源：觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計及整理

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測，二季度錄得20個城市更新項(xiàng)目動態(tài)，相比上一個季度增加1個。從區(qū)域來看，龍華、龍崗錄得的城更動作較多。其中涉及居住功能更新項(xiàng)目的有16個，也即成為保障性住房的改造來源。

二批供地104.85萬方，優(yōu)質(zhì)地塊料搶手

期內(nèi)，第二批擬供商品住宅用地項(xiàng)目清單共計有10宗地塊，合計出讓面積104.85公頃，將于2023年5月25日至2023年8月25日期間發(fā)布出讓公告。

從區(qū)位看，南山區(qū)1宗、寶安區(qū)1宗、龍華區(qū)2宗、光明區(qū)2宗、龍崗區(qū)3宗、深汕特別合作區(qū)1宗。結(jié)合上一批次來看，光明區(qū)和龍崗區(qū)分別供應(yīng)四宗，也是所有區(qū)中最多的兩個。

截止發(fā)稿日，已有3宗地塊掛牌。6月1日，深圳掛出2023年第二批次的首輪2宗住宅用地，其中有公眾關(guān)注的深圳灣超總宅地和深圳北站總部宅地，計劃于6月30日出讓。前者地塊是深圳灣超級總部基地唯一可供開發(fā)的住宅用地，也是深圳灣超級總部基地22年來供應(yīng)的第一宗宅地。

具體來看，深灣超總地塊出讓面積36293.5平方米（其中道路用地面積1684.69平方米），掛牌起始價為108.98億，最高限價125.32億。

這個地塊解除了兩個約束，即不再限定70/90的戶型設(shè)置要求，同時其房屋銷售價格允許突破13.2萬的原先要求，定價可以為13.3萬/平方米。說明政府供地誠意十足，推出了優(yōu)質(zhì)好地塊。由于這宗地塊不限制戶型比例，開發(fā)企業(yè)可以更有空間做大戶型住宅產(chǎn)品。對于政府來說，一方面回應(yīng)了當(dāng)下市場對大戶型住宅的需求，另一方面減少雙證占用改善型需求人群購房名額的影響。

深圳北站商務(wù)區(qū)A811-0347宗地，限售均價8.05萬/平（均不含室內(nèi)裝修），相較去年的拍賣地的銷售限價，北站地塊建成后的銷售價格有所上漲。

另外此次掛牌的深汕合作區(qū)宅地，位于深汕特別合作區(qū)小漠鎮(zhèn)，土地面積61574平方米，建筑面積73888平方米，掛牌起始價3.73億元，最高限制地價4.28億元。該宗地是深圳拍地以來，無售價限制的純商品房宅地之一。

深汕合作區(qū)宅地小漠鎮(zhèn)地塊衛(wèi)星圖

資料來源：百度地圖

觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)現(xiàn)，該宗地塊周邊以農(nóng)田為主，周邊配套相對匱乏，道路基礎(chǔ)設(shè)施還有待完善。因此對企業(yè)開發(fā)能力要求較高，該宗地塊對企業(yè)的吸引力有限。

供應(yīng)增加成交放緩，去化周期或拉長

二季度計劃入市的商品房項(xiàng)目有31個，預(yù)計供應(yīng)房源面積為1543056.08平方米，15521套。其中，住宅1311088.56平方米，13024套?。從區(qū)域看，龍崗區(qū)、寶安區(qū)是計劃供應(yīng)項(xiàng)目最多的區(qū)域，共有6個項(xiàng)目計劃供應(yīng)。

觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，二季度計劃供應(yīng)套數(shù)和面積有所回升，套數(shù)相比一季度增多5222套，略低于去年同期的供應(yīng)（2022年二季度14520套）。

本批次熱點(diǎn)新盤值得關(guān)注，如前海招商一灣臻邸、深業(yè)云海灣花園、海德園、光明里等項(xiàng)目。其中深圳網(wǎng)紅豪宅盤海德園A區(qū)于6月入市，237套房源全部售完，實(shí)現(xiàn)“日光”。 海德園于2021年11月和2022年5月開盤，并分別推出181套住宅、239套住宅，單套總價均在1000萬元以上，兩次也都實(shí)現(xiàn)了當(dāng)日售罄。

海德園熱銷主要是該樓盤周邊房價嚴(yán)重倒掛，存在套利空間。此外還有周邊優(yōu)勢突出，紅嶺教育實(shí)驗(yàn)小學(xué)約在項(xiàng)目100米的位置，是深圳四大名校之一。

深圳房地產(chǎn)信息平臺數(shù)據(jù)顯示，5月新建商品房成交為33.94萬平方米（3389套），同比+24.99%；其中新建商品住宅成交為28.56萬平方米（2787套），同比+54.12%。上漲過高的原因可能是去年成交基數(shù)低。

從區(qū)域來看，5月份寶安、龍崗、龍華成交面積最多。在11個區(qū)中，5月有9個區(qū)成交面積存在不同程度的下滑，僅有大鵬、南山和坪山維持正增長。大鵬網(wǎng)簽2535.6平方米，環(huán)比增長42%；南山網(wǎng)簽11594.05平方米，環(huán)比增長18.16%；坪山網(wǎng)簽量15029.5平方米，環(huán)比增長2%。

從房型來看，5月90-144平方米成交面積為12.98萬平方米，成交量達(dá)到總量的61.42%，是住宅市場主流的成交房型。需要關(guān)注到是，90-144平方米戶型和90平方米以下戶型環(huán)比下降超15%，僅有144平方米以上戶型環(huán)比上升11.15%。

整體來看，5月成了今年首個負(fù)增長的月份，成交走低。截至5月底，深圳市新房住宅庫存402.5萬平方米，去化周期約13個月。上述提到，計劃房源數(shù)量供應(yīng)增加，而成交放緩，很大程度上會拉長去化周期。

據(jù)市場數(shù)據(jù)顯示，5月加推的寶安沙井會展灣雍境去化率約12%。以回遷房為主的舊改項(xiàng)目，福田新天石廈銘苑235套房源去化僅25套。光明華潤潤曜府304套房源認(rèn)籌率10%左右，首日去化僅10套。可以看到，除了一些熱門盤去化較好，更多新盤仍未獲得理想的銷售。

二手房方面，5月二手商品房成交32.42萬平方米（3348套），同比+0.58%；其中二手商品住宅成交27.37萬平方米（2788套），同比+0.55%。

報告期內(nèi)，二手房成交有利好消息。深圳首筆“帶押過戶”模式下的住房公積金貸款由中國銀行深圳市分行成功發(fā)放。在該模式下的住房公積金貸款，辦理效率大幅提升，節(jié)約了購房時間成本和手續(xù)費(fèi)用。

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