在上海閔行上班的劉志華最近有點郁悶。5月31日，他為即將拿到手的融信旭輝世紀(jì)古美（簡稱“世紀(jì)古美”）新房定好了全屋定制套餐，卻收到了來自開發(fā)商上海旭融房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“上海旭融”）的《延期交付通知書》（簡稱“《通知書》”）。

根據(jù)通知書，融信旭輝世紀(jì)古美本應(yīng)于2023年6月30日前交房，但由于受到疫情影響，造成相關(guān)驗收工作啟動日期順延，無法按時交房。預(yù)計交付時間在2023年12月30日前，最終交付時間將以上海旭融后續(xù)寄發(fā)的《交付通知書》為準(zhǔn)。

劉志華與其他業(yè)主聯(lián)系后發(fā)現(xiàn)，有業(yè)主從開發(fā)商處求證到更多信息，此次交房延期，除了疫情原因之外，還有一個重要原因，就是超低能耗住宅的驗收標(biāo)準(zhǔn)非常嚴(yán)格，比如，世紀(jì)古美因為玻璃SC指標(biāo)有微距，盡管這個微距只有0.1，項目還將繼續(xù)調(diào)整。

(資料圖片)

企查查信息顯示，上海旭融為蘇州旭融商務(wù)咨詢有限公司（簡稱“蘇州旭融”）全資子公司，蘇州旭融由旭輝占股51%、蘇州融飛置業(yè)有限公司占股49%，蘇州融飛置業(yè)為融信孫公司。

據(jù)了解，業(yè)主代表已展開與項目開發(fā)商的接洽談判，業(yè)主的主要訴求在于開發(fā)商延期交付的賠償。截至發(fā)稿，雙方協(xié)商未有進一步結(jié)果。

延期原因

《通知書》這樣寫道：“由于本項目在開發(fā)建設(shè)過程中，受到上海市及周邊城市新冠疫情反復(fù)及疫情管控不斷升級的影響而多次停止施工，尤其是2022年3月至6月上海持續(xù)性的疫情，造成了本項目施工停滯。此外，項目施工過程中，建筑工人因疫情管控及疫情政策放開后均無法全員按時回到工作崗位，建筑材料的生產(chǎn)、運輸、安裝也均無法完全正常，還受到極端天氣等各種不利因素的影響，進一步導(dǎo)致了項目延誤，也最終造成相關(guān)驗收工作啟動日期的順延”。

依據(jù)購房合同補充協(xié)議第9.1.3條的約定和上海市房屋管理局及上海市司法局于2022年5月31日共同發(fā)布的《關(guān)于新冠肺炎疫情影響下本市新建住宅交付的指導(dǎo)意見》的相關(guān)規(guī)定，上海旭融認(rèn)為，受疫情影響導(dǎo)致延誤的三個月，屬于不可抗力。上海旭融在法律認(rèn)可的免責(zé)期內(nèi)不承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任，如在免責(zé)期內(nèi)仍無法交付的，則承諾將按照合同約定的違約責(zé)任進行賠付。換言之，上海旭融有3個月免責(zé)期，超過3個月則按照合同約定賠付給業(yè)主。對此，業(yè)主們頗有微詞。比如，現(xiàn)場看房子都蓋好了，卻因為一個看起來不那么重要的指標(biāo)不能收房？此外，業(yè)主們認(rèn)為開發(fā)商主動提出3個月免責(zé)期是有爭議的，畢竟政府方面從沒有宣布過免責(zé)時間。

今年5月底，世紀(jì)古美做了一次工地開放，業(yè)主們也看到了房子室內(nèi)精裝修已基本完成，但當(dāng)時戶內(nèi)較多功能性測試還沒開始，比如空調(diào)測試、地暖測試，小區(qū)燃?xì)庖策€未接通。此外，小區(qū)入口、地庫、景觀綠化都需要細(xì)節(jié)打磨。上海旭融相關(guān)人士告訴業(yè)主，還會再打磨一下。

此外，小區(qū)外部配套條件也不成熟，比如，項目四周的道路仍無法通 。在現(xiàn)場，記者看到小區(qū)房子外里面基本已經(jīng)完成，園區(qū)里綠化景觀也已成型。不過，目前小區(qū)西面僅有一條小路聯(lián)通外圍的星中路，其他三面與主干道的聯(lián)通還未實現(xiàn)。據(jù)工作人員反映，目前業(yè)主們進小區(qū)參觀都是先把車子停在外圍的停車場，然后步行過來。

記者通過多方求證了解到，包括住宅玻璃SC指標(biāo)有微距等問題在內(nèi)，項目將繼續(xù)調(diào)整。然而，相比一些還未完工的項目所面臨的“保交付”，世紀(jì)古美的業(yè)主表示無奈，他們認(rèn)為，房子都蓋好了精裝修也做好了為什么因為這么細(xì)微的問題而不能交付？

據(jù)透露，近期世紀(jì)古美重新啟動了消防、交通、人防、規(guī)劃、質(zhì)監(jiān)、綠化等的驗收，驗收還未全部完成。

對于引發(fā)業(yè)主關(guān)注的超低能耗驗收問題，上海旭融方面也不認(rèn)同“未通過”的說法，他們認(rèn)為是“正在驗收過程中”。

據(jù)透露，上海市住建委在2023年4月14日發(fā)布了《上海市超低能耗建筑項目第三方測評機構(gòu)管理辦法（試行）》。根據(jù)政府最新的文件要求，世紀(jì)古美短時間內(nèi)匯總了所需的資料，提交申請后，該項目接受了其指定第三方的現(xiàn)場抽檢。5月中旬，世紀(jì)古美收到了回復(fù)意 ，涉及幾項提升要求，目前正在施工進行中，其中包括業(yè)主們關(guān)心的更換玻璃問題。

記者獲得的一份房企的匯報材料顯示：

1、受疫情影響，導(dǎo)致世紀(jì)古美工期延誤，項目所受疫情影響超三個月情況屬實。2022 年 3 月 14 日，市住建委發(fā)布第 166 號文，要求全市工地實施封閉。自此，項目材料已經(jīng)不能運輸，現(xiàn)場也不能正常施工；直至 2022年6月16日，項目在封閉三個月后，首批材料方才進場，項目正式復(fù)工。在此期間項目受疫情防控、材料短缺等原因無法開展正常施工。

2. 項目整體驗收正在進行。由于受疫情影響超過三個月，導(dǎo)致現(xiàn)場整體所有驗收的節(jié)奏遲緩，節(jié)點停滯。目前項目還有多項驗收工作剛剛開啟，包括消防、交通、人防、規(guī)劃、質(zhì) 監(jiān)、綠化等。業(yè)主所關(guān)注的超低能耗驗收只是其中一個環(huán)節(jié)，還有其他相關(guān)部門均需進行驗收。

目前項目部的最重要工作，是盡快完成現(xiàn)場的工程收尾工作，完成相關(guān)的驗收，以獲得交付所需的竣備、交付等相關(guān)證照。

3. 項目組織了兩次預(yù)看房。分別在 2023 年 2 月與2023 年5月。

超低能耗住宅趨勢

盡管上海旭融秉持著開放態(tài)度與外界交流，但受多方面因素影響，其與業(yè)主們的協(xié)商溝通還是頗有難度的。有業(yè)主指出，延遲半年交付，租房子都要花十幾萬，這個損失誰來承擔(dān)？有的業(yè)主則擔(dān)心，延遲交付真的是因為疫情？還是有其他隱情？業(yè)主們到底能不能在半年后拿到房子？正如前文所述，業(yè)主代表已著手與開發(fā)商展開協(xié)商談判。

由此可見，房地產(chǎn)調(diào)控的長尾效應(yīng)正在顯現(xiàn)。由于合作開發(fā)該項目的兩家房企均為出險房企，業(yè)主們對于開發(fā)商缺乏信任感，對于能否保交付也產(chǎn)生了質(zhì)疑。世紀(jì)古美業(yè)主的質(zhì)疑并非空穴來風(fēng)，該項目投資方之一融信在嘉定的全資項目海納印象在2022年經(jīng)歷過停工事件，因為延期支付工程款，項目其中一個地塊遭遇工程方短暫停工。盡管在業(yè)主們與嘉定區(qū)政府積極推動下，項目進展順利，目前有望在8月底如期交付，但購房者還是很焦慮。

回看世紀(jì)古美項目，有著房企在房地產(chǎn)發(fā)展周期內(nèi)踩錯時間節(jié)點的印記。融信當(dāng)年拿地相對積極：2020年8月6日，旭輝、融信聯(lián)合體以總價45.23億元拿下的閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)古美北社區(qū)S110501單元27-01地塊，成交樓面價54814元/平方米，溢價率40.55%。8月17日，融信再度出手，以48.71億元拿下位于嘉定南翔的JDC2-0203單元18-02和20-01兩幅宅地。在這兩幅地塊上，融信打造了海納印象。

時間再往回倒退一年，2019年的融信乘著行業(yè)發(fā)展東風(fēng)，踩準(zhǔn)布局區(qū)域節(jié)奏，迅速達(dá)到企業(yè)發(fā)展的高光時刻。2019年，融信實現(xiàn)營收514.63億元，同比增長49.75%；凈利潤58.94億元，同比增長69.78%。凈利同比增近七成，負(fù)債比率降至70%。

就在2020年上半年，融信新增貨值為807.8億元。這一數(shù)值也達(dá)到了歷史新高，約占2019年該公司新增貨值約945億元的85%。

不過，營收凈利同比雙增的局面很快隨著“三道紅線”的出臺而結(jié)束。2020年，融信營收利潤雙雙下調(diào)。2021年上海第四批次新盤集中供應(yīng)中，融信前述兩個項目同時出現(xiàn)在名單中，彼時的融信，因“全款選客”被相關(guān)部門約談過。業(yè)內(nèi)猜測這是房企為了快速回款的一個做法，不過融信方面否認(rèn)了“挑客”的說法。

如果當(dāng)年開發(fā)商沒有申請建造超低能耗住宅，是否即使有減配動作，也能如期通過驗收從而避免延期交付？然而，企業(yè)與個人一樣，都希望順應(yīng)時代趨勢，打下長足發(fā)展的更扎實基礎(chǔ)。正如一名業(yè)內(nèi)人士所指，萬事開頭難，面對行業(yè)大趨勢，房企肯定也是在磕磕碰碰中成長與成熟起來的。

值得一提的是，世紀(jì)古美在2021年2月順利通過上海市住建委超低能耗方案評審。據(jù)介紹，該項目地處被評為“上海三星級綠色生態(tài)城區(qū)”的七寶九星地區(qū)東塊核心位置。一個背景是，上海市提出在2025年前實現(xiàn)碳達(dá)峰，閔行區(qū)也正在加快建設(shè)生態(tài)宜居城市，發(fā)展超低能耗建筑等新技術(shù)。

當(dāng)年閔行區(qū)建管委相關(guān)負(fù)責(zé)人曾對媒體介紹，按照行業(yè)檢測數(shù)據(jù)，與常規(guī)建筑相比，超低能耗建筑可節(jié)能30%以上，對減少排放、降低能耗具有重要推動作用。該項目的試點將為超低能耗建筑的建設(shè)形成一套可復(fù)制、可推廣、可持續(xù)的經(jīng)驗。

此前的2019年3月，上海住建委發(fā)布了《上海市超低能耗建筑技術(shù)導(dǎo)則》的通知，提及“上海作為一座超大城市，能源和環(huán)境矛盾日益突出，建筑能耗總量和能耗強度上行壓力不斷加大。推進建筑能效水平不斷提升，是上海實施綠色發(fā)展的必然選擇，也是建設(shè)生態(tài)之城的必由之路。

從世界范圍來看，超低能耗建筑正在成為建筑節(jié)能的發(fā)展趨勢，徳國、美國、 歐盟、日本等許多國家和地區(qū)都制定了超低能耗建筑發(fā)展目標(biāo)和技術(shù)政策。

2010 年以來，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部通過示范引導(dǎo)，吸納德國被動房技術(shù)理念，在不同氣候區(qū)開展了一系列的超低能耗建筑示范項目建設(shè)，取得了良好的應(yīng)用效果。住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部2017年發(fā)布的《建筑節(jié)能與綠色建筑發(fā)展“十三五”規(guī)劃》中，明確提出“在全國不同氣候區(qū)積極開展超低能耗建筑建設(shè)示范”、“開展超低能耗小 區(qū)（園區(qū)）、近零能耗建筑示范工程試點”、“到2020年，建設(shè)超低能耗、近零能耗建筑示范項目1000萬平方米以上”。

國內(nèi)綠色建筑發(fā)展，已超過十年之久。國內(nèi)有一批較早實踐綠色建筑的房企。據(jù)一部分已涉足綠色建筑領(lǐng)域的房企知情人士介紹，上海住宅做超低能耗有3%容積率補貼，但工程建造要面臨頗為嚴(yán)格的驗收標(biāo)準(zhǔn)。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，超低能耗建筑是指建筑形態(tài)，被動式建筑技術(shù)是一個技術(shù)體系的集成，例如某項目采用了被動式建筑技術(shù)，但可能達(dá)不到超低能耗建筑的認(rèn)證。這就不難理解超低能耗住宅認(rèn)證與驗收的嚴(yán)苛了。

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