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解局 | 建發(fā)一周三城拿地記:“保守觀望”和“規(guī)模擴(kuò)張” 熱點(diǎn)在線

時(shí)間 : 2023-04-10 06:09:39來(lái)源 : 觀點(diǎn)網(wǎng)

觀點(diǎn)網(wǎng) 在“保守觀望”和“規(guī)模擴(kuò)張”的選擇題中,“建發(fā)系”繼續(xù)傾向后者。


(相關(guān)資料圖)

4月3日至4月9日一周內(nèi),建發(fā)在福建廈門、泉州,以及浙江麗水,共拿下4宗土地,拿地金額達(dá)38.73億元。

具體而言,建發(fā)房產(chǎn)4月3日在泉州南安市底價(jià)競(jìng)得兩宗住宅用地,地塊總面積約6.03萬(wàn)平方米,成交總價(jià)6.62億元。

其中,溪美街道彭美社區(qū)南安2023P01地塊出讓面積2.17萬(wàn)平方米,容積率為1.0-2.5,計(jì)容總建面約5.42萬(wàn)平方米,地塊起價(jià)2.44億元;溪美街道彭美社區(qū)南安2023P02地塊出讓面積3.86萬(wàn)平方米,容積率為1.0-2.4,計(jì)容總建面約9.28萬(wàn)平方米,地塊起價(jià)4.18億元。

翌日,建發(fā)主要地產(chǎn)上市平臺(tái)建發(fā)國(guó)際,通過(guò)旗下杭州兆匯房地產(chǎn)有限公司參與浙江麗水的土地招拍掛,并以9.73億將一宗地塊收入囊中。此次拿地,也是建發(fā)首次進(jìn)入麗水市場(chǎng)。

該地塊為城鎮(zhèn)住宅用地、城鎮(zhèn)社區(qū)服務(wù)設(shè)施用地、零售商業(yè)用地、餐飲用地,出讓面積2.87萬(wàn)平方米,容積率2.0-2.1,計(jì)容建筑面積6.02萬(wàn)平方米,其中可建商業(yè)建筑面積500-1000平方米,社區(qū)配套用房不少于1380平方米。

而4月7日,建發(fā)房產(chǎn)身影出現(xiàn)在廈門,當(dāng)天湖里區(qū)公開出讓2023直協(xié)001號(hào)地塊,該地塊土地面積5.71萬(wàn)平方米,為安商房用地,規(guī)劃建設(shè)共1089-1548套單位,最終以22.38億元競(jìng)得。

一周三城奪地,但面對(duì)不同市場(chǎng),也體現(xiàn)了建發(fā)不同的拿地策略。

廈門是建發(fā)系的大本營(yíng),在當(dāng)?shù)亻L(zhǎng)年保持市場(chǎng)占有率第一。根據(jù)網(wǎng)絡(luò)公開資料,2022年建發(fā)房產(chǎn)在廈門的全口徑銷售金額就達(dá)到210億元,商品住宅銷售額前10名項(xiàng)目里就有5個(gè)屬于建發(fā)。

土地方面,建發(fā)去年參與了除第三批之外的廈門第一、第二和第四批次集中供地,分別斥資94.4億元、50.9億元、21億元,累計(jì)收獲6宗土地,是當(dāng)年該市拿地最積極的房企。

與廈門一樣,泉州也是建發(fā)的傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)。據(jù)了解,建發(fā)于2013年進(jìn)入包含4區(qū)、3市、5縣的“大泉州”市場(chǎng),到2022年以61億元銷售金額占據(jù)市場(chǎng)第二位。

通過(guò)在廈門和泉州的強(qiáng)勢(shì)市場(chǎng)地位,建發(fā)因此能夠保持較低的拿地成本,但同樣地塊后續(xù)利潤(rùn)表現(xiàn)或許也有限。

當(dāng)然很大一部分原因,來(lái)自建發(fā)這次拿的是安商房。資料顯示,安商房全稱為安置型商品房,即一個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)包含商品房和安置房?jī)蓚€(gè)屬性。與安置房不同,安商房不受5年限制,拿到房產(chǎn)證就能上市交易,但售價(jià)通常為普通商品房售價(jià)的7折。

2021年廈門出臺(tái)安商房的具體規(guī)劃,宣布將建設(shè)7個(gè)安商房社區(qū),湖里區(qū)6個(gè)、集美區(qū)1個(gè)。建發(fā)此次拿下的2023直協(xié)001號(hào)地塊,就屬于湖里鐘宅北苑二期C20C23安商房項(xiàng)目。

在泉州,當(dāng)?shù)刈?017年起就為過(guò)熱的土拍市場(chǎng)出臺(tái)調(diào)控措施,建發(fā)此次拿下的南安兩宗宅地,也是通過(guò)“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)、競(jìng)配建”方式出讓,雖然是底價(jià)獲取,但也要接受地塊限定項(xiàng)目建成后住宅部分最高銷售均價(jià)為12000元/平方米的出讓條件。

建發(fā)此前在南安落地有建發(fā)·映月、建發(fā)·和璽以及建發(fā)·縵云三個(gè)項(xiàng)目。其中與此次新拿土地臨近的建發(fā)·縵云,同樣是限房?jī)r(jià)項(xiàng)目,3941元/平方米的拿地項(xiàng)目與1.2萬(wàn)元售價(jià)之間有8059元的差額。

反觀溪美街道彭美社區(qū)南安2023P01地塊、2023P02地塊,拿地成本提升至每平方米4500元左右。

至于新進(jìn)入城市麗水,建發(fā)陷入了地塊的激烈爭(zhēng)奪戰(zhàn)之中。由于位于市中心,在多家房企圍獵的情況下,該地塊經(jīng)過(guò)133輪競(jìng)價(jià)才最終成交,成交價(jià)9.73億元,與起拍價(jià)6.9億元對(duì)比,溢價(jià)率達(dá)41.01%。

作為目前國(guó)內(nèi)拿地最為積極的房地產(chǎn)開發(fā)商之一,資料顯示,建發(fā)2022年共摘得62宗地塊,全口徑拿地金額合計(jì)約1030.25億元,權(quán)益拿地金額約544億元,雖然較2020、2021年時(shí)期力度有所減少,但仍排在全行業(yè)的前5。

2023年第一季度,市場(chǎng)進(jìn)入防控政策放開后的調(diào)整期,開發(fā)商們對(duì)土地市場(chǎng)更多持觀望態(tài)度,建發(fā)也是少數(shù)有土地拓展動(dòng)作的房企之一。

對(duì)銷售規(guī)模的渴求意味著強(qiáng)烈的拿地欲望,根據(jù)建發(fā)香港上市平臺(tái)建發(fā)國(guó)際在業(yè)績(jī)會(huì)上的表述,該公司2023年將爭(zhēng)取10%-20%銷售增長(zhǎng),這強(qiáng)調(diào)更為高效的投拓能力。

建發(fā)過(guò)去以重倉(cāng)一二線城市著名,然而由于這些頭部城市的土地市場(chǎng)逐漸回暖,競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)升溫,因此推動(dòng)建發(fā)除鞏固廈門、泉州基本盤之外,還進(jìn)入長(zhǎng)三角發(fā)達(dá)地區(qū)的低線城市麗水。

“除了好的一二線城市地塊要去拿,但對(duì)符合改善性需求的三四線的土地也會(huì)加強(qiáng)拓展,特別是較為熟悉和有包握的福建省乃至長(zhǎng)三角的區(qū)域?!苯òl(fā)國(guó)際管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示。

但值得注意的是,在市場(chǎng)上升時(shí)期,如何在快速拓展的過(guò)程中控制拿地成本,是建發(fā)接下來(lái)投拓工作的關(guān)鍵。2021年初,建發(fā)就曾因在上海高溢價(jià)拿地而被政府有關(guān)部門約談。

同時(shí),這對(duì)建發(fā)的利潤(rùn)率也是一種破壞。資料顯示,根據(jù)2022年年報(bào),建發(fā)股份房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率僅為14.6%,而2019、2020至2021建發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率已自28.69%、20.89%跌至約16.76%。另外,2022年同期建發(fā)國(guó)際毛利率錄得15.28%,較2021年同比減少1.36個(gè)百分點(diǎn)。

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