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財聯(lián)社7月18日訊（記者 王海春）因樓盤爛尾時間過長，浙江省瑞安市一個豪宅項目的業(yè)主，不得不自籌逾8000萬展開續(xù)建，以實現(xiàn)項目竣工。

據(jù)悉，這個名為萬川瑞園的項目在停工多年后，正推進收尾工作，預計今年實現(xiàn)交付。歷經(jīng)十年煎熬后，該項目業(yè)主有望收房。

除上述項目外，四川省南充市爛尾的五星現(xiàn)代城、中環(huán)島兩個項目的業(yè)主，也通過籌資等多渠道展開“自救”。

分析人士認為，受限于項目自身條件等因素，上述幾個項目業(yè)主自籌資金實現(xiàn)項目復工僅為個例，對市場其他爛尾項目而言，并不具備推廣性。

“體量小、資金缺口小、即將完工的項目，也許還有自救的可能性。但體量稍大一些的項目，業(yè)主在資金上根本沒那么強的實力。最主要的問題在于，項目爛尾往往會面臨相當復雜的債權、法律糾紛，業(yè)主不具備相應資金實力及專業(yè)能力，處理這些復雜的事務。業(yè)主籌資自救，只是極特殊的案例，不可能成為爛尾項目復工的主要解決方式?！敝性禺a(chǎn)高級研究經(jīng)理盧文曦在接受記者采訪時說。

10年漫長交付之路

萬川瑞園的業(yè)主未曾想到，自己所購的房子，要在10年之后才可能實現(xiàn)交付。

萬川瑞園位于浙江瑞安濱江大道與巾子山路交匯處，開發(fā)商為浙江萬川房地產(chǎn)開發(fā)公司。項目由3幢33層高層組成，總占地面積約1.44萬平方米，總建筑面積3.93萬平方米。

由于臨近飛云江，在地段上具備天然景觀優(yōu)勢，開發(fā)商將萬川瑞園定位于“瑞安頂級全江景地標豪宅”，吸引了不少有資金實力的購房者。

公開資料顯示，萬川瑞園1幢于2011年12月開盤，開盤均價2.4萬元/平方米。瑞安市一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，萬川瑞園部分樓層、房型及景觀俱佳的房源，當時售價可達3萬元/平方米。

“這個價格放在一線城市也許不太起眼，但在我們這里，當時算是比較貴的，該項目周邊樓盤現(xiàn)在的售價也只有2萬元/平方米左右?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士補充道。

然而，這一項目未能如期竣工，萬川瑞園業(yè)主也因此經(jīng)歷了漫長的等待。因開發(fā)商資金鏈緊張，該豪宅項目2013年出現(xiàn)時建時停情況，2014年后處于停工狀態(tài)，一直未能完工。

“這個項目開發(fā)了很長時間，從開始建設至今，前后有十年多了。萬川瑞園位置不錯、又是豪宅，成了瑞安市知名爛尾樓?！比鸢彩凶〗ň忠晃还ぷ魅藛T對記者表示。

天眼查信息顯示，萬川瑞園的開發(fā)商浙江萬川房地產(chǎn)成立于1993年，林國林持有40.03%股份，為公司最終受益人，林恩勝、林恩仁、林建恩各持股19.99%。

“開發(fā)商為什么停工，具體原因并不清楚。”上述瑞安市住建局工作人員說。

記者從當?shù)胤ㄔ簩φ憬f川房地產(chǎn)大股東的限制消費令中得知，該公司存在較多金融借款合同糾紛。

具體來看，2016年11月，信達資產(chǎn)浙江分公司向溫州市鹿城區(qū)法院提出申請，請求法院對浙江萬川房地產(chǎn)及公司直接負責人林恩勝采取限制消費措施。2018年7月，溫州市鹿城區(qū)法院發(fā)布了對林恩勝的限制消費令。

據(jù)天眼查信息，自2018年至今年3月底，林恩勝被限制消費次數(shù)達30次。提出申請的名單中，包括浦發(fā)銀行(行情600000,診股)溫州毆海支行、工行溫州城西支行、建行溫州支行以及華融資產(chǎn)浙江省分公司、百盛聯(lián)合建設集團在內(nèi)的多家金融機構(gòu)、建筑公司，以及十幾位自然人。

“溫州地區(qū)民間借貸較活躍，不排除開發(fā)商出現(xiàn)資金問題后，為彌補資金缺口，曾試圖通過民間借貸方式來盤活項目的可能，這可能進一步增加項目債務的復雜程度?！闭憬患曳慨a(chǎn)機構(gòu)分析人士認為。

業(yè)主入場墊付資金

瑞安市這一爛尾多年的臨江豪宅項目，有望于今年結(jié)束馬拉松式交付。

據(jù)瑞安日報消息，為完成“爛尾工程”掃尾工作，萬川瑞園部分業(yè)主自去年7月與一家企業(yè)展開協(xié)商后達成續(xù)建協(xié)議，由數(shù)名業(yè)主出資墊付部分資金，直至順利交付，截至目前，合計籌集了約八九千萬元。

一位知情人士向記者表示，暫不知項目資金缺口有多大，但項目之所以能通過自籌資金方式實現(xiàn)續(xù)建，與項目本身及業(yè)主方面都有一定關系。

“項目體量不大，業(yè)主也有一些實力，經(jīng)過這么多年，業(yè)主實在不想再拖下去，才會籌資展開項目收尾建設工作?！鼻笆鲋槿耸勘硎?，如果進展順利，該項目有望于今年年底前竣工交付。

八九千萬元的資金，并非一筆小數(shù)目。是業(yè)主墊付了全部續(xù)建工程資金，還是業(yè)主聯(lián)合施工方或相關企業(yè)按一定比例出資，推動了項目的收尾？

對此，瑞安市住建局工作人員向記者表示，“對工程建設方面的問題比較清楚，但業(yè)主與合作方究竟達成怎樣的協(xié)議，這其中的細節(jié)并不掌握?！?/P>

據(jù)悉，由于該項目仍有部分存余資產(chǎn)，項目竣工后，這部分資產(chǎn)或可補償業(yè)主前期墊付資金?！绊椖咳杂幸恍┐鄯吭矗瑯潜P竣工之后，這部分房源可銷售，如此可回籠部分資金?！鼻笆鲋槿耸扛嬖V記者。

記者查閱溫州市房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，截至今年7月15日，萬川瑞園共有45套待售住宅，面積從218平方米至453平方米不等。不過，據(jù)瑞安當?shù)孛襟w報道，這部分未網(wǎng)簽房源為限制房產(chǎn)。

盧文曦指出，限制房源或與資產(chǎn)被凍結(jié)有關，即使這部分房源可以銷售，也可能會優(yōu)先償還債務，不一定能用于補償業(yè)主先前墊付的資金。

“業(yè)主自籌資金后期能否得到補償，涉及多方面因素，包括未來能否與債權人達成協(xié)議，理順債務關系等?！北R文曦說。

自籌資金復工不具推廣性

除上述案例外，四川省南充市也曾出現(xiàn)爛尾樓業(yè)主“自救”的零星個案。

其中，南充市五星現(xiàn)代城項目出現(xiàn)爛尾后，資金缺口高達2000萬元，業(yè)主于2021年10月展開眾籌。該項目共有500多戶，每戶業(yè)主平均需出資約4萬元。開發(fā)商還通過“銷售車位”等方式，獲得了部分資金，項目最終實現(xiàn)順利交付。

南充市另一項目中環(huán)島，業(yè)主也采取類似方式展開了“自救”。

公開資料顯示，中環(huán)島項目開發(fā)僅半年便因資金問題停工。此后，項目斷斷續(xù)續(xù)復工又停工。去年9月，部分樓棟開始交房，但實際交付與此前規(guī)劃相差甚遠，難以達到入住標準。

去年11月，中環(huán)島業(yè)主發(fā)布通知，擬自己展開收尾工作。據(jù)該項目業(yè)主發(fā)布的通告，項目如完成收尾工作，仍需800萬元資金，平均下來每戶籌資約1.5萬；這部分資金，相當于借款。

就如何償還借款，業(yè)主在通告中提出多種建議。首先，可按市價出售抵押車位，優(yōu)先歸還業(yè)主借款；第二，以借款抵扣裝修費用；第三，以物業(yè)管理費沖抵業(yè)主所墊資金。

據(jù)當?shù)孛襟w報道，中環(huán)島項目部分樓棟在未達交房驗收條件的情況下，提前交了房。而該樓盤目前仍有不少樓棟處于停工狀態(tài)，何時交付仍未知。

在樓市深度調(diào)整期，因房企資金緊張，未能如期完工的項目有所增加。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，至2021年年末，全國24個重點城市已停工、延期交付項目的總建筑面積約2468萬平方米，約占2021年成交面積10%。

盧文曦認為，無論是瑞安的豪宅項目還是南充的項目，業(yè)主自籌資金展開“自救”，僅是特殊的案例，也是業(yè)主的無奈之舉，這種方式并不值得提倡。

“部分爛尾項目業(yè)主得以展開自救，有一些先決條件。一方面，平均到每個人的支付資金不大，業(yè)主具有一定的可承受性；其次，項目基本處于收尾階段，周期不太長?！北R文曦表示。

盧文曦進一步指出，“真正適合自救的項目其實相當少，可以說絕大多數(shù)項目并不適合，也不建議這樣做，因為解決爛尾問題既耗時又費力，絕非易事。對于停工的絕大多數(shù)項目，主流還應依靠專業(yè)機構(gòu)的力量來處理。”

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認為，部分爛尾樓盤如果有一定條件，可嘗試先展開資產(chǎn)負債盤點，如項目仍有一定殘值，可考慮走項目破產(chǎn)重整之路。

“重整管理人在這些領域經(jīng)驗豐富，對資產(chǎn)、債務處理也較為專業(yè)。重整管理人還可通過引入投資人等方式，來實現(xiàn)項目收尾?！睆埐ㄑa充道。

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