距離廈門建發(fā)（廣州市兆旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）一口氣拿下佛山南海大瀝兩塊住宅用地已過去幾天，但關(guān)于“佛山樓市是否‘穿越寒冬’”的討論仍在持續(xù)。

畢竟，無論是“樓面價刷新佛山記錄”還是“時隔2年，佛山地價再破2萬”，都在某種程度上顯示出開發(fā)商對佛山樓市的信心。

(資料圖)

但事實上，相較于開發(fā)商的“樂觀”，上半年佛山樓市的表現(xiàn)卻“擰巴”得多。佛山市住房保障和房產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，一季度商品房（住宅）成交量一路高歌，2月一、二手住宅成交量破萬套。然而，佛山房產(chǎn)二季度形勢卻掉頭直下，走出了一波“倒V字”行情。

整個上半年，佛山全市一手住宅成交約3.4萬套，同比下降5%，成交面積約384萬㎡，同比下降2%，也是近6年來成交量最低位。

雖然成交總量不及往年，但成交均價卻在持續(xù)上漲。中指院數(shù)據(jù)顯示，上半年佛山市成交均價為19726元/㎡，同比上漲9%。

“市場表現(xiàn)總體呈現(xiàn)緩慢復(fù)蘇的勢頭，‘中心化’更加明顯，符合預(yù)期。改善型需求的集中釋放是支撐上半年佛山房價平穩(wěn)上漲的主要原因。”在分析上半年佛山樓市時，佛山市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會市場研究專業(yè)委員會主任駱儀克如是總結(jié)。

而針對近期市場熱議的“地王”，他認(rèn)為這只是偶然現(xiàn)象，總體仍處于筑底修復(fù)運行階段。基于人才的持續(xù)涌入和改善型需求的繼續(xù)釋放，佛山樓市供需趨于穩(wěn)定，下半年或?qū)⒗^續(xù)保持平穩(wěn)。

政策“松綁”，改善型響應(yīng)最積極

南方財經(jīng)全媒體記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年上半年，佛山樓市呈現(xiàn)出一條清晰的邏輯線：政策松綁——改善型購買力釋放——“以房換房”帶動二手住宅供需兩旺。

從政策來看，橫向?qū)Ρ却鬄硡^(qū)其他城市，佛山今年以來樓市動作幅度較大，覆蓋信貸、公積金、戶籍等多個方面。其中包括：2022年12月10日起，全市全面解除限購；今年2月1日，停止個人買房查冊，認(rèn)貸不認(rèn)房，二套豪宅首付2成起；6月2日，三水高明恢復(fù)購房入戶；6月25日，擬提高公積金貸款額度，夫妻雙方最高可貸100萬元。

疊加央行降準(zhǔn)降息等利好，佛山購房成本“一降再降”。成效最明顯的莫過于為改善型購買力“松綁”，大平層、改善戶型成交量增加。中指院數(shù)據(jù)顯示，佛山總價300萬元以上房產(chǎn)占比從去年的14.1%上升至目前的17.2%，總價100萬元以下房產(chǎn)占比從去年的17.7%下降至目前的15.9%。

二手房放盤情況從另一個角度驗證了這一觀點。貝殼網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，2022年9月，二手住宅掛牌數(shù)量約7.6萬套，2023年尚只有8.66萬套，而到了6月則激增為10.3萬套。掛牌房源當(dāng)中，有超過5萬套是20年及以上樓齡的老房子。

而從成交來看，今年4-6月，佛山二手成交規(guī)模連續(xù)三個月高于一手住房的成交規(guī)模。中介經(jīng)紀(jì)人阿東介紹，隨著二手住房“帶押過戶”等政策利好，以及二手住房交樓時間短、配套兌現(xiàn)時間快的優(yōu)勢，一定程度上刺激二手住房交易量放量。

伴隨著市場回暖，今年上半年，全市一手住房新增供應(yīng)量亦呈現(xiàn)緩慢回升的態(tài)勢。6月，全市一手住房新增供應(yīng)套數(shù)3988套，同比上升3.53%，環(huán)比上升46.73%。

但與其他城市一樣，佛山樓市也存在著區(qū)域結(jié)構(gòu)性矛盾。經(jīng)濟較發(fā)達(dá)且臨近廣州的順德和南海仍是全市一手住宅成交主力。上半年，兩者合計貢獻(xiàn)佛山一手住宅60%成交量。三水一手住宅成交量同比跌幅最高，但三水新城卻逆勢進(jìn)入鎮(zhèn)街成交套數(shù)排行榜前三。

駱儀克判斷，隨著政策環(huán)境改善，開發(fā)企業(yè)開工投資的積極性有所提升。而從今年市場反應(yīng)來看，目前為二孩、三孩家庭而生的改善型、大戶型將會是佛山市場未來很長一段時間的主力需求，其次是剛需型。

從最近開發(fā)商吹風(fēng)消息來看，接下來佛山市場豪宅化或?qū)⒓觿。欢谂R江臨湖、臨廣土地資源較少的情況下，開發(fā)商搶市場的重心將放在產(chǎn)品設(shè)計上，比如戶型、物業(yè)配套和周邊生活配套。

“地王”只是偶然，下半年將趨于平穩(wěn)

土地市場同樣呈現(xiàn)“中心化”趨勢。

據(jù)不完全統(tǒng)計，今年上半年，佛山計劃出讓18宗商住地，最終成功拍出12宗，延期或撤銷6宗，流拍率約33%。12宗商住地（不計算純商服、金融用地）合計面積約77萬㎡，合計金額約173億元，金額同比去年增加49%。拿地房企當(dāng)中，超過6成是央企或國企，普遍傾向于中心地段拿地，三水和高明商住地塊零成交，樓市分化加劇。

土地市場是樓市風(fēng)向標(biāo)，其冷暖反映出開發(fā)商對地方發(fā)展前景的判斷。在7月初這個關(guān)鍵節(jié)點，佛山時隔兩年再現(xiàn)“地王”著實容易引人遐想。

但觀察人士卻顯得頗為冷靜。在他們看來，樓市的表現(xiàn)仍然取決于樓房相應(yīng)配套設(shè)施、生活質(zhì)量等價值本身。南方財經(jīng)全媒體記者注意到，今年比較受追捧的地塊位置基本上都是中心區(qū)域，或者是配套、環(huán)境比較好的“靚地”。

以本次刷新佛山地價記錄的大瀝河西沿江片區(qū)地塊為例，該地塊南向一線望佛山水道，隔河就是千燈湖片區(qū)，周邊三條道路工程進(jìn)度如火如荼。在稀缺性、便利性、舒適性等多重利好加持下，拍出“金礦價”既在意料之外，又在情理之中。

“這也給了地方政府一個啟示：要提高土地出讓價值，首先是要完善周邊環(huán)境配套?！瘪槂x克在接受采訪時建議，比如位于佛山西部、經(jīng)濟相對不如其他區(qū)的高明，本身擁有非常好的生態(tài)資源，如果再配套優(yōu)質(zhì)教育資源，它的地塊價值就會提升，也更容易得到市場關(guān)注。

在不久前舉辦的“中房指數(shù)2023房地產(chǎn)市場趨勢報告會”上，中指研究院指數(shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶表示，人口優(yōu)勢和購買力是影響城市潛力的重要因素。

從人口集聚角度來看，佛山基本面依然強勁。佛山市地處珠江三角洲南岸，地理位置優(yōu)越，經(jīng)濟、文化、科技快速發(fā)展。近年來，隨著城市綜合實力的提升和制造業(yè)向高精尖產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的需求，更多外來人才涌入佛山。

佛山市人口總數(shù)自1997年以來持續(xù)穩(wěn)定增長，從當(dāng)年的458萬增長至2021年的961萬，2022年輕微回落至955萬，用25年“長出一個佛山”，平均每年涌入20萬人。按照行業(yè)內(nèi)測算，每年大約新增7萬套的住房需求。

與之相對應(yīng)的是佛山存量市場體量不大。截至6月底，佛山一手房存量約1000萬㎡，大概是10萬套左右，其中禪城區(qū)、南海區(qū)臨近廣州的板塊存量更少。

從供需角度來說，佛山樓市去庫存的壓力不大。加上佛山優(yōu)越的水環(huán)境、生態(tài)環(huán)境以及優(yōu)秀的教育醫(yī)療資源等“看得見的優(yōu)勢”和軌道交通等“預(yù)期利好”，業(yè)內(nèi)人士對佛山市場穩(wěn)定表示樂觀。

“下半年佛山樓市預(yù)計將趨于常態(tài)。”駱儀克認(rèn)為，未來影響佛山樓市的關(guān)鍵因素有兩個：一是產(chǎn)品，開發(fā)商應(yīng)結(jié)合地段特點因地制宜地設(shè)計產(chǎn)品，最大程度釋放板塊價值；二是產(chǎn)業(yè)，要根據(jù)佛山產(chǎn)業(yè)發(fā)展對人才的需求方向，針對性設(shè)計特色化的產(chǎn)品。

值得一提的是，南方財經(jīng)全媒體記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截至6月30日，佛山已有13宗商住用地明確于7月競拍，合計用地面積61.89萬㎡，供應(yīng)量持續(xù)大幅增長。其中三水區(qū)最多，達(dá)到6宗，用地面積接近32萬㎡，高明次之，有3宗，面積超15萬㎡。未來佛山的樓市供應(yīng)將更為充足與多元。

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