記者 梁寶欣 李貝貝 深圳報(bào)道

4月20日，市場(chǎng)消息稱，深圳二手房參考價(jià)不調(diào)整，不過(guò)銀行核定房?jī)r(jià)以網(wǎng)簽備案價(jià)和評(píng)估價(jià)孰低為準(zhǔn)，參考價(jià)僅作參考，并于即日起執(zhí)行。

(資料圖)

同日下午，深圳房產(chǎn)中介黃薇（化名）也向《》記者表示：“上述消息是確定了的，基本上官方是不會(huì)出相關(guān)消息。后期基本上還跟之前一樣按成交價(jià)來(lái)做貸款，對(duì)深圳樓市來(lái)講是一種利好?！?/p>

對(duì)此，記者致電深圳12345核實(shí)消息，相關(guān)工作人員回復(fù)稱：“目前是沒有看到相關(guān)的政策出臺(tái)，也有可能是出了政策，但因?yàn)槲覀兤脚_(tái)的資料庫(kù)存在一個(gè)更新的滯后性，建議查詢政府的官網(wǎng)看是否有相應(yīng)的文件出臺(tái)?！?/p>

記者于4月20日瀏覽深圳住建局官網(wǎng)時(shí)，并沒有看到相應(yīng)的公告。不過(guò)，據(jù)證券時(shí)報(bào)4月20日?qǐng)?bào)道稱，記者向銀行內(nèi)部人員求證，深圳一農(nóng)業(yè)銀行工作人員表示：確認(rèn)了，但還沒看到正式文件。

深圳二手房參考價(jià)還沒取消

4月21日，記者注意到，深圳部分房產(chǎn)中介如樂有家、鏈家、貝殼等的APP上，房源價(jià)格仍只顯示“參考價(jià)”。

截圖自樂有家APP

對(duì)此，樂有家房產(chǎn)中介張強(qiáng)（化名）于4月21日向記者表示：“昨天晚上的時(shí)候顯示了掛牌價(jià)格，10點(diǎn)左右關(guān)閉了。通知是說(shuō)今天顯示，系統(tǒng)在維護(hù)，具體還是要看上級(jí)的溝通和決議?！绷硗猓瑥垙?qiáng)還強(qiáng)調(diào)，深圳二手房參考價(jià)沒有取消，仍然存在，只是批貸款可以按照實(shí)際情況去浮動(dòng)。

按照市場(chǎng)消息的說(shuō)法，深圳二手房參考價(jià)不調(diào)整，不過(guò)銀行核定房?jī)r(jià)以網(wǎng)簽備案價(jià)和評(píng)估價(jià)孰低為準(zhǔn)，參考價(jià)僅作參考。

4月20日，廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也向記者表示：“深圳可以做的就是參考價(jià)保持不變，在執(zhí)行過(guò)程中采取靈活的辦法，即銀行根據(jù)參考價(jià)和網(wǎng)簽價(jià)格孰低的原則。這樣做，一方面讓銀行按揭評(píng)估價(jià)格更靠攏市場(chǎng)價(jià)格，避免參考價(jià)失真；另一方面，也避免了調(diào)整并公布參考價(jià)導(dǎo)致市場(chǎng)形成房?jī)r(jià)輪番下跌的預(yù)期。最后，也希望參考價(jià)能夠成為市場(chǎng)價(jià)格的錨，讓市場(chǎng)價(jià)格像參考價(jià)靠攏，從而實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的目的?！?/p>

在李宇嘉看來(lái)，現(xiàn)在深圳面臨著騎虎難下的局面，如果參考價(jià)往上調(diào)整，就意味著刺激樓市，觸碰了房住不炒，這是深圳沒有辦法承受的；如果往下調(diào)整，就坐實(shí)了房?jī)r(jià)下跌的事實(shí)，就會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步下跌，從而形成房地產(chǎn)去杠桿和深圳房?jī)r(jià)的持續(xù)下跌，這也是深圳沒有辦法承受的。

二手房參考價(jià)的調(diào)整出乎市場(chǎng)預(yù)料

李宇嘉說(shuō)：“從此次調(diào)整的傳聞來(lái)看，（力度）低于市場(chǎng)預(yù)期。市場(chǎng)普遍預(yù)期取消或上調(diào)二手房參考價(jià)。正式發(fā)布的思路來(lái)看，就是要避免二手房再次成為杠桿炒作的重心，彰顯了政策保持定力，不會(huì)在意短期市場(chǎng)的波動(dòng)。而且，二手房定向去杠桿的信號(hào)還是比較明確的，短期不利于市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)定和二手房市場(chǎng)能夠在企穩(wěn)的基礎(chǔ)上回升。從長(zhǎng)期來(lái)看，還是希望二手房回到合理的價(jià)格水平上，與相應(yīng)的杠桿水平匹配，這是穩(wěn)定二手房市場(chǎng)的長(zhǎng)效之舉。”

2021年2月8日，深圳宣布建立二手房成交參考價(jià)發(fā)布機(jī)制，3595個(gè)小區(qū)被納入。彼時(shí)，官方指出，建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，是落實(shí)房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，促進(jìn)二手住房市場(chǎng)信息透明，理性交易的重要舉措。

由于參考價(jià)與銀行貸款掛鉤，深圳二手市場(chǎng)受影響成交大幅下滑。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，二手房指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)當(dāng)年，深圳二手住宅成交量同比下滑57%，2022年繼續(xù)腰斬，成交量同比下滑47%，全年成交量?jī)H2萬(wàn)套出頭，創(chuàng)近20年最低記錄，相較2020市場(chǎng)高峰縮水近八成。政策影響下，投資需求大幅減少，但市場(chǎng)低迷，悲觀情緒傳導(dǎo)至剛需，剛需觀望情緒加重，合理需求被壓制。

圖源：樂有家研究中心

同時(shí)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，深圳實(shí)施二手房指導(dǎo)價(jià)后，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比指數(shù)逐漸下跌，并于2021年5月進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)時(shí)代，除個(gè)別月份外，深圳二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比已長(zhǎng)達(dá)兩年的負(fù)增長(zhǎng)，價(jià)格指數(shù)同比同樣進(jìn)入持續(xù)下滑態(tài)勢(shì)，并于2022年1月由正轉(zhuǎn)負(fù)，此后延續(xù)負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

圖源：樂有家研究中心

另外，從近期成交數(shù)據(jù)來(lái)看，樂有家研究中心指出，2023年3月，深圳二手住宅成交創(chuàng)新高，過(guò)戶量3949套，網(wǎng)簽量5000套左右，成交量回到2021年5月之前，逐步逼近2021年“2.8新政”時(shí)的水平，市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇。不過(guò)，從2023年一季度深圳成交熱點(diǎn)盤來(lái)看，主要位于龍華、龍崗、福田、南山、羅湖，主力成交戶型以3房、4房為主，且基本均以低于或接近參考價(jià)（成交價(jià)與參考價(jià)偏差10%以內(nèi)）成交。

值得注意的是，自2021年深圳實(shí)施二手房參考價(jià)政策以來(lái)，市場(chǎng)上多次傳出二手房參考價(jià)將調(diào)整的消息。今年2月，就有媒體報(bào)道稱，深圳住建局工作人員表示，“內(nèi)部已根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)參考價(jià)做了一版方案，但調(diào)整時(shí)間還沒有定下來(lái)，是否發(fā)布也不一定?！?/p>

李宇嘉也提及，今年年初，住建局回應(yīng)，根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)已經(jīng)做了調(diào)整的方案，但調(diào)整時(shí)間還沒有定下來(lái)，是否發(fā)布也沒有定。后來(lái)在更高管理層要求“保持定力”的情況下，調(diào)整參考價(jià)的方案也就沒有辦法通過(guò)了。

“二手房參考價(jià)已成為深圳樓市的長(zhǎng)效機(jī)制了。這是（因?yàn)椋┥钲诙址咳狈?yīng)的彈性，市場(chǎng)炒作愈演愈烈，并演化為抱團(tuán)漲價(jià)、坐地起價(jià)、暴力拉升等非理性預(yù)期到極致的情況下，沒有辦法的辦法，其他城市都不存在類似深圳這樣的情況?！崩钣罴握f(shuō)道。

據(jù)了解，國(guó)內(nèi)有14個(gè)城市曾推出了二手房參考價(jià)，如深圳、上海、廣州、東莞、寧波、西安。其中，深圳是首個(gè)出臺(tái)該類型政策的城市。不過(guò)，目前僅深圳一個(gè)城市仍在執(zhí)行該政策，其他跟隨深圳出臺(tái)二手房參考價(jià)政策的城市，早已因樓市下行等因素悄悄放開。

早在2022年5月底，就有廣州房產(chǎn)中介就向《》記者透露，“廣州現(xiàn)在二手房交易是參考銀行評(píng)估價(jià)的，指導(dǎo)價(jià)現(xiàn)在沒那么重要了?！?/p>

“當(dāng)這個(gè)參考價(jià)一下向全社會(huì)發(fā)布，并明確與銀行貸款評(píng)估價(jià)直接掛鉤，就意味著‘開弓沒有回頭箭’，沒有辦法退出，這在參考價(jià)出臺(tái)之時(shí)就已經(jīng)注定了。國(guó)內(nèi)有14個(gè)城市推出了二手房參考價(jià)，但只有深圳做得這么明確，而上海和北京盡管也有參考價(jià)，但要么在下面（不公布），要么公布了但銀行不參考，這樣上海、廣州這兩個(gè)城市就有回旋余地?！崩钣罴握f(shuō)道。

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