在“房住不炒”方針的推動下，保障性租賃住房REITS近年來備受市場矚目。其中，華夏基金華潤有巢REIT（基金代碼：508077）作為首只市場化機構運營的保障性租賃住房REIT，更是成為市場焦點，刷新了公募REITs網(wǎng)下詢價倍數(shù)紀錄且保持至今。

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隨著一季報的披露，華夏基金華潤有巢REIT表現(xiàn)搶眼，市場化機構運營和專業(yè)投資管理的賦能，為投資人創(chuàng)造了豐厚的收益。

回憶起當初選擇投資華夏基金華潤有巢REIT的決策，一位投資者感嘆道：“當時看到有巢住房租賃的招募書一個字不漏地研究了一遍，被其優(yōu)異的運營能力深深吸引。畢竟投資住房保障項目，穩(wěn)健的運營能力至關重要。”

而投資華夏基金華潤有巢REIT的收益情況更是令人欣喜。一季報顯示，其底層資產運營穩(wěn)健，多項運營指標表現(xiàn)出色，超出招募書預期，為投資人創(chuàng)造了可觀的收益。

在“房住不炒”的政策大環(huán)境下，保障性租賃住房REITs將更多地受到市場關注。而華夏基金華潤有巢REIT以其穩(wěn)健的運營和專業(yè)的投資管理能力，將繼續(xù)引領保障性租賃住房REITs的發(fā)行和發(fā)展。

01 一季報業(yè)績亮眼，未來前景可期

基金一季報顯示，華夏基金華潤有巢REIT底層資產運營穩(wěn)健，今年一季度基金實現(xiàn)收入1926.40萬元，相較招募說明書同期預測數(shù)據(jù)完成度為108%；EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）為1208.53萬元，相較招募說明書同期預測數(shù)據(jù)完成度為112%。值得注意的是，華夏基金華潤有巢REIT一季度在經營層面和可供分配層面表現(xiàn)均超越招募說明書預測值。

經營層面，截至今年一季度末，華夏基金華潤有巢REIT底層資產有巢國際公寓社區(qū)泗涇店和東部經開區(qū)店的出租率均優(yōu)于招募說明書預測值。其中泗涇店出租率為96.99%，比預測值上漲了近6個百分點，期內新簽租約343間。東部經開區(qū)店出租率為92.43%，比預測值上漲了2.4個百分點，期內新簽租約515間。

業(yè)內人士表示，住房租賃行業(yè)的規(guī)律為一季度是平季，二三季度是旺季，四季度是淡季。華夏基金華潤有巢REIT底層資產的兩個項目，一季度的新簽租賃合同總量達858間，在租約持續(xù)新增背景下，可以樂觀展望今年二、三季度旺季新簽租金，未來業(yè)績有望可持續(xù)穩(wěn)步增長。

基金可供分配金額方面，華夏基金華潤有巢REIT今年一季度可供分配金額為1591.09萬元，相較招募說明書同期預測數(shù)據(jù)完成度達133.07%，按天數(shù)做簡單年化，其一季度分派率為5.34%?；鹱?2022年11月18日成立至2022年年末的可供分配金額為716.24萬元,該金額較2022年同期預測值的完成度為118.29%，2022年實現(xiàn)的年化分派率為4.92%，相關分派率在整個保障性租賃住房REITs中處于較高水平。

華夏基金基礎設施與不動產業(yè)務部聯(lián)席行政負責人莫一帆表示，當前政府積極鼓勵保障性租賃住房市場發(fā)展，中央政府和上海地方政府出臺了包括稅收優(yōu)惠、土地供給、金融支持、公共服務等各方面支持的一系列政策，鼓勵市場力量參與。但是與潛在需求相比，上?！笆奈濉逼陂g保租房新增供應仍有較大缺口。

此外，隨著長三角一體化以及人口持續(xù)流入，上海市未來租賃需求將進一步增加，預計供需矛盾仍將持續(xù)緊張。有巢泗涇項目和東部經開區(qū)項目所代表的高品質與高性價比的保障性租賃住房項目將長期供不應求，成為新市民、青年人在上海租賃住房的首要選擇，項目未來業(yè)績有進一步提升的空間。

02 核心優(yōu)勢：優(yōu)異運營能力

保障性租賃住房已成為我國租購并舉多主體住房供應體系的建設重點和核心短板。相比于產業(yè)園區(qū)、倉儲物流等底層資產，在“房住不炒”、“租購并舉”的政策方針下，保障性租賃住房承載了重要的政策意義。在現(xiàn)有政策指引下，保租房租金的定價區(qū)間以及增長率均有上限，所以提升保租房REITs盈利能力的關鍵在于提升運營管理能力。

一方面通過良好的運營管理能力實現(xiàn)成本控制，另一方面通過運營管理提升資產狀態(tài)和租戶體驗，提高出租率水平，增加項目收入。其中，有巢住房租賃作為市場化主體，出色的運營管理能力正是其核心優(yōu)勢所在。

華夏基金華潤有巢REIT原始權益人華潤置地旗下有巢住房租賃（深圳）有限公司（以下簡稱有巢住房租賃）是中國長租公寓的領軍品牌，客戶品牌影響力較大，市場化運營能力行業(yè)領先。截至2023年3月末，有巢已累計進駐全國15個城市，在營項目33個，儲備項目23個，布局房源5.6萬間，是市場上唯一在北京、上海、廣州、深圳四個超一線城市均有大型租賃社區(qū)布局的租賃企業(yè)。

在中指研究院“2022年中國住房租賃行業(yè)經營質量榜”、“2022年中國住房租賃行業(yè)成長型企業(yè)排行榜”等第三方評測中均位列第一。

有巢住房租賃總經理陳嘉表示，作為市場化運營機構，有巢的經營優(yōu)勢體現(xiàn)在四個方面。

首先是具備相對靈活的租金調整機制，相較于政府配租模式，華夏基金華潤有巢REIT在滿足政府對保租房租金管控要求的前提下，能夠根據(jù)市場行情動態(tài)調價，實現(xiàn)量價平衡，業(yè)績最優(yōu)。

其次是運營成本精細化管理，有巢依托華潤集團、華潤置地成本管理體系和戰(zhàn)略采購、集中采購資源，建立了標準化的運營成本管控體系，能夠實現(xiàn)項目運營成本精細化管控和全價值鏈管理。

此外，在出租效能提升上，有巢搭建了完善的招租渠道矩陣，其中包括傳統(tǒng)垂直渠道、新興流量平臺在內的外部渠道，以及會員體系、企業(yè)客戶拓展為核心的自有渠道。

最后，有巢搭建了獨創(chuàng)的“3i體系”數(shù)字運營平臺，為租賃住房項目提供全流程數(shù)字化解決方案，例如租房業(yè)務全場景線上化、自助化，實現(xiàn)基金管理人等REITs管理機構的數(shù)據(jù)化接入，助力項目運營降本提質增效。

03 行業(yè)擴容，華潤有巢REIT動向備受期待

今年3月24日證監(jiān)會發(fā)布通知，明確落實中央“房住不炒”要求，充分考慮保障性租賃住房的保障屬性，鼓勵更多保障性租賃住房REITs發(fā)行。3月底首批擴募的4只公募REITs變更注冊申請獲得證監(jiān)會批復。作為保障性租賃住房REITs的代表之一，同時也是有巢住房租賃唯一的REITs上市平臺，華夏基金華潤有巢REIT的擴募動向也備受市場關注。

據(jù)悉，有巢住房租賃戰(zhàn)略定位“行業(yè)領先的公寓資管商”，投資重點將聚焦于一線及強二線人口凈流入城市可擴募的優(yōu)質資產，并已圈定了一批儲備項目，擴募未來可期。華潤置地將致力于當好保障性租賃住房REITs資產的“價值守護者”，以高品質的項目和優(yōu)良的業(yè)績回饋廣大投資人。

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