近1.5萬億美元的美國商業(yè)房地產(chǎn)債務(wù)將在2025年底前到期償還。屆時，這些借款人面臨的最大問題是：誰會繼續(xù)貸款給他們？

摩根士丹利分析師James Egan在上周的一份說明中寫道，“對于寫字樓、商店和倉庫的業(yè)主來說，再融資風(fēng)險是最主要的。債務(wù)到期的時間和風(fēng)險都集中在前期?！?/p>

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該投資銀行估計，寫字樓和零售物業(yè)的估值將從峰值跌落谷底，縮水幅度或多達40%，增加了違約風(fēng)險。

更大的麻煩來自小型銀行和地方銀行，因為它們是去年美國商業(yè)房地產(chǎn)最大的信貸來源。在硅谷銀行倒閉后，儲戶存款瘋狂外流，削弱了它們向借款人提供融資的能力，引起了人們的擔(dān)憂。

美國商業(yè)房地產(chǎn)的債務(wù)危機還將持續(xù)惡化。根據(jù)大摩的說明，未來四年到期的債務(wù)數(shù)額會不斷攀升，在2027年達到5500億美元的峰值。

銀行目前持有超過一半的機構(gòu)商業(yè)抵押貸款支持證券，這些債券由地產(chǎn)抵押、經(jīng)房利美等美國政府資助的實體發(fā)行，加劇了銀行在美國商業(yè)房地產(chǎn)中面臨的風(fēng)險。

分析師寫道：“銀行在這個生態(tài)系統(tǒng)中扮演的角色，不僅是貸款人，也是買家。它們將使即將到來的再融資浪潮更加復(fù)雜。”

美聯(lián)儲加息和市場對違約的恐慌已經(jīng)直接挫傷了CMBS交易。外媒數(shù)據(jù)顯示，第一季度沒有美國政府支持的證券銷售額同比下降了約80%。

不過，連連“噩耗”中，也有一些好消息。分析師們指出，危機之后貸款標(biāo)準(zhǔn)收緊，實際上為借款人以及貸款人提供了某種保護罩，使其免受價值跳水的影響。

由于租金持續(xù)上漲，人們又轉(zhuǎn)向看好小區(qū)樓盤，這也是黑石房地產(chǎn)信托基金在2月份取得正收益的原因之一，此前該基金連續(xù)五個月觸發(fā)客戶贖回限額。

當(dāng)房產(chǎn)業(yè)主需要再融資時，機構(gòu)提供擔(dān)保貸款能緩解他們的壓力。

但是，如果除去公寓樓業(yè)務(wù)，美國銀行所面臨的麻煩將變得更棘手。根據(jù)該報告，在未來五年內(nèi)到期的其他商業(yè)房地產(chǎn)貸款中，多達70%是由銀行持有的。

分析人士表示，美國商業(yè)地產(chǎn)需要重新定價，需要有其他的債務(wù)再融資方式。

同時，分析師Tolu Alamutu在一份說明中寫道，歐洲房地產(chǎn)發(fā)行人在今年內(nèi)有相當(dāng)于240多億歐元的債務(wù)需要償還。她說道，

“我們看到房地產(chǎn)公司正在盡其所能地進行去杠桿化——削減投資項目，增加合資企業(yè)，回購債券，并在可能的情況下削減股息。資產(chǎn)處置也是市場關(guān)注的焦點。房地產(chǎn)發(fā)行人最近表示，出售大型投資組合仍然困難重重。”

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