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湘財(cái)證券發(fā)布研究報(bào)告稱,3月新房供應(yīng)大幅增加,銷售同比和環(huán)比較2月明顯擴(kuò)大,前期積壓的剛性及改善需求得到釋放。但分析師認(rèn)為,目前樓市復(fù)蘇分化仍較明顯,尤其是反映在新開盤去化率上,一線及熱點(diǎn)城市保持高去化,能級較低的城市受供應(yīng)增加影響去化率有所下降,因此市場熱度持續(xù)性還需觀察,居民收入恢復(fù)情況及購房意愿仍是主要影響因素?,F(xiàn)階段建議關(guān)注拿地投資能力強(qiáng)、城市布局優(yōu)異的房企,維持行業(yè)“增持”評級。
湘財(cái)證券主要觀點(diǎn)如下:
3月新房銷售繼續(xù)回升,一二線城市復(fù)蘇明顯,市場熱度分化
30個(gè)大中城市3月商品房成交面積同比+44%、環(huán)比+46%,增幅較2月分別擴(kuò)大12pct、17pct,成交面積接近19年同期。分城市看,一線、二線和三線城市3月商品房成交面積同比分別為+63%(前值+10%)、+33%(前值+27%)和+53%(前值+79%)。其中,一二線城市熱度較高,3月成交已超過市場較熱的19年和21年同期,而三線城市由于去年基數(shù)較低,導(dǎo)致同比增速較快,實(shí)際銷售仍低于19年和21年,僅與18年持平。
從高頻數(shù)據(jù)來看,3月以來周度成交持續(xù)上升,30大中城市3月的4周滾動同比分別為+14%、+15%、+32%、+41%。此外,從更能反映市場熱度的去化率看,克而瑞公布的3月20個(gè)重點(diǎn)城市平均開盤去化率為46%,與上月基本持平,但分化仍較明顯。一線及熱點(diǎn)城市(上海、成都、杭州)去化率保持在70%以上,剛性和改善需求仍然較多;部分二線城市(南京、蘇州、武漢、寧波)去化率下降,除蘇州外均不到50%。由此可見,目前新房市場熱度分化較明顯,我們預(yù)計(jì)隨著供應(yīng)增加,傳統(tǒng)熱點(diǎn)城市銷售復(fù)蘇還將持續(xù),但低能級城市復(fù)蘇情況有待觀察。
供應(yīng)環(huán)比增長導(dǎo)致庫存小幅上升,銷售顯著改善加快去化。3月十大城市(北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、青島、蘇州、南昌、廈門)商品房庫存環(huán)比+0.6%、同比-0.1%,庫存去化周期為13.9個(gè)月(前值15個(gè)月)。其中,一線城市庫存去化周期為11.9個(gè)月(前值13個(gè)月),二線城市庫存去化周期15.7個(gè)月(前值16.6個(gè)月)。
TOP100房企3月銷售金額同比高增,一季度同比轉(zhuǎn)正
從房企銷售金額看,克而瑞公布3月TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額6609億元,單月環(huán)比+42%、同比+29%;1-3月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額14828億元,同比增長3.1%(1-2月同比下降11.6%)。3月銷售金額顯著回升的主要原因是由于房企推盤增加,克而瑞統(tǒng)計(jì)的3月重點(diǎn)30城供應(yīng)環(huán)比增長164%,前期積壓的需求持續(xù)釋放。從競爭格局來看,1-3月TOP10房企銷售操盤金額門檻同比+36%,但是TOP30、TOP50房企銷售操盤金額門檻同比分別下降13%、-18%,TOP100門檻同比下降9%,行業(yè)競爭格局持續(xù)分化。
風(fēng)險(xiǎn)提示:房地產(chǎn)支持政策落地執(zhí)行不及預(yù)期;經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不及預(yù)期導(dǎo)致居民收入恢復(fù)較慢;市場銷售復(fù)蘇低于預(yù)期;房企信用風(fēng)險(xiǎn)暴露增加。
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