房企從拿地到規(guī)劃公示，今年最快的紀錄是10天。若是拿地之后一個月才公示規(guī)劃方案，就已經(jīng)算是慢的了。

前些年，“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的房地產(chǎn)開發(fā)模式曾一度被眾多房企奉為圭臬。如今，高負債、高杠桿的模式已轟然倒塌，但高周轉(zhuǎn)依然延續(xù)，且速度越來越快。

(資料圖片僅供參考)

5個月開盤曾被視為“異類”

如今卻成“常態(tài)”

在21世紀的第一個十年，杭州房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時代，最常見的是“慢工出細活”，幾乎每個樓盤都有產(chǎn)品的創(chuàng)新。

2013年，景瑞御華府從拿地到開盤僅用了5個月，創(chuàng)下了在杭開發(fā)樓盤的紀錄，在當時被視為“異類”。

隨后，碧桂園又將之提速，其456模式成為招牌，即拿地4個月開盤、5個月資金回籠、6個月資金再周轉(zhuǎn)。

但過快的速度，也帶來了施工安全、房屋質(zhì)量等諸多隱患。

這兩年，高負債、高杠桿模式走到了頭，房企紛紛降負債、降杠桿。但唯有“快”字被繼承了下來。

在杭州也是如此。尤其是2019年6月，杭州土拍市場開啟“雙限”，既限房價又限地價，這也意味著房企不可能再通過提升房價來提高利潤。各家房企開始在看得到的利潤空間里“賽跑”，想要獲得更高的利潤，就必須更高效地進行開發(fā)，即講究一個“快”字。

“雙限”后出讓的70余宗地塊，拿地到規(guī)劃公示平均僅花64天，最快的是祥生，僅用了18天。2020年，知名本土房企濱江集團（002244）也大大提速，有4個項目從拿地到規(guī)劃公示不到1個月，最快的一個項目僅用了24天。

而今年，更是有房企拿地僅10天就公示了規(guī)劃方案。

“現(xiàn)在拿地后5個月開盤已是生存常態(tài)，不然很容易被市場淘汰?！焙贾菀槐就练科鬆I銷總直言不諱。

和濱江一樣，綠城也練就了“快”的本領。馥香園去年9月才拿地，今年3月就實現(xiàn)了清盤。

上午拿完地

最快下午就可以報規(guī)

現(xiàn)在的快速開發(fā)與前幾年比有什么不同？潮新聞·記者采訪了多家在杭房企，得到一個較為統(tǒng)一的答案：從前期開始不斷壓縮時間。

“快體現(xiàn)在三個方面：大的品牌房企，住宅已經(jīng)形成標準化產(chǎn)品，比如剛需、改善以及豪宅，都有標準化的模塊和方案，按照地塊要求稍加調(diào)試就可以套用；設計院的效率也比以往要高，原本一個團隊可能全省甚至全國好多項目一起做，現(xiàn)在同樣的團隊只負責杭州和周邊項目，肯定要快很多；政府審批效率也大大提高，像一些‘白名單’房企，在審批階段可以節(jié)約不少時間，少說也快了1個月。”杭州一本土頭部房企工程總告訴記者。

“有的房企上午拿完地后，下午就送方案報規(guī)。這背后是他們對地塊做了詳細的調(diào)研，拿地前就把深化方案做好了。一般的房企也都會在拿地前有初步的規(guī)劃方案，落定后只需稍加調(diào)整也就送審了?！币槐就灵_發(fā)商人士告訴記者。

在高周轉(zhuǎn)中，設計方案的提速起到重要作用。“設計方案的快與慢，甚至可以相差2個月。”一設計院工作人員告訴記者，只有少數(shù)高端產(chǎn)品的細節(jié)需要反復打磨，大部分是成套的體系產(chǎn)品。

輪到施工階段時，節(jié)奏已基本穩(wěn)定下來，只要不是特殊的產(chǎn)品，大家的建造速度都差不多：高層建筑一般建到10層拿預售證，一般4-5天建一層。

營銷工作則與工程進度嚴絲合縫。悅潮云望府項目負責人告訴記者，開發(fā)提速要求各個環(huán)節(jié)都絲絲相扣，工程進度達到預售條件，就要確保按計劃銷售，“我們項目2022年8月中旬公布案名，9月20日示范區(qū)開放，10月~12月開盤四次然后清盤?！?/p>

事實上，杭州的新房市場在全國也算得上活躍，尤其是主城區(qū)的熱盤，銷售速度和資金回籠速度較快，也支持了“高周轉(zhuǎn)”。

標準化也可以保證品質(zhì)

但對創(chuàng)新有一定影響

開發(fā)速度的加快，會對產(chǎn)品帶來什么影響？在杭州房產(chǎn)專家荊海燕看來，創(chuàng)新的產(chǎn)品肯定越來越少，“有些房企可能在個別產(chǎn)品上投入比較大的精力，但大部分都是模塊化操盤?！?/p>

一家在杭頭部房企的營銷負責人表示，標準化不意味著品質(zhì)差，而是通過過去的創(chuàng)新，將受歡迎的戶型、精裝等穩(wěn)定下來，如今在標準化的模塊上進行微創(chuàng)新。“原來在戶型上大肆比拼，經(jīng)歷了從90㎡戶型的多次迭代，到經(jīng)典的‘四葉草’改善戶型，現(xiàn)在的戶型設計都非常穩(wěn)定，很難再創(chuàng)新；精裝修也經(jīng)歷了幾代產(chǎn)品，一些優(yōu)秀房企已經(jīng)把細節(jié)做到極致，復刻成本很低；哪怕是外立面，其實也只能做微創(chuàng)新，因為材料就那幾種?！彼f。

談及最敏感的品質(zhì)問題，絕大部分受訪房企認為現(xiàn)在拿地利潤都很透明，利潤薄也是事實，但只要不是打一槍換一個地方的“游擊隊”開發(fā)商，大都能保證質(zhì)量?！捌鋵嵰粋€房企的品質(zhì)和高周轉(zhuǎn)并不矛盾，比如濱江和綠城，其標準化的產(chǎn)品，已經(jīng)包含了品質(zhì)的要求?！鼻G海燕補充道。

此外，與“高負債、高杠桿”之下的高周轉(zhuǎn)不同，過去資金回籠后房企立即去拿其他地塊，杠桿過高，一旦資金出現(xiàn)問題，就會影響在建項目，而如今的資金監(jiān)管更嚴格，首先要保證的是本項目的交付。

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