促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)。
充分釋放居住消費(fèi)需求,近期好消息不斷。
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1月5日,深圳也加入了推行二手房“帶押過(guò)戶(hù)”的隊(duì)伍,意在提高二手房交易效率和便利度,降低二手房交易成本。
疊加近日人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制的動(dòng)作,全方位促進(jìn)居住消費(fèi)良性循環(huán)的邏輯鏈隨之浮現(xiàn):一方面降低首套房貸利率,推動(dòng)購(gòu)房剛需入市,另一方面,消除二手房交易阻礙,激活換房需求釋放。
二手房“帶押過(guò)戶(hù)”政策是樓市創(chuàng)新性較強(qiáng)、頗受好評(píng)的政策。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì),截至目前,累計(jì)有32個(gè)地方陸續(xù)宣布推行二手房“帶押過(guò)戶(hù)”,包括深圳、廣州、杭州、蘇州、南京、福州、珠海、東莞、惠州、西安、天津、寧波、無(wú)錫、常州、濟(jì)南、青島、鄭州、合肥、昆明、中山、石家莊、太原、銀川、金華、麗水、濰坊、淮安、鎮(zhèn)江、平頂山、嘉興、隨州、海南全省等。
“大力支持剛性和改善性住房需求”一直是政策基調(diào)。接受采訪(fǎng)的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境冷淡,多措并舉引導(dǎo)和改善市場(chǎng)預(yù)期,降低購(gòu)房消費(fèi)門(mén)檻,盡快穩(wěn)定樓市需求端,對(duì)穩(wěn)樓市至關(guān)重要。
盤(pán)活存量房市場(chǎng)
推出二手房“帶押過(guò)戶(hù)”的一個(gè)市場(chǎng)背景是,深圳2022年二手房市場(chǎng)相對(duì)偏冷。
深圳市住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2022年二手房成交量為21701套,較2021年下滑46.68%,月均成交不足2000套,創(chuàng)十幾年新低。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出:“深圳要穩(wěn)定樓市,必須要將二手房市場(chǎng)穩(wěn)定住,重新恢復(fù)二手房占主導(dǎo)的交易局面,所以出臺(tái)了二手房‘帶押過(guò)戶(hù)’的政策。”
二手房“帶押過(guò)戶(hù)”模式,是指存在抵押的房產(chǎn),在不提前還清貸款的情況下,辦理過(guò)戶(hù)、重新抵押并發(fā)放新的貸款,實(shí)現(xiàn)用購(gòu)房款還舊貸款的整個(gè)流程。
在傳統(tǒng)的二手房交易過(guò)程中,賣(mài)方想要賣(mài)掉處于抵押狀態(tài)的房產(chǎn)必須先還清銀行貸款、解除抵押再辦理過(guò)戶(hù)和新的抵押登記,這種“先還后賣(mài)”的模式導(dǎo)致二手房交易成本高、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大,賣(mài)方需要花費(fèi)大量精力來(lái)籌措資金。
籌措資金完成還款的過(guò)程,如果賣(mài)方相對(duì)有實(shí)力,可能會(huì)通過(guò)周轉(zhuǎn)自有資金或向熟人、親戚借款解決。而對(duì)于更多在一線(xiàn)城市置換房屋的賣(mài)方來(lái)說(shuō),高昂的住房貸款往往需要借助“過(guò)橋貸”才能籌夠資金。
記者了解到,市面上大多中介公司提供的“過(guò)橋貸”墊資業(yè)務(wù),利息多在2%-3%左右,這將構(gòu)成賣(mài)方出售房屋的額外成本,現(xiàn)實(shí)中也有可能會(huì)轉(zhuǎn)嫁至買(mǎi)方,增加買(mǎi)方負(fù)擔(dān)。除此之外,買(mǎi)賣(mài)雙方還需要付出數(shù)月的時(shí)間來(lái)等待交易落地。
通過(guò)“帶押過(guò)戶(hù)”模式,原抵押權(quán)注銷(xiāo)登記、不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記和新抵押權(quán)登記進(jìn)行合并辦理,有效降低了交易成本、縮短了交易周期,避免了過(guò)戶(hù)過(guò)程中存在的不確定因素和交易風(fēng)險(xiǎn),為交易雙方提供了便利。
杭州市規(guī)劃和自然資源局指出,“帶押過(guò)戶(hù)”的試點(diǎn)推出后,登記熱線(xiàn)咨詢(xún)“帶押過(guò)戶(hù)”業(yè)務(wù)的電話(huà)一直響個(gè)不停。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,“帶押過(guò)戶(hù)”將有效盤(pán)活存量房市場(chǎng),充實(shí)市場(chǎng)活力。從更高的層面上來(lái)看,“帶押過(guò)戶(hù)”政策也有助于加快換房需求入市,會(huì)促進(jìn)市民購(gòu)買(mǎi)二手房及在該城市扎根落戶(hù),并進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)。
不過(guò),“帶押過(guò)戶(hù)”的全面鋪開(kāi)還有一些難點(diǎn)待解決,目前實(shí)施的案例以在同一銀行續(xù)貸為主,非同一家銀行實(shí)施的效果不佳。
李宇嘉分析指出,原因有四點(diǎn),一是不同銀行的貸款評(píng)估模式不一樣,對(duì)同一套房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值有差距;二是,房貸也是吸收個(gè)人存款、發(fā)展個(gè)人金融業(yè)務(wù)的載體。非同一家銀行,提前還貸贖樓,并到另一家銀行辦理按揭,不僅意味著優(yōu)質(zhì)貸款損失,存款也減少了;三是,先贖樓,再辦理按揭,對(duì)辦理過(guò)橋的“銀行的影子”來(lái)說(shuō),是巨大的收益,這也是一直存在的寄生鏈條,“帶押過(guò)戶(hù)”實(shí)行后,這個(gè)收益沒(méi)有了,部分銀行也不太同意;四是,房產(chǎn)近年來(lái)出現(xiàn)價(jià)格下行,前期投資客違約多,背后的違規(guī)融資、產(chǎn)權(quán)陷阱也有,部分銀行擔(dān)心“帶押過(guò)戶(hù)”會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)。
他建議,深圳可以在金融監(jiān)管層面建立協(xié)同機(jī)制,消除各方顧慮,再疊加評(píng)估價(jià)模式,打通不同銀行間“帶押過(guò)戶(hù)”的阻礙。
提振居住消費(fèi)需求
與二手房市場(chǎng)推行“帶押過(guò)戶(hù)”同步的,是首套房購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻不斷降低。
近日,人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制,新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市,可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。
這意味著,各城市“因城施策”的力度進(jìn)一步加大,可以將住房貸款利率與新房?jī)r(jià)格走勢(shì)掛鉤、按季度動(dòng)態(tài)調(diào)整,部分城市的首套房貸利率有望延續(xù)此前水平或進(jìn)一步下調(diào)。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)計(jì)算,最近3個(gè)月新房房?jī)r(jià)環(huán)比和同比均持續(xù)下降的城市共有38個(gè),其中二線(xiàn)城市有13個(gè),三、四線(xiàn)城市有25個(gè)。如果從70個(gè)大中城市擴(kuò)展至全國(guó)范圍,則符合條件,可以調(diào)降首套房貸利率的城市數(shù)量將會(huì)更多。
綜合來(lái)看,一方面首套房的購(gòu)房門(mén)檻得到有效降低,另一方面,二手房“帶押過(guò)戶(hù)”將加速存量房市場(chǎng)流通,存量房置換群體又進(jìn)一步增加了新的市場(chǎng)活力。
“以北京一套‘老破小’住房為例,這種戶(hù)型往往是剛需群體的‘上車(chē)房’,幾年之后,新的剛需群體繼續(xù)以這樣的戶(hù)型作為首套置業(yè)目標(biāo),而原賣(mài)家賣(mài)出老房子之后,往往會(huì)走向新房市場(chǎng),至少是置換更大、更新的房子?!币晃环康禺a(chǎn)中介人士告訴記者,尤其是一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng),這種存量交易支撐起了市場(chǎng)的流動(dòng)性,“帶押過(guò)戶(hù)”也是催化市場(chǎng)活躍度的一種有效方式。
一、二手聯(lián)動(dòng)提振居住消費(fèi)需求的邏輯線(xiàn),也符合住建部部長(zhǎng)倪虹近日對(duì)樓市的表態(tài):對(duì)于購(gòu)買(mǎi)第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率該降的都要降下來(lái)。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)第二套住房的,要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)三套以上住房的,原則上不支持,就是不給投機(jī)炒房者重新入市留有空間。
結(jié)合監(jiān)管層2022年年末關(guān)于“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”、“促進(jìn)居住消費(fèi)健康發(fā)展”等表態(tài),一系列利好房地產(chǎn)中長(zhǎng)期發(fā)展的政策正在奠定市場(chǎng)新一輪演化的基調(diào)。
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