【環(huán)宇雜談】
過(guò)去國(guó)人買(mǎi)房,更關(guān)注是否擁有產(chǎn)權(quán)住房、享受資產(chǎn)溢價(jià),至于房子及社區(qū)服務(wù)體驗(yàn),則是靠后的。
【資料圖】
李宇嘉
即將到來(lái)的2023年,國(guó)內(nèi)消費(fèi)需求被寄予厚望,其中就包括“支持住房改善”。很多人認(rèn)為,住房改善就是居民的換房需求,包括二手房換成新房,小房子換成大房子,樓梯房換成電梯房,樓齡長(zhǎng)、配套差的房子換成新房或“次新房”(10年以內(nèi)樓齡),外圍的房子換成中心區(qū)的房子,或者買(mǎi)第二、第三套房等。毫無(wú)疑問(wèn),這些倒騰房子的各種歸納,都是住房改善的內(nèi)容。
但是,換房為主的住房改善需求,有效空間可能并沒(méi)有那么大。根據(jù)克而瑞對(duì)全國(guó)194個(gè)城市的統(tǒng)計(jì),這幾年商品房市場(chǎng)一直由新房主導(dǎo)。2019年以來(lái),3-4房戶型的新房占全部新房的70%以上。觸發(fā)換房需求的,除了居住改善外,很多是由于房?jī)r(jià)上漲引誘的,加上前幾年中產(chǎn)人群收入也不錯(cuò)、對(duì)未來(lái)預(yù)期普遍樂(lè)觀,換房需求火了幾年。但現(xiàn)在,換房的動(dòng)力和能力不如從前了。
一方面,很多人預(yù)期房?jī)r(jià)不漲了,甚至?xí)碌?,沒(méi)有動(dòng)力換房了;另一方面,創(chuàng)造中產(chǎn)的行業(yè)(地產(chǎn)、金融、互聯(lián)網(wǎng)、平臺(tái)等)呈現(xiàn)紅利衰減之勢(shì),加上機(jī)關(guān)事業(yè)單位“降薪水”,中產(chǎn)收入增長(zhǎng)下降,而房?jī)r(jià)還在云端下不來(lái)。近幾年上車(chē)的中產(chǎn)確實(shí)想換房,但換不起。還有一部分中產(chǎn),手上的二手房是“老破小遠(yuǎn)”,賣(mài)不掉或賣(mài)不了太多錢(qián),也就無(wú)法換房。
比如,深圳賣(mài)房者的年齡,從2015年的39歲,升至2022年的43歲,和發(fā)達(dá)國(guó)家差不多了,而買(mǎi)房者的年齡從33歲增長(zhǎng)至37歲。也就是說(shuō),買(mǎi)房和賣(mài)房的年齡都在推遲。值得注意的是,真正的住房改善需求,潛力是非常大的。比如,主要集中在大城市的3億新市民,規(guī)模上接近中產(chǎn)及以上人群,但這部分人群基本住在城中村、企業(yè)宿舍,還有一部分住在工棚。
無(wú)疑,改善居住條件最急迫的是新市民。近年來(lái),各地大力發(fā)展保障性租賃住房,目的就是把這部分人群納入到真正的住房消費(fèi)中,納入到商品房范疇,最終納入城市公共服務(wù)和商品經(jīng)濟(jì)中。另外,過(guò)去十幾年我國(guó)搭建起了一張覆蓋全國(guó)14億人口的互聯(lián)互通大網(wǎng),道路、汽車(chē)、物流和互聯(lián)網(wǎng)惠及6.7億農(nóng)業(yè)人口,他們想分享城市化紅利,包括像城鎮(zhèn)一樣的住房。
試想,這部分人群中未來(lái)能產(chǎn)生3億中產(chǎn),不管是房地產(chǎn)、基建代表的投資內(nèi)需,還是住房、汽車(chē)和生活消費(fèi),這是多么誘人的圖景。此外,根據(jù)“七普”數(shù)據(jù),65.5%的老年人獨(dú)立居住(一人或與老伴同?。?4%的老人現(xiàn)居房屋樓齡大于20年。而且,大部分沒(méi)有配備電梯,防滑、扶手等適老化設(shè)施不足,健身活動(dòng)等配套設(shè)施也不足,這也是住房改善的潛力。
還有,過(guò)去國(guó)人買(mǎi)房,更關(guān)注是否擁有產(chǎn)權(quán)住房、享受資產(chǎn)溢價(jià),至于房子及社區(qū)服務(wù)體驗(yàn),則是靠后的。因此,很多人高價(jià)買(mǎi)了房,卻無(wú)能力再去二次裝修、無(wú)能力對(duì)設(shè)施設(shè)備更新?lián)Q代。另外,目前的存量房屋,要么是上世紀(jì)80年代左右“短缺經(jīng)濟(jì)”下建設(shè)的福利房,要么是近年來(lái)高周轉(zhuǎn)出來(lái)的商品房,供應(yīng)效率不高。最突出的,就是社區(qū)設(shè)施不足,房屋折舊快。
以上這些,都是住房改善的內(nèi)容。到目前,城鎮(zhèn)人均住房面積超過(guò)41平方米,人均擁有1.06間,戶均擁有1.1套。加上具有居住功能的“類(lèi)住宅”、小產(chǎn)權(quán)房,房子足夠了??紤]到居民收入增速下降、“雙碳”目標(biāo)、金融風(fēng)險(xiǎn)、地方債務(wù)等,高舉高打的新建商品住房,不再合時(shí)宜了。相比購(gòu)房置換需求,圍繞存量房再利用、改功能、補(bǔ)短板的需求,盡管對(duì)土地財(cái)政、固定資產(chǎn)投資、拉動(dòng)上下游的貢獻(xiàn)小,但能讓更多的人群享受到低成本、服務(wù)好的城鎮(zhèn)住房,還能釋放他們的生活消費(fèi),帶動(dòng)更多就業(yè),這才是美好人居的應(yīng)有之義。
(作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員)
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