觀點(diǎn)網(wǎng) 在政策推動(dòng)，疊加保租房REITS接連申報(bào)成功的大背景下，2022年，國(guó)內(nèi)保障性租賃住房迎來(lái)了快速的發(fā)展。

越來(lái)越多企業(yè)切入保租房這一賽道。

近日，北京市豐臺(tái)區(qū)人民政府發(fā)布的消息顯示，豐臺(tái)區(qū)龍湖冠寓試點(diǎn)項(xiàng)目，將面向近三年畢業(yè)大學(xué)生開(kāi)展保障性租賃住房配租。

(資料圖片僅供參考)

此次，龍湖冠寓共計(jì)推出129套房源，面積在23至38平方米不等，月租金約2600-4600元左右。

實(shí)際上，上述保租房項(xiàng)目由辦公物業(yè)改建而成，而當(dāng)前，“非改租”已經(jīng)發(fā)展成為保租房供應(yīng)的重要方式，更是房企切入保租房賽道的重要模式。

試點(diǎn)

2022年，保障性租賃住房迎來(lái)了新一輪熱度。

最新消息顯示，近日，龍湖冠寓（郭公莊地鐵站店）項(xiàng)目將作為北京豐臺(tái)區(qū)的試點(diǎn)項(xiàng)目，面向近三年畢業(yè)大學(xué)生開(kāi)展保障性租賃住房配租，這是北京首個(gè)改建保障性租賃住房項(xiàng)目。

資料顯示，項(xiàng)目位于豐臺(tái)區(qū)郭公莊中街18號(hào)院5號(hào)樓，地處北京9號(hào)線郭公莊地鐵站出口處，上述項(xiàng)目原為北京京投軌道交通置業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司打造的京投港·西華府，項(xiàng)目原規(guī)劃用途為辦公物業(yè)。

今年3月，京投港·西華府項(xiàng)目通過(guò)北交所公開(kāi)掛牌出租交易，龍湖冠寓成功摘牌，并通過(guò)改建的方式打造成為保障性租賃住房項(xiàng)目。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體獲悉，此次龍湖冠寓（郭公莊地鐵站店）共有房源129套，其中開(kāi)間125套，建筑面積約為23-38平方米；一居室4套，建筑面積約為32平方米。

實(shí)際上，近年來(lái)，國(guó)家針對(duì)保障性租賃住房建設(shè)出臺(tái)了一系列支持政策。其中，今年1月，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議公布，2022年全國(guó)“保租房”籌集目標(biāo)為240萬(wàn)套(包括新建、改建和改造)。

而北京政府亦強(qiáng)調(diào)，“十四五”時(shí)期，北京市將建設(shè)籌集保障性租賃住房40萬(wàn)套（間）。同時(shí)，北京明確，在重點(diǎn)功能區(qū)及現(xiàn)狀軌道站點(diǎn)周邊，鼓勵(lì)利用現(xiàn)狀建筑改建保租房。

分析人士認(rèn)為，龍湖冠寓此次借改建的方式打造保租房，是積極響應(yīng)政策號(hào)召的舉措。不過(guò)，切入保租房賽道，龍湖或許還有另一層考量。

隨著2021年6月29日，國(guó)家明確將保障性租賃住房納入基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)范圍，住房租賃行業(yè)迎來(lái)新的發(fā)展風(fēng)口，越來(lái)越多企業(yè)加入“納?！毙辛小?/p>

納保是顯然成為房企進(jìn)入公募REITs市場(chǎng)的一張“入場(chǎng)券”。

而龍湖通過(guò)改建打造保租房項(xiàng)目，一方面，能夠盤(pán)活存量資產(chǎn)，改善空間屬性，提升資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率，更能借由保租房公募REITs探索存量資產(chǎn)的退出路徑，打造商業(yè)閉環(huán)。

另一方面，與新建租賃住房相比，存量改建的周期相對(duì)較短，能夠加快企業(yè)進(jìn)軍這一賽道的速度。

如果上述改建保租房的模式試水成功，對(duì)龍湖冠寓而言，或許將是其迅速擴(kuò)大保租房業(yè)務(wù)的一種重要模式。

賬本

實(shí)際上，保障性租賃住房和人們通常說(shuō)的租賃房略有不同。

過(guò)往，市場(chǎng)討論的租賃住房，大多是企業(yè)建設(shè)或者租賃相關(guān)物業(yè)，進(jìn)行裝修改造，再出租給需要人士，是一種以空間換利潤(rùn)的模式。

而保租房，是政府為困難家庭提供的限標(biāo)準(zhǔn)、限價(jià)格或租金的住房，一般由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、政策性租賃住房、定向安置房等構(gòu)成，這種類(lèi)型的住房有別于完全由市場(chǎng)形成價(jià)格的商品房。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，保租房具有政策保障的屬性。

從龍湖冠寓本次試點(diǎn)項(xiàng)目來(lái)看，共計(jì)推出129套保租房房源，月租金約2600-4600元左右，試點(diǎn)項(xiàng)目對(duì)接的畢業(yè)大學(xué)生在租金價(jià)格上可再享9.8折優(yōu)惠。

觀點(diǎn)新媒體以租賃者的身份咨詢龍湖冠寓（郭公莊地鐵站店）工作人員，相關(guān)人士表示，項(xiàng)目租金根據(jù)不同房型、不同租期，會(huì)有相應(yīng)的變動(dòng)，目前咨詢?nèi)藬?shù)較多，部分房型相對(duì)較緊張。

另外，根據(jù)第三方出租平臺(tái)顯示，在龍湖冠寓周邊，在租的30-50平方米左右的開(kāi)間或一居室項(xiàng)目包括御景春天、中海御鑫閣、幸福家園等等，租金在4300元/月至5500元/月不等。

對(duì)比來(lái)看，保租房項(xiàng)目的租金水平相較周邊租賃住房存在一定的折讓?zhuān)易饨饾q幅受政府政策限制。

不過(guò)，分析人士亦強(qiáng)調(diào)，“盡管租金偏低，但按標(biāo)準(zhǔn)籌集的保障性住房，租客來(lái)源比較穩(wěn)定，出租率通常較一般項(xiàng)目更高，整體項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收入較為穩(wěn)定?！?/p>

根據(jù)第三方數(shù)據(jù)，自今年8月開(kāi)始，北京住房租賃市場(chǎng)整租的平均租金已連續(xù)4個(gè)月下滑；11月，整租平均租金的同比降幅較10月有所擴(kuò)大，租金水平明顯低于去年同期。此外，四季度進(jìn)入傳統(tǒng)租賃淡季，租房需求持續(xù)走低，11月北京租賃成交單量顯著下。

在經(jīng)濟(jì)下行、租房需求走弱的當(dāng)下，穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)、持續(xù)的流水或許更為重要。

除了出租率穩(wěn)定性方面，布局保租房項(xiàng)目亦是房企參與公募REITs的重要一環(huán)。

據(jù)了解，目前國(guó)內(nèi)已經(jīng)有四只保租房REITs成功申報(bào)，其中，8月31日，華夏北京保障房REIT、中金廈門(mén)安居REIT和紅土深圳安居REIT同步上市。

當(dāng)時(shí)華泰證券就指出，華夏北京保障房REIT、中金廈門(mén)安居REIT和紅土深圳安居REIT的項(xiàng)目租金雖然較周邊物業(yè)租金平均水平大約折讓40%，但項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)，租金預(yù)計(jì)每年漲幅2%-3%，同時(shí)出租率分別達(dá)94.7%、99.3%、98.7%，已達(dá)成熟運(yùn)營(yíng)的狀態(tài)。

華泰證券續(xù)指，三只REITs的平均評(píng)估增值率達(dá)27%，募集說(shuō)明書(shū)預(yù)計(jì)上市次年EBITDA利潤(rùn)率分別為72.6%、76.2%和84.5%，高于其他行業(yè)型REITs。

最終，首批保租房REITs均受到市場(chǎng)熱烈追捧，在網(wǎng)下詢價(jià)階段，分別實(shí)現(xiàn)113.37倍、108.96倍和133.03倍的認(rèn)購(gòu)規(guī)模。

12月9日，華潤(rùn)有巢REIT上市，成為房企保租房REITs首單，認(rèn)購(gòu)規(guī)模甚至達(dá)到了213倍，再度令外界見(jiàn)識(shí)到保租房證券化的受捧程度。

對(duì)房企而言，保租房不僅能夠保障穩(wěn)定、持續(xù)的經(jīng)營(yíng)，更能通過(guò)公募REITs實(shí)現(xiàn)有效退出，打造商業(yè)閉環(huán)。

在此背景下，市場(chǎng)掀起了一輪“納保”潮流。

其中，龍湖冠寓已在北京、重慶、天津等12個(gè)城市，落地40余個(gè)保租房項(xiàng)目、開(kāi)業(yè)房源近2萬(wàn)間，部分項(xiàng)目入選了住建部的《發(fā)展保障性租賃住房可復(fù)制可推廣經(jīng)驗(yàn)清單》，同時(shí)，另有約4萬(wàn)多間房源在納保申請(qǐng)途中。

10月27日，金地商置旗下金地草莓社區(qū)在上海寶山首個(gè)公開(kāi)市場(chǎng)獲取的保租房項(xiàng)目“南大租賃房項(xiàng)目”也舉行奠基儀式。除此之外，包括萬(wàn)科泊寓、華潤(rùn)有巢、招商伊數(shù)、旭輝瓴寓、魔方公寓在內(nèi)的十余家住房租賃企業(yè)紛紛加入納保行列。

有數(shù)據(jù)顯示，截至今年上半年，全國(guó)已開(kāi)業(yè)房間規(guī)模中約有6.9%納入當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰赓U住房，合計(jì)62019套（間），全國(guó)有13家住房租賃企業(yè)的納保占比超10%。

關(guān)鍵詞： 試點(diǎn)項(xiàng)目 存量資產(chǎn) 華泰證券