降低購房門檻。

日前，杭州多個郊區(qū)陸續(xù)推行新房差異化購房政策，涉及富陽、蕭山、錢塘、臨安、臨平及余杭區(qū)等。具體而言，外地人繳納一個月社保或個稅便可在這幾個限定區(qū)域購房1套。

11月11日，杭州取消執(zhí)行5年多的“認(rèn)房不認(rèn)貸”，即對曾經(jīng)有過貸款購房記錄，但已經(jīng)將房子賣掉并還清貸款，在杭州的“實(shí)際無房戶”來說，購房貸款比例及利率可按照首套標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。同時，二套首付款比例也從6成下調(diào)至4成。

【資料圖】

杭州頻繁對樓市政策進(jìn)行調(diào)整，與市場變化關(guān)聯(lián)度極高。今年的金九銀十，杭州市場最大的特點(diǎn)就是推盤量大增，高位供應(yīng)下成交不增反降，10月成交量環(huán)比跌幅高達(dá)24.5%，成交表現(xiàn)不及預(yù)期。杭州樓市過往紅盤的虹吸效應(yīng)導(dǎo)致中簽率偏低、拼社保現(xiàn)象正在逐漸消失。

下半年以來，杭州中心城區(qū)周邊區(qū)域?qū)嵭胁町惢彿空?，并推出二手房“帶押過戶”新政，利好置換需求。業(yè)內(nèi)人士指出，杭州近期對購房政策的調(diào)整應(yīng)理解為常規(guī)化的市場調(diào)整，“政策組合拳市場刺激有限，工具箱仍有較大釋放空間”。

差異化購房

杭州此次差異化購房政策落地區(qū)域分布于主城八區(qū)的外圍區(qū)，甚至細(xì)分到了街鎮(zhèn)，比如蕭山區(qū)差異化非限購區(qū)包括義橋、臨浦、衙前、南陽、新塘、戴村、河上、浦陽、所前、進(jìn)化、瓜瀝、靖江、樓塔、益農(nóng)、黨灣等街鎮(zhèn)。

有業(yè)內(nèi)人士測算，年底前杭州要推出2萬套左右新房，而杭州市面上還有購房資格的群體數(shù)量也已不足2萬人。為了消解去化壓力，通過調(diào)低購房門檻增加可購買人群數(shù)量是一個比較溫和的手段。

從產(chǎn)業(yè)支撐、交通便利、配套成熟度等方面綜合考量，杭州調(diào)低了前述區(qū)域的購房門檻，有利于有自住剛需，又暫時被限購區(qū)排除之外的新杭州人首置，或杭州戶籍家庭買二套房又預(yù)算有限的購房者。值得注意的是，這些不限購的區(qū)域，沒有一、二手房倒掛，大部分為新房限價36000元/平方米以下的區(qū)域。

杭州今年前三季度GDP13608億元，按不變價格計(jì)算，同比增長1.8%，比上半年加快0.6個百分點(diǎn)。杭州2021年GDP為1.81萬億元。如果按照前三季度1.8%的增速，預(yù)計(jì)2022年GDP為1.84258萬億元，即增加值為425.8億元。

二手房掛牌量增加，導(dǎo)致杭州此前相對充足的市場流動性也受到了擠壓，消費(fèi)者購房預(yù)期發(fā)生了改變。據(jù)房天下數(shù)據(jù)，今年6月以來，杭州新房價格走出了W曲線，成交量持續(xù)下行。當(dāng)房企回籠資金的周期變長，房企拿地意愿就會變?nèi)?，這在一定程度上會影響地方財(cái)政收入。今年杭州三輪集中供地收金1814.6億元，也即將迎來第四批次集中供地。杭州并非孤例，深圳、武漢等地也將推出第四批次集中供地，北京、長沙、徐州、蘇州等地甚至還計(jì)劃了第五批次集中供地。

實(shí)際上，今年以來，包括上海、南京、蘇州等在內(nèi)多個一二線城市已陸續(xù)出臺差異化購房政策；樓市成交量下調(diào)，地方政府對購房需求的政策釋放也逐漸增加了。

比如，上海臨港（600848）新片區(qū)優(yōu)化了購房政策，此前針對重點(diǎn)單位的3.1人才政策進(jìn)行調(diào)整：此前購房需滿足“3年社保+住滿一年”，4月份后只需“3年社保+住滿半年或3個月”；8月20日，臨港新片區(qū)干脆把居住時間的限定取消了，并將社保年限縮短至1年。

等待流動性轉(zhuǎn)機(jī)

消費(fèi)者預(yù)期變化，樓市成交下跌，房企流動性進(jìn)一步收縮，這對于當(dāng)下已陷入流動性困局的民營房企而言，并不是好消息。

優(yōu)化限購政策成為了熱點(diǎn)城市樓市信心恢復(fù)的手段之一。目前福州、沈陽、廊坊、南昌等城市已對限購進(jìn)行全面調(diào)整；鄭州、衢州、哈爾濱、廈門、東莞、佛山、南京、蘇州、武漢等城市也實(shí)施了差異化限購政策。此外，長三角地區(qū)中的蘇州、揚(yáng)州、無錫、句容等地也陸續(xù)出臺新政，包括調(diào)整限售等。各地政策調(diào)整空間仍然很大，但對于剛需購房者來說，購房窗口期正在打開。

杭州各區(qū)調(diào)整購房政策對剛需購房友好，或能加速剛需進(jìn)場。住在杭州網(wǎng)信息顯示，11月16日，杭州十區(qū)新房住宅成交311套，成交量已連續(xù)三天持續(xù)上漲。

市場在等待流動性轉(zhuǎn)機(jī)。公開信息顯示，蕭山區(qū)有近百個新項(xiàng)目在售；除了市場因素外，重倉杭州的房企也面臨資金回籠壓力。比如不久前境外債務(wù)進(jìn)入全面重組的祥生地產(chǎn)，在杭州有多個剛改項(xiàng)目處于在售階段。其他重倉杭州的房企還有綠城、濱江、萬科、融創(chuàng)、保利發(fā)展（600048）、德信、龍湖、招商蛇口（001979）、融信等。

從市場穩(wěn)健發(fā)展角度看，房企既要做好過冬的準(zhǔn)備，主動降低運(yùn)營成本、積極與債權(quán)人做好溝通，防范出現(xiàn)債務(wù)新的風(fēng)險；還要在產(chǎn)品打造與營銷上多花心思，加速去化。

對比歷史數(shù)據(jù)和目前房價走勢情況，目前房價連續(xù)環(huán)比下跌的月份數(shù)已超過2014年。一線城市已經(jīng)連續(xù)兩個月出現(xiàn)了房價環(huán)比的下跌，受此影響，同比數(shù)據(jù)方面也出現(xiàn)了降溫態(tài)勢，市場流動性在持續(xù)減弱。

正如易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)所認(rèn)為，短期內(nèi)房價指數(shù)反彈或轉(zhuǎn)正是有壓力的。不過，各地逐漸加碼對購房門檻的降低，也對市場流動性起到了積極作用。

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