(文/解紅娟 編輯/馬媛媛)一向被視為最具韌性的上海房地產(chǎn)市場也開始走下坡路了。
“最近莘莊網(wǎng)紅盤好世鹿鳴苑一房源幾乎降到了2017年的成交價?!辟彿空咄醮髮毾虮硎?,該項目曾是是歡樂頌的拍攝地,市場熱度較高,但由于房子在一樓,考慮到光線問題且未來不好出手就沒有購入。
“隨后中介稱房源很快就賣出去了,成交價950萬,折合單價約7.15萬/平方米?!蓖醮髮毟袊@,相比于同小區(qū)逼近10萬的單價,該套房源價格屬于歷史新低,何況還是帶車位成交。
【資料圖】
二手房價格環(huán)比下降0.4%
好世鹿鳴苑降價出售并不是個例。諸葛找房APP上,翡翠濱江一期一套314.9平方米住宅在今年10月22日以5380萬元掛出,10月31日業(yè)主將掛牌價調(diào)至4999萬元,8天降價381萬元。
此外,貝殼APP顯示,2022年10月12日,星河世紀(jì)城一套100.06平方米中樓層住宅以826萬的總價成交,折合成交均價82551元/平方米。10月28日,同小區(qū)一套119.62平方米中樓層住宅以937萬元的總價成交,折合成交均價78332元/平方米,較之前每平方米減少4219元。
據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的10月70城二手房價格指數(shù)顯示,10月單月,一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.3%,其中,上海二手房價格環(huán)比下降0.4%。
“從區(qū)域來看,2022年下半年,上海遠(yuǎn)郊區(qū)域掛牌價格先有松動,但是到10月下半月開始向市中心漫延,中心區(qū)掛牌價格也開始有下跌跡象?!鄙虾V性禺a(chǎn)市場分析師盧文曦分析,這導(dǎo)致在9月份還能環(huán)比上漲0.6%的上海二手房價格指數(shù),在10月突然驟降至環(huán)比下跌0.4%,由漲轉(zhuǎn)跌承壓加大。
10月上海二手房的現(xiàn)狀可以說是量價齊跌。數(shù)據(jù)顯示,10月上海二手房成交1.64萬套,環(huán)比減少10.65%。
而在上海二手房市場漲跌前景未明之際,房東們紛紛掛牌出售房源。我愛我家(000560)平臺上,總價1000萬以上的二手房房源共計1806套,其中,7日新上房源153套,占比為8.47%。
新房備案價最高漲1.5萬元/平
在二手房掛牌量激增的背面,上海新房項目正在悄悄加價。
11月13日,上海市房地產(chǎn)交易中心官網(wǎng)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”發(fā)布2022年第七次集中批量供應(yīng)房源,本批次上市57個商品住房項目,共約190.6萬平方米,合計16060套。分布在浦東、徐匯、靜安、普陀、虹口、楊浦、閔行、寶山、嘉定、奉賢、松江、金山、青浦、臨港14個區(qū)域。
這是上海年內(nèi)新房集中供應(yīng)規(guī)模最大的一次。前六批次中,上海分別供應(yīng)33個、46個、40個、39個、32個、28個新盤,且從供應(yīng)面積和供應(yīng)房源數(shù)量來看,本批次規(guī)模仍領(lǐng)先前六批次。
可以對比的是,上海第四次集中批量供應(yīng)總建筑面積約138.9萬平方米,共計12421套;第五次集中批量供應(yīng)總建筑面積約100.1萬平方米,共計9093套;第六批次集中批量供應(yīng)總建筑面積約116.8萬平方米,共計10784套。
不止是數(shù)量,本批次新房價格上也出現(xiàn)一定程度的上漲。數(shù)據(jù)顯示,本批次房源備案均價為72730元/平方米,而前六批次的備案均價分別為57899元/平方米、58558元/平方米、58586元/平方米、54490元/平方米、53360元/平方米、62071元/平方米,首次突破“7”字頭。
“一方面是因為均價10萬+的產(chǎn)品變多了,導(dǎo)致房源備案均價上漲?!睒I(yè)內(nèi)人士介紹,本批次項目中,備案均價在10萬元/平方米以上項目有12個,面積占比約25.8%,是第6批次的兩倍。
從價格來看,此次房源價格最高的是位于浦東的浦開江南里和虹口的海泰園,備案均價均為14.5萬元/平方米,而第6批次的房源價格最高的是位于徐匯的御江廷,備案均價僅13.1萬元/平方米。
另一方面的原因是,部分區(qū)域內(nèi)的過會價格有所放寬。以青浦蟠龍云?。ㄒ黄冢槔?,該項目的過會價格為6.2萬元/平方米,而其緊挨著的蟠龍府一期指導(dǎo)價為6萬元/平方米,每平方米上漲0.2萬元/平方米。
無獨有偶,位于青浦的虹悅蘭庭加推后出現(xiàn)漲價現(xiàn)象。該項目別名招商虹橋公館三期,過會價格為6.4萬元/平方米,較2021年入市的招商虹橋公館二期上漲了0.4萬元/平方米。
漲幅最大的是徐匯長橋板塊,板塊內(nèi)悅匯長庭目前過會價格為9.4萬元/平方米,一路之隔的匯城南街里兩年前入市價是7.9萬元/平方米,這相當(dāng)于上漲了1.5萬元/平方米。
打新熱會熄火嗎?
“打新”,一直被上海購房者奉為購房法則。背后的邏輯是,上海新房受限價政策制,均價遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同區(qū)域的二手房房價。新房買到即賺到,自然成為眾多購房者的共識。
在2021年第一批集中公示入市的33個項目中,有28個項目在4月開盤,最終有12個日光盤、8個樓盤觸發(fā)積分制(認(rèn)購客戶數(shù)量大于房源數(shù)1.3倍觸發(fā)積分制),前中不乏千人搖項目。
哪怕在房地產(chǎn)市場下行的2022年,上海新盤仍不缺客戶。據(jù)安居客統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,上海2021年1批次至2022年2批次,觸發(fā)積分占比分別為39%、51%、51%、48%、54%、40%、39%、30%。
時至今日,上?!按蛐隆睙岫入m有降溫卻仍未消散。以5批次的招商象嶼蟠龍府和前灘東方悅瀾舉例,前者推出468套房源,有1940+組認(rèn)購,認(rèn)購率高達414.53%;后者推出481套房源,1480組有效認(rèn)購,認(rèn)購率達307%。
“二手房降價,新房漲價,將直接縮小倒掛差?!庇兄薪槿耸扛嬖V,現(xiàn)在二手房的價格降下來了,倒掛不大甚至部分區(qū)域的價差已經(jīng)消失,疊加期房的風(fēng)險因素,打新潮會逐漸褪去,購房者也會更加理性。
“此外,上海第七次集中批量供應(yīng)房源有意分流?!痹撊耸恐赋觯鶅r10萬+的新房有12個,針對的客戶群體均是上海改善需求的購房者,一次性推出超千套房源在一定程度上能分散網(wǎng)紅盤的熱度。
盧文曦指出,短期來看,上海市場的調(diào)整進入第二階段,即量、價齊跌,因此還會慣性延續(xù),不過基于上海樓市消費還有一定韌性,即便市場調(diào)整仍屬于溫和?!靶路坑蟹€(wěn)定的供應(yīng)做支撐,因此成交有機會反彈到80萬平方米以上的區(qū)間運行,二手房成交量或延續(xù)縮量走勢,而且價格環(huán)比下跌趨勢確立,因此慣性上11月份還會延續(xù)這一趨勢?!?/p>
關(guān)鍵詞: 十字路口