“金九銀十”廈門市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出復(fù)蘇態(tài)勢，新房成交低位反彈，成交規(guī)模創(chuàng)年內(nèi)高位，新房成交價格指數(shù)下滑，二手房成交均價連續(xù)兩個月下滑。宅地市場方面，累計(jì)供求規(guī)模同比增加，但是成交平均溢價率明顯回落，市場競爭程度明顯下滑。

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數(shù)據(jù)說明：房地產(chǎn)企業(yè)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)是以2022年1月1日-10月31日期間銷售的商品房為統(tǒng)計(jì)口徑，主要依據(jù)在各地的銷售監(jiān)測數(shù)據(jù)，并參考當(dāng)期總體經(jīng)營情況和推盤去化情況進(jìn)行分析統(tǒng)計(jì)；對于少數(shù)沒有在監(jiān)測范圍內(nèi)的項(xiàng)目，由企業(yè)提供相關(guān)證明文件，經(jīng)課題組對數(shù)據(jù)進(jìn)行嚴(yán)格審核，也納入統(tǒng)計(jì)范圍。本報(bào)告僅供參考，課題組不對使用報(bào)告及其內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失承擔(dān)責(zé)任。

2022年1-10月，廈門市房地產(chǎn)企業(yè)銷售額TOP10企業(yè)商品房簽約金額合計(jì)約727.1億元，TOP10企業(yè)商品房累計(jì)簽約面積180.1萬平。從TOP10門檻值來看，1-10月，廈門房地產(chǎn)企業(yè)銷售額TOP10企業(yè)銷售金額門檻值為18.1億元，銷售面積TOP10企業(yè)銷售面積門檻值為7.0萬平。從房企銷售業(yè)績來看，建發(fā)房產(chǎn)、國貿(mào)地產(chǎn)和保利發(fā)展（600048）銷售業(yè)績居1-10月排行榜前三位，銷售金額均超110億元；建發(fā)房產(chǎn)、保利發(fā)展和國貿(mào)地產(chǎn)位居銷售面積榜前三位，累計(jì)銷售面積分別為32.3萬平、28.9萬平和25.5萬平。

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(1)房價：新房成交價格指數(shù)止?jié)q回落，二手房成交均價連續(xù)兩個月下跌

新房：2022年10月，廈門市新建商品住宅指數(shù)為29237元/平米，環(huán)比下跌0.03%，此前連續(xù)三個月小幅上漲；同比來看，廈門新房價格指數(shù)呈穩(wěn)步上升的勢頭，同比已持續(xù)小幅上漲了21個月，本月同比漲幅較上月收窄0.03個百分點(diǎn)至0.34%。累計(jì)來看，本月新房價格指數(shù)較去年年底上漲0.21%，累計(jì)漲幅較去年同期減少0.25個百分點(diǎn)。

二手房：廈門市二手房成交均價連續(xù)兩個月下跌，本月二手住宅成交均價為54435元/平米，環(huán)比下跌0.24%；同比上漲4.10%，同比漲幅連續(xù)7個月收窄，本月漲幅較上月收窄0.78個百分點(diǎn)。累計(jì)來看，2022年廈門市二手房成交均價累計(jì)漲幅呈波動收窄趨勢，2022年1-10月廈門市二手房成交均價累計(jì)上漲3.22%，累計(jì)跌幅較去年同期收窄1.69個百分點(diǎn)。

2017年至2022年10月廈門新建商品住宅銷售均價及環(huán)比走勢

數(shù)據(jù)來源：

(2)市場表現(xiàn)：“金九銀十“市場底部回升，成交規(guī)模升至年內(nèi)高位

政策梳理：在市場調(diào)整壓力持續(xù)背景下，中國房地產(chǎn)市場持續(xù)優(yōu)化調(diào)控政策，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。10月28日，廈門出臺公積金新政，頒布公積金可抵首付房款細(xì)則，相對此前客戶過橋拆借貸款，減少了購房者前期資金壓力，吸引置業(yè)者入市；同時，提高特定多子女家庭貸款額度政策，雖對高端改善型客戶的驅(qū)動力偏弱，但對剛改型客戶入市置業(yè)將有一定的刺激作用。

廈門市場：受島內(nèi)新盤入市、島外項(xiàng)目以價換量等各類優(yōu)惠措施的影響，廈門市“金九銀十”置業(yè)旺季房地產(chǎn)市場去化有所加快，成交規(guī)模創(chuàng)年內(nèi)高位。10月，廈門市新房累計(jì)成交規(guī)模為15.88萬平，受國慶假期備案延遲等因素的影響，成交環(huán)比減少10%；同比來看，因?yàn)槿ツ晖谛路砍山换鶖?shù)較低，本月成交規(guī)模同比增加8%。累計(jì)來看，2022年1-10月，廈門房地產(chǎn)市場累計(jì)成交新房141.92萬平，同比減少55%，成交規(guī)模仍為近三年同期低位。

2020年至2022年10月廈門新建商品住宅銷售面積及同環(huán)比走勢

數(shù)據(jù)來源：

數(shù)據(jù)覆蓋范圍：包括廈門市同安區(qū)、翔安區(qū)、海滄區(qū)、集美區(qū)、思明區(qū)、湖里區(qū)

其中，保利.國貿(mào)天琴項(xiàng)目配套園林、商業(yè)街區(qū)、產(chǎn)業(yè)等優(yōu)質(zhì)資源，將打造高品質(zhì)高服務(wù)產(chǎn)品，市場反饋較好，霸榜廈門豪宅市場，自7月底開盤以來不到3個月項(xiàng)目一期便已收官。開盤當(dāng)天便吸引了378位置業(yè)者前往現(xiàn)場，銷售額超過43億元。

(3)區(qū)域成交：1-10月各區(qū)域市場成交普遍回落，同安區(qū)和翔安區(qū)成交規(guī)模居前列

成交規(guī)模方面，同安區(qū)和翔安區(qū)市場表現(xiàn)相對較好，成交規(guī)模分別為40.08萬平和33.46萬平，居各區(qū)域前兩位；海滄區(qū)成交規(guī)模居第三位，成交規(guī)模為20.38萬平；集美區(qū)、思明區(qū)和湖里區(qū)成交規(guī)模相對較低，累計(jì)成交規(guī)模均在20萬平以下。同比變化來看，廈門市各區(qū)域市場表現(xiàn)均有所下滑，翔安區(qū)、集美區(qū)和海滄區(qū)同比下跌明顯，同比跌幅均超六成；湖里區(qū)、同安區(qū)和思明區(qū)成交規(guī)模同比跌幅分別為55%、36%和12%。

2022年1-10月廈門市各區(qū)商品住宅銷售面積及同比走勢

數(shù)據(jù)來源：

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(1)宅地供求：宅地累計(jì)供求規(guī)模同比增加，市場熱度明顯下滑

從宅地供應(yīng)來看，2022年1-10月廈門累計(jì)推出宅地273.99萬平，同比增加27%；從宅地成交來看，1-10月廈門累計(jì)成交宅地235.05萬平，同比增加18%；從成交樓面均價來看，1-10月廈門市宅地整體成交樓面均價為22610元/平，同比下跌16%；成交平均溢價率方面，1-10月廈門市宅地整體成交平均溢價率為2.48%，同比減少24個百分點(diǎn)，市場競爭激烈程度明顯下滑。

2020年-2022年10月廈門市宅地供求規(guī)模走勢

數(shù)據(jù)來源：

其中，湖里區(qū)06-08五緣灣片區(qū)鐘宅南路與鐘宅中路交叉口東南側(cè)地塊由廈門國貿(mào)（600755）地產(chǎn)競得，成交總價為54.3億元，成交樓面均價為45175元/平，為三批次供地中成交樓面均價最高的地塊。該地塊所處五緣灣板塊處于發(fā)展階段，現(xiàn)狀投資價值較高，規(guī)劃利好較多，有較大的增值空間。生活配套方面，地塊周邊生活氛圍濃厚，教育、商業(yè)、醫(yī)療配套完善，地塊3km范圍內(nèi)聚集了區(qū)屬小學(xué)五緣第二實(shí)驗(yàn)學(xué)校小學(xué)部、重點(diǎn)中學(xué)廈門五緣第二實(shí)驗(yàn)學(xué)校中學(xué)部、三甲醫(yī)院廈門大學(xué)附屬心血管病醫(yī)院、購物中心灣悅城購物中心等生活配套；交通配套方面，鄰近地鐵2號線、3號線，多條公交線路環(huán)繞，且距離鐘宅地鐵站僅0.5km，出行便利度高。

圖：地塊周邊3KM范圍內(nèi)配套情況

數(shù)據(jù)來源：

(2)區(qū)域宅地成交：同安區(qū)為宅地供應(yīng)的主力區(qū)域，累計(jì)成交占比超四成

從宅地成交區(qū)域來看，1-10月宅地成交地塊集中分布在同安區(qū)，宅地成交規(guī)模約為102.62萬平，累計(jì)占比達(dá)44%；湖里區(qū)、思明區(qū)、翔安區(qū)和海滄區(qū)宅地成交規(guī)劃建筑面積占比分別為15%、14%、13%和10%，成交規(guī)模居全市第二梯隊(duì)；集美區(qū)宅地累計(jì)成交規(guī)模最少，為10.65萬平，占全市比重約為5%。從成交規(guī)模同比來看，湖里區(qū)、同安區(qū)和思明區(qū)成交規(guī)模同比增加，漲幅分別為106%、92%和78%；其他區(qū)域宅地累計(jì)成交規(guī)模均不及去年同期，海滄區(qū)宅地成交規(guī)模同比領(lǐng)跌，同比跌幅為65%。

2022年1-10月廈門市各區(qū)宅地成交規(guī)模分布情況

數(shù)據(jù)來源：

成交樓面均價來看，1-10月湖里區(qū)宅地成交樓面均價為42754元/平，居各區(qū)首位，同安區(qū)成交樓面均價處于各區(qū)相對低位，成交樓面均價僅為11152元/平。從成交樓面均價同比變化來看，海滄區(qū)宅地成交樓面均價同比上漲15%，其他各區(qū)宅地成交樓面均價均有所下滑，同安區(qū)、集美區(qū)、翔安區(qū)和思明區(qū)同比跌幅較大，跌幅均超20%。

▍市場總結(jié)及趨勢判斷

成交規(guī)模來看，“金九銀十”房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出復(fù)蘇態(tài)勢，新房成交低位反彈，成交規(guī)模創(chuàng)年內(nèi)高位；從價格變化來看，廈門市新房價格指數(shù)止?jié)q回落，10月新房價格指數(shù)環(huán)比下跌0.03%，二手房成交均價連續(xù)兩個月下跌。短期來看，10月廈門市公積金新政將有效降低部分人群的房款壓力，將刺激部分剛需等置業(yè)人群入市。同時，在市場持續(xù)調(diào)整，疊加房企年末業(yè)績沖刺的壓力下，年底采取以價換量等措施吸引置業(yè)者入市的現(xiàn)象將更加明顯，預(yù)計(jì)年底新房成交價格或仍將小幅調(diào)整。

廈門房地產(chǎn)市場月報(bào)2022年10月

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廈門土地市場月報(bào)2022年10月

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