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天天要聞:解局 | “資方”萬達接盤合肥正榮中心

時間 : 2022-11-06 22:40:38來源 : 觀點網(wǎng)

觀點網(wǎng) 五年前,那場載入史冊的“世紀(jì)大交易”還歷歷在目,王健林摔杯甩賣資產(chǎn)的故事還在坊間流傳著。


(資料圖片僅供參考)

但五年后的今年,地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)云變幻,曾經(jīng)“割肉自救”的王健林搖身一變成為了“白衣騎士”,接連解救那些身陷困境的地產(chǎn)大佬們。

最近,王健林又將橄欖枝投向了正榮集團。

據(jù)媒體消息,近日安徽合肥新站區(qū)悅都薈正榮中心將引進萬達集團作為投資方。

消息援引正榮集團icon的回復(fù)表示,現(xiàn)資方(萬達)對合作模式提出要求,需要將住宅地塊與商業(yè)地塊的土地證進行分證,已經(jīng)向政務(wù)部門提出申請分證,完成后即可開工建設(shè)。

對努力沖擊港交所的萬達而言,接盤困境商業(yè)項目似乎早已不是什么新鮮話題。

但面對一個尚未建成的項目,合作模式是怎么樣的?專注輕資產(chǎn)的萬達會以何種方式介入項目的運營?

停工的正榮中心

戰(zhàn)場上沒有常勝的將軍,商場上也沒有永遠的贏家。經(jīng)歷幾年浮沉與調(diào)整歸來后,王健林當(dāng)起了“接盤俠”,這一次,他相中了位于合肥新站區(qū)的正榮中心。

2017年年初,正榮首進合肥,以單價1079.16萬元/畝,約19.5億的價格獲得新站區(qū)XZQTD217號地塊,也就是現(xiàn)在的正榮中心所在地塊。

據(jù)觀點新媒體了解,上述地塊為商住用地,其中住宅部分命名為正榮·悅都薈,也叫正榮悅都公館,項目規(guī)劃了25棟住宅,于2017年11月首次開盤。

根據(jù)第三方平臺披露的數(shù)據(jù),上述住宅房源已全部售完,且于2020年5月完成一期交付,2021年、2022年陸續(xù)交付了二期項目。

而商業(yè)部分,按照此前計劃將建設(shè)一棟高層辦公、三棟多層商業(yè),總投資13億元,建成后將整合購物、餐飲、辦公、休閑、娛樂等多元業(yè)態(tài),打造成為全國第七座“正榮中心”。

有業(yè)主透露,在購房期間,正榮就曾承諾,商業(yè)項目將與住宅部分一同建成。也就是說,按照首期交付的2020年5月計算,至今已延期兩年有余。

實際上,正榮中心的困境早有信號。

2019年年初,有網(wǎng)友在政務(wù)平臺咨詢:正榮中心何時建成?

彼時得到的回復(fù)是:經(jīng)區(qū)建設(shè)發(fā)展局與建設(shè)單位溝通,正榮悅都薈商業(yè)綜合體前期已開挖部分土方,去年因大氣污染及揚塵防治要求暫停施工,尚未復(fù)工,目前正在進行商業(yè)調(diào)研,待調(diào)研結(jié)束后,結(jié)合地鐵3號線逐步開始施工建設(shè)。

此次小波折之后,項目很快便重回建設(shè)狀態(tài),但遲遲未見完工。

兩年時間,業(yè)主、網(wǎng)友頻繁在政民互動平臺發(fā)問和咨詢,直至去年9月,合肥市新站區(qū)建設(shè)局明確:正榮悅都公館項目商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)工程規(guī)劃許可、施工許可手續(xù)均已完善,目前正在施工,建設(shè)單位計劃2022年5月31日竣工,2023年5月1日滿鋪開業(yè)。

如此一來,與原計劃相比,項目進度足足遲了兩年。

世事無常,還未等來遲到的正榮中心,先等到了正榮“暴雷”的消息。

今年年初,坊間傳聞稱,正榮地產(chǎn)資金緊張,不能按照計劃贖回1億美元的永續(xù)債,緊隨其后,該公司進入了股債雙殺、項目甩賣的階段。

而合肥正榮中心,也在2022年年初走向了停工的境地。

今年5月,有網(wǎng)友再次留言政務(wù)平臺詢問項目進展,得到的官方回復(fù)是:經(jīng)核實,正榮集團因2022年2月發(fā)生債務(wù)危機,導(dǎo)致該商業(yè)項目年后一直未復(fù)工。

“由于開發(fā)企業(yè)后續(xù)資金不足,暫不具備復(fù)工條件,具體復(fù)工時間無法確定。目前正榮集團正在積極尋找商業(yè)合作單位,爭取早日復(fù)工?!?/p>

“資方”萬達

這一次,王健林又拉了一把昔日伙伴。

消息稱,萬達有意介入合肥正榮中心項目,雙方已經(jīng)過深入洽談并已達成了合作意向。

上述消息援引正榮集團icon的回復(fù)表示,現(xiàn)資方(萬達)對合作模式提出要求,需要將住宅地塊與商業(yè)地塊的土地證進行分證,已經(jīng)向政務(wù)部門提出申請分證,完成后即可開工建設(shè)。

對此,分析人士強調(diào):“萬達的介入,或能加速盤活此類停工項目”。

不過,對于急切登陸港股資本市場的萬達而言,在地產(chǎn)下行周期收割此類出險企業(yè)項目,不僅僅是為了幫一幫昔日好友,畢竟這種方式能夠讓其迅速提升外拓能力,講好資本故事。

今年以來,萬達接連與建業(yè)地產(chǎn)、鑫苑置業(yè)簽約合作,獲得了上述兩家企業(yè)旗下多個商業(yè)項目的運營權(quán)。

不僅如此,該公司還接管了北京SOLANA藍色港灣項目、北京五棵松卓展購物中心、杭州萬寶城、長沙及成都的5個奧克斯廣場……

據(jù)珠海萬達商管此前披露的第三份上市招股書,截至2022年6月30日,珠海萬達商管管理425個商業(yè)廣場,在管建筑面積達6000萬平方米,分別較2021年末新增8個、104.5萬平方米。截至2022年6月30日,珠海萬達商管還有196個儲備項目,包括175個獨立第三方項目。

從上述接管、合作的情況來看,珠海萬達商管均以輕資產(chǎn)的模式著手。

觀點新媒體查閱,珠海萬達商管的輕資產(chǎn)模式主要是委托管理模式及租賃運營模式。

委托管理模式,是指珠海萬達商管受委托全權(quán)負責(zé)管理商業(yè)廣場,為項目持有方提供各種商業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)及增值服務(wù)。而租賃運營模式,是指該公司則從業(yè)主處租賃物業(yè),并將商業(yè)廣場內(nèi)的商業(yè)空間出租給商戶,同時全權(quán)負責(zé)管理商業(yè)廣場。

前者模式下,珠海萬達商管主要收取項目運營管理費用;后者模式下,珠海萬達商管除了管理費用以外還將收取租戶的租金收入。同時,兩種模式下,萬達亦會按一定比例(一般介乎20%至40%)享受項目產(chǎn)生的凈收益。

這一次,根據(jù)消息,萬達作為資方介入正榮中心,那么投入的資金有多少?是否會持有項目股權(quán)?此次介入是以重資產(chǎn)的角度還是輕資產(chǎn)的角度介入?

對于上述疑問,截至發(fā)稿,正榮方面并未明確回復(fù)。

不過,有熟悉萬達商管的分析人士表示,萬達現(xiàn)在的項目基本都是輕資產(chǎn),這次大概率也是輕資產(chǎn)介入。

實際上,萬達全面轉(zhuǎn)型以后,新簽項目均以輕資產(chǎn)為主,很有可能項目的所有權(quán)依舊在正榮手上,萬達可以通過提前支付項目20年、30年租金的方式,拿到長期運營權(quán)。

如果雙方在前期洽談過程中定下協(xié)議,上述租金優(yōu)先用于項目建設(shè),如此一來,從名義上萬達不需要承擔(dān)項目的建設(shè)資金,同樣也不會持有項目股權(quán)。

對萬達而言,長期租賃的成本肯定比直接接盤要低得多;此外,輕資產(chǎn)更能避免土地成本與資金沉淀帶來的不利影響,減輕壓力。

解局 | 從局外到局內(nèi),觀察和解讀行業(yè)、企業(yè)與市場的真實一面。

關(guān)鍵詞: 正榮集團 商業(yè)廣場 管理模式