“穩(wěn)”字當(dāng)頭。房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，核心要點(diǎn)就是“穩(wěn)”。

最近幾年，關(guān)于“穩(wěn)”的定調(diào)是清晰的，但也有不同的側(cè)重點(diǎn)。此前房地產(chǎn)秩序整頓工作，強(qiáng)調(diào)了交易合規(guī)和秩序的穩(wěn)。近兩年“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)和穩(wěn)預(yù)期”的提法，則從房屋和土地兩個(gè)市場(chǎng)明確了穩(wěn)定的導(dǎo)向。今年7月，中央政治局會(huì)議明確要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，并首提“保交樓”。

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房企資金流動(dòng)性緊張、樓盤停工斷貸等事件被推至臺(tái)前，下半年各地在解決保交樓工作中，則把“穩(wěn)民生”作為工作的出發(fā)點(diǎn)。

各地在不折不扣落實(shí)中央穩(wěn)房地產(chǎn)的表述時(shí)，不能僵硬地理解“穩(wěn)”的概念。要基于房地產(chǎn)市場(chǎng)新情況和新問(wèn)題，主動(dòng)排除干擾項(xiàng)。關(guān)于這一點(diǎn)，近期央行等部門的政策動(dòng)向，值得學(xué)習(xí)。

10月25日，央行和外匯局學(xué)習(xí)了二十大會(huì)議精神，明確加強(qiáng)部門協(xié)作，維護(hù)股市、債市和樓市健康發(fā)展。該表述可以概況為“三市維穩(wěn)”。其關(guān)注到了近期三個(gè)市場(chǎng)的波動(dòng)情況和民眾訴求，及時(shí)發(fā)聲，說(shuō)明對(duì)此類市場(chǎng)穩(wěn)定的重視程度很高。而且此次會(huì)議，把很多涉及穩(wěn)定的變量都提及了，包括匯率、信貸、金融市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)潛能、發(fā)展要素、有效需求、物價(jià)、貿(mào)易等，這也說(shuō)明當(dāng)前維穩(wěn)工作，要講系統(tǒng)性和全面性。

這一工作思路，對(duì)于理解房地產(chǎn)的穩(wěn)定具有啟發(fā)。傳統(tǒng)意義上理解房地產(chǎn)的穩(wěn)定，主要是從房地產(chǎn)內(nèi)部進(jìn)行。而現(xiàn)在要站在更高視野去理解這個(gè)穩(wěn)定，尤其是要關(guān)注到金融市場(chǎng)帶來(lái)的沖擊。這里提一個(gè)新概念，即“新三穩(wěn)”，包括房地產(chǎn)交易的穩(wěn)、房地產(chǎn)股價(jià)的穩(wěn)、房地產(chǎn)債市的穩(wěn)。

其中，房地產(chǎn)交易企穩(wěn)的基礎(chǔ)愈加明顯，但也要注意一些新情況。其中，即便是一線城市，近期也有一些不同的看法和聲音，如部分樓盤沒(méi)有預(yù)期的好賣，也需借助分銷渠道等來(lái)去庫(kù)存。同時(shí)房地產(chǎn)行情出現(xiàn)了擠牙膏式的走勢(shì)，即政策刺激一波、交易拉升一波，但持續(xù)性偏弱。所以，在肯定房地產(chǎn)市場(chǎng)總體向好的前提下，要對(duì)四季度此類新情況積極做分析和研究，做好政策儲(chǔ)備和投放。

房地產(chǎn)股價(jià)近期受大盤影響，波動(dòng)比較大，甚至出現(xiàn)了“一日漲停、一日跌?！钡臒o(wú)邏輯怪象。港股和A股其實(shí)都有此類問(wèn)題。股價(jià)的波動(dòng)，也使得上市房企的市值管理工作受沖擊，嚴(yán)重影響了股東和投資者對(duì)地產(chǎn)股的投資決策。總體上，規(guī)模型房企普遍都是上市房企，地產(chǎn)股不穩(wěn)定更容易引起市場(chǎng)關(guān)注，對(duì)中小股東權(quán)益也會(huì)產(chǎn)生沖擊。

除了股市，債市的穩(wěn)定也是目前很多房企比較關(guān)注的內(nèi)容。債市不穩(wěn)，尤其是評(píng)級(jí)下調(diào)，往往引起投資者的過(guò)多擔(dān)憂，擔(dān)心債券兌付風(fēng)險(xiǎn)。近期，除了一些民營(yíng)房企債券遇到壓力外，也出現(xiàn)了很多新情況。比如說(shuō)部分房企舍棄了來(lái)自評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)方面的評(píng)級(jí)服務(wù)，理由是用不上評(píng)級(jí)了。類似現(xiàn)象其實(shí)說(shuō)明，房企很擔(dān)心負(fù)面評(píng)級(jí)對(duì)企業(yè)帶來(lái)雪上加霜的壓力。此類心態(tài)也值得監(jiān)管部門關(guān)注。

此次提及“新三穩(wěn)”，恰是說(shuō)明在房地產(chǎn)發(fā)展中，出現(xiàn)了不穩(wěn)定的新情況和新問(wèn)題。這些不穩(wěn)定因素，不是崩塌式的大跌，要理解為：房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境很復(fù)雜、房地產(chǎn)市場(chǎng)很復(fù)雜。同時(shí)這也提示我們，要密切追蹤房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，在動(dòng)態(tài)中消除相關(guān)干擾，以確保房地產(chǎn)穩(wěn)定之路不走偏。要以房地產(chǎn)交易之穩(wěn)，來(lái)提振金融市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的信心之穩(wěn)。要以股價(jià)的穩(wěn)和債市的穩(wěn)，來(lái)助力房地產(chǎn)發(fā)展的穩(wěn)。

今年房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)面臨較大的困難和壓力。但是，新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展方向沒(méi)有變，老百姓對(duì)美好居住的需求沒(méi)有變，政策出擊確保市場(chǎng)健康發(fā)展的初心沒(méi)有變。行業(yè)各界更應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)持鼓勵(lì)、支持的態(tài)度，真正促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)之穩(wěn)、房地產(chǎn)股價(jià)之穩(wěn)和房地產(chǎn)債市之穩(wěn)。

文/嚴(yán)躍進(jìn)(上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān))編輯王進(jìn)雨校對(duì)薛京寧

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