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【房地產(chǎn)】央國(guó)企重估

受資金壓力影響，民企結(jié)算大幅放緩，營(yíng)收下滑顯著，而國(guó)央企幾乎未受影響。1)從竣工端看，可比公司竣工下滑23%，完成全年計(jì)劃的34%，較往常年份低4pcts。2)樣本公司營(yíng)收13%，其中央企增長(zhǎng)10%，國(guó)企增長(zhǎng)9%，與前期銷售復(fù)合增速基本相當(dāng)，而民企下滑28%，遠(yuǎn)低于前期4%的銷售復(fù)合增速，反映民企存在較大交付壓力。3)由于結(jié)轉(zhuǎn)降速，民企預(yù)售資金/營(yíng)業(yè)收入大幅提升1.59，而央企和國(guó)企基本保持平穩(wěn)，分別為1.19、1.42。

早期的高價(jià)地以及地產(chǎn)行業(yè)基本面的持續(xù)下行，預(yù)計(jì)2022年存貨減值準(zhǔn)備計(jì)提規(guī)模繼續(xù)增長(zhǎng)。從已公布存貨明細(xì)的重點(diǎn)房企看，2018-2021年累計(jì)計(jì)提數(shù)額最大的城市前五依次是佛山、天津、北京、成都、廈門。其中2021年計(jì)提數(shù)額最大的城市前五依次是天津、佛山、南京、北京、成都。這些城市中，一線城市計(jì)提的主要是非核心區(qū)域和商住項(xiàng)目，部分二線城市在過(guò)去經(jīng)歷了高地價(jià)，后期由于房?jī)r(jià)的管制導(dǎo)致利潤(rùn)空間受擠壓，部分二三線城市則是需求下行，同樣帶來(lái)項(xiàng)目去化和售價(jià)承受壓力?？紤]到2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面大幅下行，且多數(shù)房企在2017年以來(lái)下沉城市過(guò)多或者高價(jià)地獲取過(guò)多，因此預(yù)計(jì)2022年全行業(yè)全年減值數(shù)額將繼續(xù)增長(zhǎng)。

縮表速度過(guò)快，資產(chǎn)首次衰退。2022年上半年36家重點(diǎn)房企資產(chǎn)擴(kuò)張首次減少，主要源于負(fù)債擴(kuò)張首次凈減少和權(quán)益擴(kuò)張的減少。而造成房企毛利率和凈利率雙殺的，主要因素是：①高價(jià)地被套，房企從2018年便開始計(jì)提存貨減值準(zhǔn)備，之后每年計(jì)提都在創(chuàng)新高，到2022年上半年依然在大幅計(jì)提；②聯(lián)合營(yíng)項(xiàng)目毛利率的下降以及項(xiàng)目結(jié)算進(jìn)展變緩，造成上半年對(duì)聯(lián)營(yíng)企業(yè)和合營(yíng)企業(yè)的投資收益同比下降了49%；③自2020年“三道紅線”出臺(tái)之后，房企通過(guò)引入股權(quán)融資、加大合作開發(fā)等方式降控負(fù)債。這種做法帶來(lái)的最為直觀的影響是少數(shù)股東權(quán)益的快速增長(zhǎng)，且造成少數(shù)股東對(duì)利潤(rùn)的大幅吞噬。綜上，56%的重點(diǎn)房企毛利率下滑、83%的重點(diǎn)房企歸母凈利率下滑。

房企繼續(xù)降有息負(fù)債去庫(kù)存，加快周轉(zhuǎn)?，F(xiàn)金。一方面，進(jìn)入2022年房企繼續(xù)降杠桿縮表，重點(diǎn)房企有息負(fù)債規(guī)模持續(xù)縮減，同比下滑3%。由于融資紅利和土地紅利的消失，在降杠桿過(guò)程中，房企土儲(chǔ)擴(kuò)張速度放緩，尤其是表內(nèi)土儲(chǔ)幾乎不再增長(zhǎng)。另一方面，2022年上半年房企銷售回款遇冷，表內(nèi)外回款同比分別減少23%、42%，因此房企加快盤活庫(kù)存，因?yàn)樵谙迌r(jià)政策下以往賺取級(jí)差地租的模式被打破，而優(yōu)秀的房企將享受管理紅利。結(jié)構(gòu)性信用擴(kuò)張的機(jī)會(huì)利好二線央國(guó)企，作為板塊內(nèi)的超額收益來(lái)源，受益中交地產(chǎn)、建發(fā)股份；此外資產(chǎn)荒邏輯在逐步兌現(xiàn)，推薦金融街、中新集團(tuán)，受益中國(guó)國(guó)貿(mào)等，并持續(xù)推薦一線央國(guó)企。

風(fēng)險(xiǎn)提示：融資調(diào)控超預(yù)期，導(dǎo)致縮表速度過(guò)快。

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